Как купить в Москве дешевую квартиру

Получить субсидию из городского бюджета на покупку жилья или льготный ипотечный кредит могут теперь не только малообеспеченные горожане.

Мосгордума приняла поправки к закону "Об обеспечении права жителей города Моск-вы на жилые помещения", в которых отменен имущественный ценз. "Труд-7" выяснил, как приобрести квартиру в Москве за сущие копейки.

До сих пор право на получение субсидий и участие в городских жилищных программах имели москвичи, положение которых соответствовало четырем критериям: менее 10 квадратных метров на человека, более 10 лет прописки в столице, не менее 5 лет с момента сознательного ухудшения жилищных условий (например, вступление в брак и прописка родственников на своей жилплощади, развод и раздел имущества) и признание граждан малоимущими. Таковыми считают граждан, чей семейный доход на каждого члена семьи ниже прожиточного минимума, установленного в регионе. В Москве он составляет 6441 рубль на душу населения.

То есть для того чтобы претендовать на льготное получение жилья, необходимо, чтобы доход семьи из трех человек не превышал 19,7 тысячи рублей в месяц. - Мы понимаем, что в столице довольно много небогатых людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, чей доход ненамного, но превышает прожиточный минимум. Это, например, учителя, врачи, - пояснил "Труду" председатель комиссии по городскому хозяйст-ву и жилищной политике Думы Степан Орлов. - Эти люди и сами не могли приобрести квартиры, и не могли участвовать в городских программах типа "Молодой семье - доступное жилье" или социальной ипотеки, так как для участия в них нужно быть приз-нанным малоимущим.

Убрать критерий малоимущности вообще из городских законов невозможно, так как он прописан в Жилищном кодексе РФ. Поэтому московские депутаты обошли его, утвердив дополнительное условие, по которому москвичи, зарабатывающие больше прожиточного минимума, могут рассчитывать на льготное получение квартиры. Для этого они должны быть признаны "нуждающимися в содействии города в приобретении жилья". На эту категорию распространяются все критерии, кроме одного - доход семьи никак не регламентируется. Рассчитывать на абсолютно бесплатное жилье эта категория москвичей не может - такие квартиры полагаются только многодетным семьям, сиротам и жителям, которые по плану властей получат квартиры в 2008-2009 годах. А вот льготы, предусмотренные различными городскими программами, получат. - Они смогут принимать участие в программе "Молодой семье - доступное жилье", получать субсидии из городского бюджета, приобретать жилье с рассрочкой платежа, участвовать в социальной ипотеке и т.д., - пояснил Орлов.

Вводные данные

Итак, как же получить в Москве квартиру на льготных условиях? Первое обязательное условие: претендующий на расширение человек должен прожить в Моск-ве не менее 10 лет - это должно быть подтверждено пропиской в паспорте.

Причем все остальные члены семьи могут не иметь такого "стажа" проживания в столице.

Второе условие: на каждого члена семьи должно приходиться меньше 10 квадратных метров общей площади (балконы при этом не учитываются). То есть нужно прописаться всей семьей в комнате в общежитии или однокомнатной квартире. Но это жилье должно быть единственным у каждого из членов семьи.

Если квартира приватизирована, можно прописать любого из родственников. А если находится в социальном найме - то только детей, родителей и супругов.

