Начало 2008 года в России прошло под знаком нового явления на рынке ипотечного кредитования: банк "ВТБ 24" начал выдавать кредиты на приобретение жилья сроком до 50 лет. О чем оповестил всех "оптимистичным" рекламным слоганом: "Ипотека на полвека яркой жизни не помеха!" Однако эксперты сразу окрестили эту инициативу "ипотечной кабалой" и усомнились в том, будет ли спрос на данный кредитный продукт. Тем более что это первое подобное предложение на рынке: ранее самая долгая программа ипотечного кредитования - рассчитанная на срок до 40 лет - была только у РосЕвроБанка.
Специалисты иркутского отделения банка "ВТБ 24" отказались от комментариев по данному вопросу. Между тем, как отмечает аналитик инвестиционной компании "Атон" Денис Попов, длительные сроки ипотечного кредитования являются нормой для стран с развитой рыночной экономикой. "Не секрет, что в Европе часто несколько поколений участвовали в становлении семейной недвижимости", - говорит он. Однако в данном случае стремление банков продлить сроки ипотечного кредитования называет ни чем иным, как попыткой привлечь большее количество клиентов.
Аналогичной точки зрения придерживается директор по ипотечному кредитованию филиала "Иркутский" ОАО "Альфа-Банк" Наталья Солоненко. Экономической целесообразности для заемщиков брать кредит на столь долгий срок, по ее мнению, сегодня нет. Что в первую очередь обусловлено размером процентных ставок, действующих по программам ипотечного кредитования. Потому что переплата по кредиту, полученному на столь продолжительный срок, будет пятикратной. Обычно же заемщики переплачивают по "стандартному" ипотечному кредиту в двукратном размере.
Вместе с тем, убеждена Наталья Солоненко, сегодня можно говорить, что в Приангарье, как и в других регионах страны, наметилась тенденция к увеличению сроков кредитования. Так, по ее словам, если в 2007 году самым популярным среди заемщиков был 15-летний срок ипотечного кредита, то в настоящее время - 20-летний. "В основном это связано с ростом цен на местном рынке недвижимости", - резюмирует госпожа Солоненко. Сегодня клиенты вынуждены брать все более крупные суммы кредитов. Как следствие, растет и размер ежемесячного платежа. И в этом случае увеличение срока кредитования может быть для заемщика очень удобно, так как позволяет уменьшить ежемесячный платеж либо увеличить сумму кредита. В результате семья получает возможность планировать бюджет и комфортно обслуживать кредит.
Сегодня в Иркутской области оформить ипотеку можно более чем в 40 кредитных организациях. Данную услугу предлагает большинство банков страны, филиалы которых работают в регионе, а также несколько центров ипотечного кредитования. По данным администрации Иркутской области, в 2007 году жители Приангарья получили более 7300 жилищных кредитов на общую сумму 7 млрд 267,2 млн рублей. При этом средняя стоимость квадратного метра в Иркутске превысила 57 тыс. рублей. Как сообщили сотрудники Байкальского банка Сбербанка РФ, как правило, заемщики предпочитали брать кредит в рублях на 20-летний срок и с 20-процентным первоначальным взносом. Средняя ставка по такому кредиту составляла 12% годовых.
Делайте ставки, господа
В настоящее время большинство иркутских банков работают по схожим программам ипотечного кредитования, рассказала "Ъ-Дом" консультант Иркутской ипотечной корпорации Юлия Васильева.
Так, почти все предлагают кредиты на приобретение жилья в трех стандартных валютах - рублях, долларах и евро, сроком до 25-30 лет и под неизменно высокий - на фоне действующих в других государствах программах ипотечного кредитования - процент. В Дании, Германии, Франции, Великобритании, Канаде, Аргентине и прочих странах, где ипотека имеет наибольшее распространение и эффективность, процентные ставки по жилищным кредитам в среднем составляют 4,5-7,5% годовых. Действующие же программы ипотечного кредитования российских банков предлагают заемщикам средства в среднем под 10-15%.
По словам Юлии Васильевой, процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. Чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредитования, тем ниже риски банка и, соответственно, лояльнее ставка по кредиту. Сегодня это правило является общим для всех кредитных организаций. Стараются банки придерживаться единой стратегии и в определении ставок по займам в иностранной залюте. Как правило, оформить ипотеку в валюте дешевле, чем в рублях. Что, по мнению Натальи Солоненко, обусловлено в том числе невысокой популярностью валютных кредитов среди населения. Потому что вместе с более выгодными процентными ставками заемщик берет на себя риски, связанные с изменениями валютного курса. Долгосрочных же прогнозов изменения курса валют, как правило, не существует.
