В России колоссальный дефицит проектировщиков

Разговоры о строительном буме, сопровождаемые победными реляциями о количестве построенных квадратных метров, не должны вводить в заблуждение.

Строительный сектор в России развивается бурно, но далеко не всегда в нужную сторону. В Москве это можно заметить, стоя в автомобильных пробках, просыпаясь от грохота стройки во дворе или возмущаясь недавно построенным уродливым зданием в историческом месте. Получить независимый, но профессиональный взгляд на рынок довольно трудно: чиновники, застройщики и риэлторы - люди заинтересованные, эксперты также часто связаны с тем или иным застройщиком. На Западе принято интересоваться мнением независимых девелоперов: являясь, фактически, продюсерами в строительном бизнесе, они видят проблемы и перспективы и не имеют причин их скрывать. Но в России fee-девелоперов, не связанных с той или иной компанией-застройщиком, не являющихся собственниками проектов, можно пересчитать по пальцам одной руки. О том, что происходит со строительством, в интервью обозревателю "Газеты" Владиславу Долгову рассказал управляющий директор инвестиционно-девелоперской компании "АЛУР" Михаил Уринсон.

Слово "девелопер" в ходу уже лет десять и тем не менее мало кто знает, что представляет собой девелопмент на деле. Как бы вы описали эту деятельность?

Девелопер - это тот, кто подбирает участок земли для реализации того или иного проекта или занимается развитием существующего участка. Под конкретную задачу девелопер собирает команду исполнителей, координирует действия участников проекта и контролирует решение поставленных задач.

Девелопер - это своего рода дирижер процесса создания объекта или системы объектов на комплексно развиваемой территории.

Процесс девелопмента можно разделить на четыре этапа: предпроектная проработка проекта, проектирование, строительство, реализация (сдача в аренду/продажа) построенных площадей и управление объектом. Замечу, что эксплуатация - не свойственная для девелопера функция, эксплуатировать должны управляющие компании. Девелопер должен выходить из проекта на этапе ввода объекта в эксплуатацию.

В международной практике широкое распространение имеет fee-девелопмент - предоставление клиенту полного комплекса или части девелоперских услуг за вознаграждение. Fee-девелопер - это управляющая компания, которая привлекается инвестором и профессионально выполняет весь девелоперский функционал. Это классическая форма девелопмента.

Много таких компаний на рынке?

Именно таких компаний на рынке мало. Есть компании, и их довольно много, которые предоставляют отдельные услуги: техническое управление, управление проектированием, управление строительством, частные случаи консалтинга, исследовательско-аналитические работы... Однако они привлекаются для выполнения работ на отдельных стадиях и не готовы нести ответственность за конечный результат - успешную реализацию проекта. А ведь именно это служит критерием успешности этого бизнеса. Отличие fee-девелопера, помимо предоставления комплекса услуг на всех этапах реализации проекта, в том, что его мотивация находится в плоскости успешной реализации проекта: основное свое вознаграждение он получает по завершению проекта и таким образом разделяет часть рисков с инициатором проекта. Думаю, в России такой классический девелопмент вскоре станет более распространен - это перспективный путь развития.

Ну, в России в любой деятельности обычно ищут свой особенный путь развития.

