Жилье в Москве в 2009 году подешевеет, это признают все опрошенные аналитики. Разногласия вызывает лишь вопрос о том, насколько сильным будет снижение цен и что именно послужит его причиной.
С наиболее радикальным прогнозом выступили эксперты Центра макроэкономических исследований Сбербанка России. Даже «мягкий» его вариант предполагает падение цен примерно на 34% в рублях и 46% в валюте на первичном рынке, а также 23,1% в рублях и 37,4% в валюте на вторичном. Для этого нужен некоторый, хотя и очень скромный рост доходов у наших граждан, инфляция не выше 11%, а курс рубля к доллару – 30 руб./$. Второй, «стрессовый», сценарий предполагает полную стагнацию, высокую инфляцию, серьезное обесценивание рубля. В этом случае цены упадут на первичном рынке примерно на 40% в рублях и 60% в долларах, а на вторичном рынке – на 25% в рублях и 50% в долларах. При этом банк полагает, что «снижение цен по России в среднем будет гораздо меньше, чем в Москве».
«Нет никаких сомнений, что снижение цен точно будет, так как в последнее время отношение цены к прибыли для московских квартир было очень высоким, что объяснялось ожиданиями дальнейшего роста цен и соответствующей спекулятивной доходности», – подтвердил «Газете.Ru» генеральный директор ООО «Метрополис девелопмент» Владимир Севриновский. «Но падение будет несильным», – убежден он. По его словам, этому мешают три фактора. Во-первых, спрос на квартиры в Москве по-прежнему сильно превышает предложение, и будет превышать еще долго. «Люди едут в Москву, и им нужны квартиры», – констатирует Севриновский. «Во-вторых, строительство новых объектов сильно сокращено из-за кризиса. И, в-третьих, в условиях неопределенности, падения курсов валют и краха рынка акций недвижимость всегда была привлекательным консервативным объектом для вложения средств. Да, это долгосрочное вложение, не обязательно сверхприбыльное, но это лучше, чем ничего», – объясняет он.
«Мы склоняемся к мнению, что в отдельных сегментах цена упадет на 10–40%, зависит от расположения», – уточняет директор департамента консалтинга агентства недвижимости Penny Lane Realty Юрий Мереминский. Но он полагает, что «продавцы, будучи не в состоянии получить сверхприбыли на своей недвижимости, просто перестанут ее продавать». «Собственники, если они не крайне нуждаются в деньгах здесь и сейчас, не начнут выставлять помещения за копейки. Это бессмысленно – строить дома по себестоимости $2000 за квадратный метр и продавать его тут же по $1500. Со скидкой же собственники часто ставят заведомо наименее ликвидную недвижимость. Но парадокс заключается в том, что даже по таким ценам сейчас никто ничего не покупает», – объясняет он.
Меньшего снижения цен ожидает и президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман. Он рассказал агентству «Интерфакс», что прогнозирует снижение себестоимости квадратного метра жилья в разных субъектах федерации на 20–25%. При этом он отметил, что объем жилья, строящегося в России в этом году, на 75% состоит из денег граждан-дольщиков, а значит, от его удешевления сильно пострадают граждане, уже заплатившие по прошлогодним ценам.
25–30% снижения цен ждет генеральный директор Аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков, но при самом пессимистическом сценарии. «В экономклассе, который больше всего зависит от ипотеки и покупатели которого более уязвимы, возможно самое значительное снижение цен», – уточняет он.
Надо понимать, что почти половина прогноза Сбербанка уже реализовалась, говорит руководитель Аналитического центра по рынку недвижимости Олег Репченко.
Цены в 2008 году уже сползли с пика на 20–30%.
«В следующем году снижение, безусловно, продолжится до конца весны – начала лета. Но упадут цены уже не очень сильно. К началу лета начнутся стабилизация и подъем рынка», – ожидает эксперт.Некоторые считают, что продавцы недвижимости не пойдут на снижение больше 20%. «Падение более чем на 20% – это критический уровень, когда застройщик рискует не оправдать свои затраты. Поэтому такого сильного изменения цен ждать не стоит», – говорит президент Российского союза строителей Виктор Забелин.