В целом, по данным ОАО "Альфа-Банк", ипотечные кредиты в иностранной валюте сегодня составляют около 30%, остальная часть - ипотечные займы, выданные в рублях. В перспективе эксперты прогнозируют дальнейший рост рублевых кредитов. По словам Дениса Попова, привлекательными рублевые кредиты делает высокая инфляция в стране, создающая предпосылки к постепенному обесцениванию кредитных обязательств". Однако в долгосрочной перспективе она же провоцирует повышение ставок по рублевым кредитам, которые традиционно выше, чем для займов в иностранной валюте. Несмотря на это, по словам Натальи Солоненко, в России в следующем году до 80% всех ипотечных кредитов будет выдаваться в рублях".
Это свидетельствует о том, что на фоне нестабильного курса доллара и евро рубль по-прежнему остается наиболее привлекательной валютой для получения заемных средств, считает Денис Попов. Играет свою роль и то обстоятельство, что в Приангарье сегодня все еще невелико число людей, получающих зарплату в иностранной валюте. "Кредиты в долларах берут в основном столичные жители", - отмечает Наталья Солоненко. Вспомнить случаи, когда иркутские заемщики оформляли ипотеку в евро, опрошенные "Ъ-Дом" эксперты не смогли.
Вместе с тем в настоящее время происходит корректировка процентных ставок по жилищным кредитам. "Увеличение ставок произошло по всем программам ипотечного кредитования, что соответствует последним тенденциям рынка", - говорит Наталья Солоненко. В первую очередь оно коснулось процентов по займам с небольшим первоначальным взносом. Однако в долгосрочной перспективе, по мнению аналитика Дениса Попова, процентные ставки будут иметь тенденцию к снижению. "Кредитование в иностранной валюте также может быть выгодным. Но я не решаюсь взваливать на плечи заемщика валютный риск и рекомендую остановить выбор на рублевых кредитах", - говорит господин Попов.
В этой ситуации единственным исключением на иркутском рынке ипотечного кредитования пока остается новаторское предложение Банка Москвы, позволяющего своим клиентам оформить ипотеку под значительно более низкий процент. Как рассказала "Ъ-Дом" ведущий специалист группы ипотечных кредитов иркутского филиала Банка Москвы Анастасия Губанова, сегодня можно получить заем на приобретение готового жилья под б,5-8%годовых. Но валютой кредита в этом случае будет являться японская йена или швейцарский франк. Заем в долларах или евро в Банке Москвы будет стоить не менее 9% в год, в рублях -12%. Вместе с тем даже при оформлении кредита в "экзотических" денежных единицах риск существует. Но, утверждают эксперты, он значительно ниже, так как до сих пор японская и швейцарская валюты оставались одними из самых стабильных в мире. Правда, считает Наталья Солоненко, данный продукт на местном рынке ипотечных кредитов по-прежнему остается очень специфическим и практически невостребованным.
Безальтернативная перспектива
Число желающих воспользоваться ипотечным займом ежегодно увеличивается. Так, с начала 2008 года Байкальский банк Сбербанка РФ ежемесячно предоставляет более 1 тыс. жилищных кредитов, рассказала "Ъ-Дом" начальник отдела кредитования частных клиентов банка Екатерина Болотникова. По их информации, если в 2006 году общее число жилищных кредитов составило 4101, то в 2007-ом оно достигло 7223. ОАО "Альфа-Банк" также планирует в 2008 году в 3,5 раза увеличить объем выданных займов. Характерна данная тенденция и для других крупных банков.
Показательно то, что увеличение объемов ипотечного кредитования в регионе происходит на фоне ужесточения требований банков к заемщикам, приобретаемым объектам недвижимости, а также на фоне растущих процентных ставок. При этом доля просроченных банковских кредитов, по данным на март 2008 года, составляла 1,3% от общего объема кредитного портфеля банковской системы, отмечает аналитик Денис Попов. "По ипотечным кредитам данный уровень еще меньше, так как наиболее подвержены риску невозврата необеспеченные банковские и потребительские кредиты", - говорит он. "Уровень просрочки на российском рынке ипотеки несравнимо ниже мирового уровня,- подтвердила его слова Наталья Солоненко. - На мой взгляд, он и дальше будет оставаться значительно ниже уровня просрочки в США или Европе". Более того, сегодня есть значительная доля заемщиков, которые предпочитают "гасить" ипотечный кредит досрочно.