К сожалению, в России действительно пытаются искать свой путь. Рынок девелоперских услуг в России не централизован. В Москве это одни компании, в Питере - другие, в Новосибирске - третьи, а в Ростове-на-Дону, Челябинске и Иркутске - четвертые. В целом в России девелоперскими компаниями принято называть компании, которые совмещают в своей работе функции застройщика, технического заказчика, инвестора и впоследствии собственника объекта. Это во многом вынужденная ситуация. Российская специфика состоит в дефиците качественных специализированных услуг. А на Западе существует огромное количество подрядчиков, которые между собой конкурируют, что и создает почву для роста качества услуг. Мы же спустя 10 лет после начала развития рынка до сих пор находимся на этапе бурного развития. Причем как на региональном, так и на федеральном уровне формирование компаний идет по примерно одному сценарию: некий бизнесмен, обеспечив себя неким земельным банком, начинает заниматься развитием своего актива. Спустя некоторое время он сталкивается с отсутствием качественных услуг по проектированию. Тогда он создает или покупает архитектурное бюро. Затем, в связи с нехваткой на рынке стройматериалов и техники, создает собственную материально-техническую базу. Получается вертикально-интегрированный холдинг - "Интеко", ПИК, AFI-девелопмент, "Система-Галс" и другие. Они доминируют сейчас на рынке. Это крупные компании федерального уровня, наиболее широко представленные в сегменте городского массового жилищного строительства. Они используют типовые проектные решения, достаточно простые по сути и содержанию. Типовые строительные материалы, типовая опалубка, типовая техника... В этом нет ничего плохого, особенно если учесть заданный властями вектор развития - комплексное освоение территорий и увеличение объемов строительства доступного жилья. Но в последнее время мы наблюдаем появление принципиально иных игроков рынка - небольших эффективных команд. Они появляются в коммерческом сегменте рынка недвижимости, где возникают нетиповые проекты. Такие компании не берут на себя решение непрофильных для девелопера задач. Они концентрируются на привлечении сторонних специализированных организаций и при этом самостоятельно осуществляют весь девелоперский функционал: подбор участка, разработка инвестиционно привлекательной концепции, управление проектированием и строительством. То есть они больше надзирают, контролируют, координируют, нежели пытаются делать сами. Но пока что таких девелоперов очень мало. В нашей компании fee-девелопмент является одним из ключевых направлений деятельности, однако и мы, строго говоря, выходим за его рамки, поскольку активно выступаем в роли инвестора. С другой стороны, есть на рынке несколько компаний, которые отвечают лишь некоторым признакам классического девелопера - они выполняют отдельные функции. Например, контроль процесса строительства ведут компании RBSI, Savant или российская "Спектрум-недвижимость". Компаний же, которые осуществляли бы комплексное управление проектом, да еще в разных сегментах рынка недвижимости, единицы. Нам, честно говоря, с теми, кто оказывает полный спектр девелоперских услуг, сталкиваться не приходилось.

Как много подрядчиков приходится привлекать при реализации одного проекта в сфере недвижимости? От чего зависит их количество?

Это зависит от стадии проекта и от его масштаба. Но в среднем приходиться одновременно управлять 15 - 20 подрядчиками. По направлениям это генеральный проектировщик, генподрядчик, три-четыре специализированных консультанта, в зависимости от функциональности будущего объекта (по свету, по звуку, по логистике для складских комплексов, по фасадам для трудных гостиничных объектов и т.д.). Для выполнения функций технического заказчика, для получения исходно-разрешительной документации, для ежедневного контроля и технадзора привлекается местная региональная компания, а мы уже осуществляем координацию, своевременность и контроль качества данных работ. На этапе привлечения инвестора привлекается аудитор, оценщик, юристы.

Какое звено в череде подрядчиков вы считаете наиболее слабым на отечественном рынке?

В России колоссальный дефицит проектировщиков. С точки зрения взаимоувязки функциональных зон внутри того или иного объекта или в процессе комплексного освоения территории российская школа генплана безнадежно устарела. Последние города у нас строились в 1950--1960-х годах прошлого века и строились достаточно неэффективно. Это подтверждает колоссальное количество пробок повсюду, во всех крупных российских городах: нет функционального зонирования (например, в центре города стоят заводы), неграмотно организованы транспортные и людские потоки, неэффективно осуществлена привязка инженерных сетей. Но и привлечение иностранных проектировщиков не панацея. Их опыт очень ценен на этапе функционального зонирования, они хорошо рисуют красивые картинки, поэтому иностранцев есть смысл привлекать на предпроектной стадии. К сожалению, эти картинки зачастую абсолютно не соответствуют российским нормам и правилам. Когда девелопер пытается пройти госэкспертизу с этими красивыми картинками, то зачастую терпит фиаско и, расстроенный, сетует на коррупцию. Я не считаю, что дело в коррупции. Это объективное нарушение российских норм и правил - пусть даже, как всем известно, устаревших и достаточно жестких. Конечно, все, в том числе и мы, вынуждены их нарушать, если эти нормы противоречат эффективной реализации проекта, тем более, что СНиПы носят рекомендательный характер, но важно понимать, когда это возможно.

Поэтому лучше работать в тройственном союзе с иностранными и нашими проектировщиками. На этапе эскизного проектирования (или на предпроекте) мы всегда нанимаем иностранного проектировщика, потому что с архитектурной точки зрения это очень сильные команды, опередившие российскую школу на несколько десятилетий. При этом мы всегда привлекаем российский институт.