Земля
Марк Твен призывал покупать землю, называя ее «товаром, который больше не производят». В Москве уже очень давно нет «ничейной» земли. Каждый ее сантиметр выверен, зарегистрирован и продан. Кошман связывает надежды на падение цен на московское жилье именно с этим фактором. «Снижения цен на землю пока не произошло, – отмечает президент АСР, – однако в 2009 году земля подешевеет на 15–20%». «Земля – это полуфабрикат. Особенно большие, так называемые «сырые» куски земли сильно просядут в цене. Это будет плюс для отрасли, так как застройщики наконец-то смогут купить для своих работ землю по нормальным ценам», – надеется Репченко.При этом, по его словам, цены на землю должны пойти вниз везде, не только в Подмосковье, но и в дорогих местах в центре города.
«Есть организации, которые держат у себя на балансе ветхие здания, они долго ждали, что смогут получить с этих сладких кусочков еще больше, такие организации могут сейчас часть этих площадок продать», – объясняет Репченко. Теперь не застройщики будут искать землю подешевле, а продавцы будут бегать за застройщиками. Вообще, весь девелоперский бизнес может повернуться лицом к потребителю.
Впрочем, есть и противоположное мнение. «Цена на землю в Москве упасть не может. Точка, – категорично разрушает светлые надежды Севриновский. – Свободной, даже относительно, земли в Москве мало, этот товар будет ценен всегда, он не изнашивается и хранится фактически вечно». «Земельных участков под строительство в Москве на текущий момент очень мало. Особенно ситуация усугубилась в связи с принятием постановления правительства Москвы, запрещающим точечную застройку. Таким образом, земля в Москве – ограниченный ресурс, спрос на который существенно выше предложения. В связи с этим снижение цен на землю вряд ли произойдет», – поддерживает маркетолог компании «Пересвет-инвест» Наталья Бланкова. «И даже если земля подешевеет процентов на 20, – развивает мысль Мереминский, – это не даст существенного изменения, так как стоимость строительных работ и материалов составляют основные затраты при строительстве».
Цемент
Помешать падению цен на недвижимость может рост цен на стройматериалы. По оценке президента АСР, цена 1 тонны цемента в следующем году будет находиться на уровне 3200 рублей. Сейчас она составляет 2700 рублей.Однако большинство экспертов считают, что падение цен на цемент и прочие стройматериалы продолжится. «Стоимость строительных материалов в 2009 году с большой долей вероятности не только не увеличится, но и несколько снизится, так как снижаются темпы строительства и, соответственно, спрос на эти материалы», – спорит Бланкова. Мереминский также предполагает небольшое сокращение стоимости материалов.
«Слова о росте цен на строительные материалы – это лишь повод для застройщиков повышать цену на жилье», – считает аналитик портала «Пульс цен» Дмитрий Носков. С 2007 года цемент в своей цене по России упал почти в три раза. Это совершенно не коррелирует с динамикой цен на квартиры.
Рабочая сила
«Мы просим строительные компании делать все возможное, чтобы не сокращать рабочих. Но совсем избежать сокращений, видимо, не получится», – отметил Забелин. Массовый характер увольнений присутствует, по его словам, в крупных компаниях. К тому же отрасль потеряет дополнительные рабочие руки из-за сокращения квот на мигрантов. В ходе «прямой линии» с российскими гражданами премьер России Владимир Путин предложил сократить на 50% квоту на привлечение иностранной трудовой силы с учетом мирового финансового кризиса.«Строительный комплекс является главным потребителем мигрантов в столице – около 40% от общей квоты привлекаемых иностранных граждан используется на строительных объектах Москвы», – подсчитал заместитель руководителя департамента городского строительства Москвы Сергей Омельченко. «По всем секторам строительных компаний пройдут увольнения, а часть специалистов на новогодние каникулы уедут домой и просто не вернутся обратно», – отмечает Мереминский. Видимо, сокращение дешевой рабочей силы может заставить цены расти.
С другой стороны, сокращения топ-менеджеров могут сыграть на понижение цен. «Сейчас, когда остро стоит вопрос оптимизации расходов, сокращать раздутые штаты можно и нужно, прежде всего - менеджеров», – говорит Севриновский.
Пик падения цен на рынке жилья в России придется на лето-осень следующего года, считают специалисты департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР и Союза инженеров-сметчиков. Пока все придерживаются мнения, что рано покупать или продавать. Время ждать.