Одновременно эксперты и финансовые аналитики напоминают, что сегодня банки работают в условиях мирового финансового кризиса, что, несомненно, отражается на политике кредитования. "Сегодняшние прогнозы утверждают, что кризис на западных рынках носит длительный характер. Значит, по крайней мере до конца 2008 года негативная ситуация на рынке будет сохраняться. В этих условиях, скорее всего, мы увидим дальнейшее увеличение процентных ставок и более консервативную политику банков в области андеррайтинга (анализа рисков с целью принятия решения о заключении договора или выдаче кредита - "Ъ-Дом")", - считает Наталья Солоненко. Однако, по ее мнению, это не помешает дальнейшему росту рынка ипотечных кредитов. Опрошенные "Ъ-Дом" эксперты сходятся во мнении, что потребность в ипотеке будет расти, так как в стране сохраняется благоприятный экономический фон. Важно и то, что сегодня в стране существует "элита банков", которая и дальше в значительной мере будет обеспечивать этот спрос.
Между тем, как отмечает старший аналитик инвестиционной группы "АнтантаПиоглобал" Андрей Верхоланцев, сегодня ряд банков "сворачивают" свои программы ипотечного кредитования. "Это явление нельзя считать глобальной тенденцией, так как характерно оно в основном для мелких и средних банков", - говорит господин Верхоланцев. Это мнение подтверждает и директор иркутского филиала инвестиционной компании "Атон" Александр Чернов: "Данное утверждение соответствует действительности, но в первую очередь речь идет о кредитных организациях, строивших свою деятельность на привлечении дешевых ресурсов с международных долговых рынков, для которых внешний источник финансирования в условиях нестабильности оказался недоступным". Для банков, имеющих развитые внутренние источники ресурсов и репутацию первоклассного заемщика на финансовых рынках, а также возможность привлечь дополнительный капитал, ипотечные кредиты, по словам Александра Чернова, по-прежнему остаются "выгодным долгосрочным источником прибыли". Способствует этому и рост уровня доходов населения.
Ярчайшим подтверждением этого служит тот факт, что, как сообщила специалист по продаже недвижимости Городского жилищного фонда Виктория Маковей, в настоящее время около 90% всей недвижимости в Иркутске приобретается с помощью ипотечных кредитов. Несколько иного мнения придерживается исполнительный директор центра ипотечных программ "Квартирный вопрос" Елена Папсуева: "Ажиотажа сейчас нет, но это не говорит о каком-то спаде на рынке ипотечного кредитования". По ее мнению, в Приангарье доля жилья, приобретаемого за счет банковских займов, составляет более 30%.
Одновременно, отмечают специалисты иркутских агентств недвижимости, сегодня заемщики испытывают трудности в оформлении ипотечного кредита. Так, по словам специалистов Байкальского банка Сбербанка РФ, это связано с "ограниченностью предложений на рынке и почти ежемесячным ростом цен на жилье, что часто не позволяет заемщикам с одобренными кредитами в необходимые сроки подобрать подходящий объект недвижимости".
При этом, уверены иркутские риелторы, значительный рост цен на недвижимость во многом спровоцировало развитие в регионе программ ипотечного кредитования. Не отрицают этой зависимости и финансовые аналитики. Однако, как считает Александр Чернов, "в основном рост цен обусловлен все-таки монополизацией иркутского строительного рынка, непрозрачными схемами выделения земли под застройку, слабым развитием производства строительных материалов, а также спекулятивной составляющей". Но так как уровень обеспеченности жилой площадью в стране остается низким (в Иркутской области этот показатель сегодня составляет 20,5 кв. метров на одного жителя, в России - 22 кв. метра, тогда как в странах Западной Европы он достигает 40 кв. метров - "Ъ"), рост спроса на ипотечные кредиты практически гарантирован. При этом, по мнению аналитика инвестиционной компании "Атон", даже по самым оптимистичным оценкам получение ипотечного кредита сегодня доступно лишь 20-25% населения страны. Для значительной же части населения данный вариант решения жилищной проблемы по-прежнему является неприемлемым из-за низкого уровня доходов.
Вместе с тем, как считает аналитик Андрей Верхоланцев, реальных альтернативных путей решения жилищной проблемы - кроме ипотеки - сегодня нет. Согласен с этим мнением Александр Чернов, однако он подчеркивает, что "наиболее перспективным направлением расширения жилищного фонда и, соответственно, ипотечного кредитования сегодня является частное жилищное строительство". Единственным ограничением к его развитию, считает господин Чернов, продолжает оставаться слабая транспортная и коммунальная инфраструктуры вблизи городов. "Вместе с тем граждане всех стран с рыночной экономикой используют ипотечные кредиты для решения жилищных проблем. Это - нормальная практика". - резюмирует он.