Мы в частности работаем с Центральным институтом типового проектирования и градостроительства. Он курирует работу иностранного проектировщика на предмет ее соответствия отечественным нормам и правилам. Наши проектировщики делают для иностранного схему опорного плана, на котором отражаются все известные на сегодня ограничения. И дальше иностранцы в сопровождении нашего проектировщика начинают работать. Мы требуем от проектировщиков, чтобы, нарушая СНиПы, они понимали и обосновывали для госэкспертизы причину нарушения. Когда проектировщик нас информирует (о необходимости нарушить СНиПы. - "Газета"), мы проводим консультации с экспертами, в том числе с чиновниками, которые будут принимать решение. И если получаем одобрение, то подписываем письмо в адрес проектировщика, который может корректировать определенные нормы и правила в рамках нашего проекта. В случае если по ряду пунктов нас не информировали, но правила были нарушены, то ответственность, в том числе финансовую, несет проектировщик. Подобная схема требует некоторого увеличения бюджета на проектирование на начальной стадии, однако позволяет избежать лишних трат в дальнейшем.

Существует ли специализация среди девелоперов?

В международной практике безусловно существует. Есть табу - не ходить в смежные секторы или ходить только в некоторые. Обычно на Западе девелоперы подразделяются на тех, кто занимается или жильем, или коммерческими объектами. В международной практике это явление появилось, потому что рынки постепенно начали насыщаться, и надо было конкурировать в технологиях. Поэтому есть девелоперы, которые не любят гостиницы, так как данный сегмент считается более рисковым по сравнению с офисами или логистическими центрами. Но в российской практике этого нет, потому что дефицит наблюдается по всему спектру рынка.

Кризис ликвидности на международных рынках привел к тому, что банки уже не готовы кредитовать застройщиков на прежних условиях. Возможны ли банкротства среди застройщиков? Как повлиял кризис на наших девелоперов?

Девелопмент - очень капиталоемкий сегмент бизнеса, финансируя который банки взяли достаточно большие риски в предыдущие годы. Теперь они действительно с гораздо меньшим энтузиазмом финансируют девелоперские проекты.

Девелоперы с опытом и репутацией не испытывают никаких проблем, потому что они привлекают деньги под залог существующих объектов. А девелоперам-новичкам, которые строят первый свой объект и просят $100 млн на 10 лет, стало намного труднее. В конечном счете выиграли те, кто имел долгосрочные и уже выстроенные отношения с отечественными кредиторами.

Неправильно приходить за помощью, когда беда уже настала. Тогда могут сказать: "Есть партнеры, с которыми мы работали всегда, и сначала мы удовлетворим их интересы, а вы будете ждать своей очереди".

В принципе никакой трагедии нет. Ведь девелопмент - растянутый во времени процесс, и денег нужно много, но не сразу. И обычно ты заблаговременно об этом знаешь. Процедура заимствования занимает от 3 до 6 месяцев, и результат не зависит от текущего кризиса, скорее от уровня и качества проработки проекта.

Будет ли нарастать процесс приобретения отдельных площадок или сделок слияний-поглощений среди застройщиков?

Думаю, что процесс перекупки площадок активизируется. Но если сильная команда в проекте, то она справится. Если нет команды, а в качестве актива есть только площадка, то очевидно будет спекуляция на этом единственном активе.

Ваше мнение об уровне качества проектов в целом?

Качественных проектов очень мало. В Москве большой объем реализованных проектов, есть и качественные, и некачественные. А в регионах все больше некачественных. Думаю, не мытьем, так катаньем они будут построены, однако в течение 5-7 лет будут вымыты с рынка, то есть спустятся в более низкий сегмент. То, что сейчас заявляется как А-класс, не соответствуя его критериям, перейдет сначала в В-класс, а затем в С-класс... Если бы они соответствовали заявленному классу, то снижение классности заняло бы 20-30 лет. А так объекты стоимостью $100-200 млн даже не успеют окупиться, не говоря уже о том, что они не должны морально устаревать так быстро.

Особенно много таких объектов построено в сегменте торговой недвижимости.

В условиях ограниченного числа новых площадок, такие попросту будут сносить.

В каких российских городах, по вашему мнению, будет наиболее остро ощущаться спрос на девелоперские услуги?

Могу сказать про нашу компанию. Мы работаем активно в Тюмени, Мурманске, где ощущается нехватка логистической недвижимости. Ищем площадки в Челябинске и Перми также для развития транспортно-логистической инфраструктуры и многофункциональных гостинично-деловых комплексов. Не оставляем надежд на Нижний Новгород, хотя уже успели встретить там недобросовестного партнера. Принципиально хотим работать в Красноярске, Сургуте, Иркутске, Омске, Екатеринбурге - с концепцией многофункциональных гостинично-деловых комплексов. Присматриваемся к малым городам типа Пензы.

Краснодарский край интересен также небольшими городами - Кропоткина и Армавир. Интересна Московская область, а также Псков и Великий Новгород, Курган. Мы пытаемся идти туда, где меньше "шума", высокий потенциал спроса и понятен вектор развития.

19.05.08