Их может подселить к себе любой законный жилец вне зависимости от того, является он ответственным квартиросъемщиком или нет. Для их прописки нужно подать заявление в департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы или в паспортный стол по месту жительства. Там часто отказывают в прописке близким родственникам. Если это случилось, нужно срочно обращаться в суд. Гражданский процессуальный кодекс предоставляет гражданам на обжалование отказа всего-навсего три месяца. В суд подается не исковое заявление, а заявление в порядке публичного производства. В данном споре нет ни истцов, ни ответчиков. Существуют заявители и заинтересованные лица. Еще один способ - прописать в квартиру не просто родственника, а родственника-инвалида. Тогда можно рассчитывать, во-первых, на внеочередное получение жилья, а во-вторых, инвалиду при получении новой квартиры положены не 18 "квадратов" на человека, а 36. Причем за эти лишние 18 метров не придется доплачивать. Чтобы получить эту льготу, нужно жить в одной квартире с родственником, страдающим активной формой туберкулеза, тяжелым психическим заболеванием, недержанием мочи, множественными поражениями кожи, проказой либо с отсутствием ног. Или имеющим некоторые другие диагнозы. Прописка дополнительных квартирантов на вашей жилплощади считается сознательным ухудшением жилищных условий, например, если вы прописываете законного супруга или родителей, разделили жилье после развода и пр. (кстати, рождение детей не является "сознательным ухудшением условий").

После ухудшения должно пройти 5 лет. Как только они минули, пора выбрать из многочисленных городских жилищных программ ту, под которую вы подпадаете. И вперед - к бесплатным метрам!

Социальная ипотека

Взять льготную ипотеку можно только на квартиру в доме, который построен правительством Москвы на бюджетные средства и предназначен специально для этой программы. Такое жилье строится на окраинах, соседями будут не самые известные люди столицы, зато квартиры продают по льготной цене, а именно по себестоимости. Сейчас она составляет 20-26 тысяч рублей за квадратный метр жилой площади, тогда как среднерыночная цена - 130 тысяч рублей за "квадрат". То есть 54-метровая "двушка" будет стоить сущие копейки - не 7 миллионов рублей, а 1,4 миллиона рублей.

Кредит выдаст один из банков, сотрудничающих с правительст-вом Москвы по этой программе. Процент по кредиту тоже ниже - сейчас в Москве для новостроек он колеблется в пределах 13-15%, а льготникам предложат ссуду под 10-11% годовых. Срок кредита - до 30 лет.

Чтобы воспользоваться такой ипотекой, семья должна убедить банк, что сможет выплачивать кредит. Как и в обычной ипотеке, эксперты сделают этот вывод, оценив доходы претендентов. Семья должна внести первоначальный взнос - минимум 30%. Это для тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий 10 лет. Сумма первоначального взноса будет тем больше, чем меньше времени москвич стоит в очереди на жилье.

"Молодой семье - доступное жилье" В этой программе вы можете участвовать, если вам еще не исполнилось 35 лет.

Для этого нужно заключить брак с человеком тоже моложе 35 лет, постоянно проживающим в Москве, родить или усыновить как минимум одного ребенка.

Семьям бюджетников и госслужащих для участия в программе заводить ребенка не обязательно, но если есть - помогут быстрее. Кстати, программа предполагает и другой расчет возрастного ценза: обоим супругам в сумме должно быть не более 70 лет. То есть жене может быть двадцать, а мужу - 50, и это тоже будет молодая семья. Тут есть некоторые условия: семья должна ожидать ребенка, либо усыновить его, либо уже иметь малыша до 5 лет, либо иметь троих несовершеннолетних детей.

Через год (но не более чем через 3 года) после заключения брака можно подать заявление на участие в программе. Чтобы заявление приняли, на каждого члена семьи должно приходиться не более 18 квадратных метров (а не 10, как у остальных).

По первой схеме участники этой программы могут рассчитывать на субсидии от города на покупку жилья. Максимальный размер помощи - 70% от рыночной стоимости квартиры (она зависит от срока ожидания - чем дольше, тем больше субсидия). Но 30% семья должна внести самостоятельно. Если этой суммы нет, то можно ее накопить, покупая облигации коммерческого банка "Московское ипотечное агентство", либо откладывая их на специальный "жилищный" счет в Банке Москвы, либо делая взносы в жилищно-строительный кооператив "Молодой семье - доступное жилье".

По второй схеме безденежная молодая семья может точно так же накопить первый взнос, а потом взять социальный ипотечный кредит (см. предыдущую главу).

