Российская ипотека должна стать технологичней

Несмотря на то что отечественная ипотека только набирает обороты и ее доля в ВВП критически низкая, волна мирового финансового кризиса затронула и нас. Об особенностях текущего момента и перспективах российского ипотечного рынка рассказывает генеральный директор небанковской рефинанси-рующей компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк.
 
На ипотечное кредитование наше правительство возлагало большие надежды. Ипотека называлась одним из главных механизмов повышения доступности жилья для населения. За последние пять–семь лет жилищное кредитование действительно стремительно развивалось: расширялась линейка кредитных продуктов, удлинялись сроки, либеральнее становились условия предоставления кредитов, наконец, снижались процентные ставки. Год-два, и мы должны были дойти до 8%, но американский ипотечный кризис нарушил эти планы. Насколько серьезно его влияние для нас? Можно ли говорить об ипотечном кризисе в России?
 
— Если отвечать кратко, то да. И ситуация, к сожалению, усугубляется. Падают объемы выдачи кредитов, причем даже у крупных банков, не говоря уже о мелких и средних. Где-то до середины осени прошлого года банки расходовали средства, которые привлекли за счет выпусков облигаций, евробондов. Сейчас, на мой взгляд, от этих заимствований практически ничего не осталось и можно говорить о достаточно жестком дефиците средств для предоставления кредитов. Это выражается в удлинившихся сроках их выдачи и растущих ставках. Хотя пока увеличение измеряют 0,5–1%, на самом деле оно несколько выше. Думаю, за весну этот показатель составит минимум 2%.
 
Со стороны государства каких-то значимых рыночных шагов для спасения ситуации пока не сделано. Есть инструменты, которые могли бы помочь, ими уже сейчас пользуются европейские и американские банки, но в России, к сожалению, они пока не работают, хотя соответствующие предложения подготовлены и находятся в Центральном банке и регулирующих органах. Это и ломбардные списки, в которые можно включить ипотечные бумаги, и средства пенсионных фондов. В результате объемы ипотеки несколько уменьшились. И об удвоении показателей в этом году говорить не приходится. Идет достаточно массированное досрочное погашение кредитов, причем с той же скоростью, как и нарастание портфеля. В конечном итоге, скорее всего, объемы по результатам текущего года окажутся лишь незначительно выше объемов предыдущего.
 
Однако нет худа без добра. Некоторые банки пользуются сегодняшними реалиями для того, чтобы поднять качество кредитов, то есть выдают ссуды только надежным заемщикам со справками о доходах, с хорошим соотношением собственных и заемных денег и т. д.
 
Безусловно, ситуация с дефицитом средств продлится еще некоторое время. Как долго — называют разные сроки. Мировой кризис прогнозируют на два года и больше. Но это не значит, что у банков сейчас вообще нет денег на ипотеку и отсутствуют каналы для увеличения объемов кредитования. Возможность привлечения средств существует, и сделки по секьюритизации на самом деле продолжаются, пусть не публично. Часть из них перенесена, часть можно провести в этом году. Вопрос в том, целесообразно ли это: цена денег настолько выросла, что секьюритизация может оказаться просто неэффективной, либо надо пропорционально повышать ставки по кредитам. И подобные прецеденты есть — в регионах кредиты выдают под 20% в рублях, причем надежным заемщикам, при этом спрос остается высоким. Банки даже не хотят продавать такие кредиты, потому что уверены в хорошей доходности и надеются заработать на них без рефинансирования.
 
— Почему некоторые банки даже в сегодняшних условиях говорят о снижении ставки по кредитам?
 
— Может быть, это просто PR-ход, но вполне вероятно, имеются какие-то индивидуальные причины, например банки располагают более дешевым ресурсом, являясь дочерними компаниями зарубежных структур и пользуясь их поддержкой. Как ни странно, некоторые западные банки не только не потеряли деньги во время кризиса, но даже заработали. И теперь готовы подставить плечо своим российским дочкам, которые без ущерба могут не поднимать ставки или даже снизить их, ограничив объем кредитования. Эти банки не участвовали в ипотечной гонке, не стремились к большим объемам, а работали над повышением качества. Теперь они в более выгодном положении. Но в целом ситуация выглядит иначе, потому что деньги подорожали для всех.
 
— Разделяете ли вы мнение о том, что иностранные банки активно пошли в Россию?
 
— Да, иностранцы действительно приходят с целью покупки наших банков. Если кредитная организация расширяет свою сеть, накапливает региональные отделения, проводит какие-то акции, это верный признак того, что она проходит предпродажную подготовку, инвестирует в капитал. Крупные иностранные сетевые банки приобретают мелкие российские банковские структуры. Этот процесс идет непрерывно. По моим наблюдениям, раз в несколько месяцев покупают какой-нибудь банк из наиболее известных на рынке. А мелкие компании — еще чаще. По крайней мере, спрос есть всегда: во время кризиса приобретать выгодно.
 