По третьей схеме можно приобрести жилье у города по льготной (нерыночной) цене в рассрочку на 10 лет. Его могут использовать семьи, у которых есть дети и минимум 20% стоимости квартиры. Возвращать долг придется раз в квартал равными долями, за рассрочку возьмут 5% годовых от остаточной стоимости. Квартира остается в собственности города до полного погашения ее стоимости, но молодая семья может там жить.

В процессе погашения или накопления первоначального взноса можно существенно снизить сумму долга. Способ прост - родить ребенка. При рождении или усыновлении первого списывается стоимость 10 квадратных метров общей площади или несколько процентов от суммы первоначального взноса, при рождении второго - 14 квадратных метров общей площади, за третьего и последующих - по 18 квадратных метров общей площади за каждого.

Переселение жителей из сносимых, ветхих, аварийных домов Если вы не молодая семья и не попадаете в категорию нуждающихся в содействии города в улучшении жилья, то все равно можете получить квартиру с помощью города. Правда, для этого придется купить квартиру в аварийном доме или здании под снос (в хрущевке, а в скором времени и в панельной девятиэтажке) и потерпеть, пока город снесет дом. Главное - успеть прописаться в этой квартире многочисленной семьей до того момента, как выйдет постановление префекта округа о перечне сносимых пятиэтажек и ветхих домов. По закону собственникам, освобождающим жилые помещения, по их выбору предоставляется равноценное возмещение в денежной или натуральной форме (то есть квартира в новом доме). Если опоздали, то в квартиру никого не пропишут, и при расселении вы получите жилье равной площади или такого же количества комнат - то есть никакой выгоды. Если успели, то есть шанс, что вам предложат жилье большей площади. Правда, разницу за лишние метры придется доплатить. Плюсы в том, что за те же деньги вы получите жилье в новостройке, а оно стоит дороже, чем ваша развалюха. А лишние метры вам продадут по себестоимости. В итоге получить лишнюю 15-метровую комнату можно будет всего за 490 тысяч рублей. Тогда как комната в квартире стоит на рынке не менее 1,5 миллиона рублей.

Минус этой схемы в том, что на ожидание сноса может уйти от 5 до 15 лет.

Решив приобрести квартиру с помощью города, важно помнить, что такая возможность дается только один раз в жизни. Те, кто сразу перепродаст "дармовое" жилье, заплатит со сделки подоходный налог 13%.

За субсидией на "мерседесе"

Отмена имущественного ценза расширяет число людей, имеющих право претендовать на льготное жилье. Это приведет к тому, что очереди на получение квартир по муниципальным программам резко вырастут. И вместо того чтобы обеспечить жильем нуждающихся, получится с точностью до наоборот: срок стояния в очереди на жилье вновь увеличится. - Около половины сдаваемого жилья в городе сейчас отдается под социальные нужды. Предложение на рынке ограничено, и это приводит к росту цен. Такое решение властей только усугубит положение, - уверен руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Чем больше очередь, тем больше квартир будет отдаваться "халявщикам". Фактически это приведет к тому, что люди, которые работают и зарабатывают себе на жилье сами, при покупке будут оплачивать две квартиры - одну свою, а вторую социальную. Понятно, что надо допустить к участию в городских программах учителей и врачей. Но для этого нужно придумать другой критерий - разработать специальные программы для них и других важных для города категорий населения. С другой стороны, критерий малоимущности и сейчас не очень-то действует: бедность определяется по официальным доходам, а левые заработки никто проконтролировать не может. - В итоге если человеку нужна льготная квартира, то он может скрыть свои доходы. Например, договориться на работе и официально числиться, например, дворником с зарплатой 6000 рублей. Остальные члены семьи либо тоже мало получают, либо официально вообще не работают. По факту они малоимущие, - заявил "Труду" депутат Мосгордумы Сергей Митрохин, - хотя неофициально он может получать в 100 раз больше и приезжать на оформление жилищных субсидий на "Мерседесе" последней модели.

26.06.08