Покупатели ожидают получить сразу портфель у игроков, которые остались без денег, и желательно с дисконтом. Такова тактика западных фондов сейчас. Другое дело, что они совсем не знают нашего рынка и пока таких продаж мало. Но если кризис продлится, я думаю, в конце этого года, в начале следующего подобные предложения станут актуальными.
 
— Иностранная экспансия — это хорошо или плохо?
 
— Нельзя сказать однозначно. Мы живем в эпоху глобализации, в том числе и финансовой. Рано или поздно такая интеграция произойдет. Это хорошо видно на примере рынка автомобилей. Если на внутреннем рынке не будет конкуренции, утроение стоимости машины за счет пошлин не помешает проникновению в страну иномарок. Экономически просто невозможно удержать. Также и с банками.
 
Сегодня иностранным банкам запрещено иметь филиалы на территории страны. Поэтому они либо покупают российские банки, либо создают дочерние компании. Отчасти это неплохо, потому что таким образом можно оградить внутренний рынок от прямой экспансии. Отечественные банки уступают западным в капитализации и технологичности и неизбежно проиграют конкурентную борьбу. Любой средний европейский банк больше того же ВТБ. Достаточно зайти какому-то западному игроку, и мы не сможем бороться. Другой вопрос, надо ли? Конечно, внутреннюю экономику надо защищать, но я не вижу вреда от такого проникновения. Потому что иностранцы приносят технологии, дешевые деньги, на которые выдают кредиты нашим гражданам под залог недвижимости, в конце концов устанавливают новые требования к персоналу. Плохо то, что доход, который они получают, уходит из страны. Но это уже вопрос налоговой системы.
 
— То есть для потребителя приход на российский рынок иностранных игроков — это неплохо?
 
— С точки зрения развития ипотеки и с позиции наших граждан-заемщиков приход иностранцев — явление положительное. Для государства — есть вопросы, но они регулируемые.
 
— Банкиры в марте обратились к правительству с просьбой поддержать финансовую стабильность российской банковской системы на период кризиса. И власть отнеслась к предложению с пониманием. Некоторые эксперты высказали мнение, что это начало формирования новой финансовой политики. Прокомментируйте, пожалуйста.
 
— На мой взгляд, с точки зрения банкиров, это абсолютно адекватные действия. Для того чтобы сохранить устойчивость, они хотят использовать деньги тех институтов, которые традиционно ипотеку поддерживают. Прежде всего это пенсионная система. Во всем мире она является основным инвестором в ипотечные ценные бумаги. Это ломбардное кредитование под ипотечные пулы со стороны Центрального банка и т. д.
 
Банковская система необходима государству, как кровеносная система — организму, поэтому ее надо поддерживать, но рыночными методами. Как кровь течет по сосудам, так и финансовые потоки направляются к наиболее нуждающимся в них сферам экономики. Я думаю, что государство в конце концов сделает шаг навстречу. Но легкая шоковая терапия отечественной финансовой системе полезна. Это как у Дарвина — естественный отбор. Надо дать возможность выжить тем, кто может развиваться, и позволить уйти с рынка нежизнеспособным структурам, как это ни жестоко звучит. Стране не нужно такого количества кредитных организаций. Зачем нам 1300 недокапитализированных банков? Только для того, чтобы их упаковывать и продавать? Вот это сейчас очень хороший бизнес. Нужно создавать крупные, хорошо капитализированные банки мирового уровня. Если говорить о пропорциях, то в Казахстане, например, 24 банка на 15 млн населения. А в России 1300 банков на 144 млн. Однако задача не просто их сократить, а укрупнить, усилить существующие. В ближайшие годы банки станут конкурировать в сфере сервиса, технологий, IT. По этой схеме развивался европейский рынок, закономерной она станет и для нас. Думаю, что из кризиса мы выйдем с честью, то есть более технологичными, крупными, стандартизированными. Я боюсь другого: когда трудная полоса закончится, о кризисе забудут и все вновь рванут в эту сумасшедшую гонку за заемщиком. Опять начнут снижать требования к стандартам, демпинговать. Те, кто кризис пережил, будучи зрелыми, ошибок постараются не повторить. Но придут новички, готовые на кредитование «плохих» заемщиков, чтобы обыграть другие банки. И как только они это сделают, откроется путь к subprime mortgage (высокорискованным ипотечным кредитам), как это было в Америке. Пока таких кредитов у нас мало, но важно, чтобы объем подобных продуктов не увеличивался.

23.05.08