В реализации широко разрекламированного нацпроекта "Доступное жилье", похоже, наступает момент истины. За последнее время прозвучало несколько тревожных звонков, указывающих, что ставка на рыночные механизмы решения квартирного вопроса, мягко говоря, себя не оправдывает.
Нет, конечно, контрольные цифры нацпроекта выглядят, как на картинке: по отчетам Минрегиона, в 2007 году введено 62 миллиона квадратных метров жилья, что на 12 миллионов больше, чем в 2006-м. Темпы роста в строительной отрасли превысили 20 процентов, объемы жилищного кредитования увеличились вдвое.
Но есть и другая статистика: как отмечает Росстрой, из всего массива построенного жилья лишь 1 процент достается очередникам. А те, кто решил не ждать милостей от государства и купил квартиру в кредит, сегодня не знают, как выпутаться из долговых сетей. По данным Центробанка, задолженность граждан по ипотечным кредитам за прошлый год увеличилась в 2,6 раза - с 234 до 611 миллиардов рублей. Мизер по сравнению с ипотечным кризисом в Америке, но россиянам от этого не легче. Незадачливых заемщиков уже начали выселять по суду. А в феврале в Челябинске произошла настоящая трагедия. Военнослужащий, устав ютиться с женой и двумя детьми в однокомнатной квартире, взял кредит для переезда в трехкомнатную. И в день новоселья свел счеты с жизнью, поняв, что на ближайшие 20 лет обрек семью на беспросветную нищету...
Само выражение "доступное жилье" в России приобрело глубоко иронический смысл. Есть в нацпроекте такой индикатор - коэффициент доступности жилья. Впервые его вывели американцы в годы ипотечного бума в США. Формула очень простая:
сколько годовых доходов потребуется среднестатистической семье, чтобы купить такое же среднестатистическое жилье, если исключить все иные траты - на питание, одежду, оплату услуг и так далее. Коэффициент, равный трем годовым доходам, считался "классическим" показателем.
Конечно, "их" среднестатистические метры с нашими сравнивать сложно. Поэтому и коэффициент доступности жилья в России рассчитывается специфически: исходя из среднерыночной стоимости квартиры площадью 54 кв. м и среднегодового денежного дохода семьи из трех человек. В 2006 году этот коэффициент составил 4,7 года, в 2007-м - 4,5, тогда как по контрольным показателям программы "Жилище" он должен был снизиться до 3,5 года. Причина лежит на поверхности: в 2005-2007 годах цены на жилье росли на 20 процентов быстрее, чем доходы граждан. Так что среднестатистическим семьям нет смысла отказывать себе во всем, чтобы копить на заветные метры. При нынешнем коэффициенте доступности (точнее, недоступности) жилья новые квартиры они увидят, скорее всего, только в сладком сне.
Даже тем, кому государство выделяет прямые субсидии на приобретение жилья, вряд ли стоит связывать с нацпроектом надежды на светлое будущее. Вот, к примеру, широко известная молодежная ипотека. Участникам этой программы из бюджетов всех уровней компенсируется 40 процентов от стоимости приобретаемого жилья. По заявлениям чиновников, к 2010 году с помощью субсидий крышу над головой обретут более 181 тысячи молодых семей. Но при этом замалчивается одна весьма деликатная подробность: для определения размера субсидии используется не реальная, а нормативная цена квадратного метра, которую каждые полгода утверждает Минрегион. И этот показатель в 2-3 раза ниже рыночной стоимости жилья. Так, на первое полугодие 2008 года норматив установлен в размере 23 400 рублей за метр, тогда как среднерыночная цена жилья в России достигла 40-50 тысяч рублей. Это означает, что государственная помощь семьям составит не 40, а лишь 15-20 процентов от стоимости приобретаемой квартиры. Остальные 80-85 процентов молодым людям придется погашать самостоятельно или с помощью родителей.
Похожая ситуация складывается и с участниками программы государственных жилищных сертификатов (ГЖС). Стоимость сертификата в зависимости от количества членов семьи и региона вселения составляет 25-35 тысяч долларов. На эту сумму не купишь квартиру даже в райцентре. Регионы жалуются, что военнослужащие повсеместно отказываются получать ГЖС. По очень простой причине: они должны сдать государству имеющееся жилье. А их нынешняя жилплощадь зачастую дороже той, которую они смогут купить по ГЖС.
Единственный выход для военных - использовать ГЖС в качестве первоначального взноса по ипотеке. Таким образом, прожив лучшие годы жизни в гарнизонах, в офицерских общежитиях, отставной военный вынужден будет до конца своих дней рассчитываться по кредиту за квартиру, которую раньше он получил бы от государства бесплатно. К чему это может привести, красноречиво свидетельствует драма, произошедшая в Челябинске.
Здесь надо добавить один существенный штрих: только 4-5 процентов граждан, которым государство выделяет субсидии на приобретение жилья, покупают его на первичном рынке. Остальные идут на вторичный и подбирают квартиры подешевле, меньшей площади, в старых домах.
Возникает закономерный вопрос: кто в таком случае пожинает плоды строительного бума? Вместо ответа приведем цифру. По данным Росстроя и Минрегиона, около 50 процентов введенного в 2007 году жилья - это индивидуальный жилищный фонд. Конечно, можно только порадоваться за владельцев новеньких коттеджей и усадеб. Однако от того, что состоятельный человек добавил к своей городской квартире еще 300-500 кв. метров на природе, лучше стала статистика, но не жизнь остальных россиян.
Эта ситуация беспокоит уже и самих представителей строительного бизнеса.
- Мы строим 1 миллион кв. метров в год, а хотим строить 5 миллионов, - говорит гендиректор корпорации "Главстрой" Артур Маркарян. - Но вопрос: кому мы будем строить эти квартиры? Мои рабочие сейчас получают 27 тысяч руб. И купить то жилье, что мы строим, они не в состоянии. Чтобы они стали покупателями, надо поднимать им зарплату до 70 тысяч, а как это сделать? Если государство не вмешается в этот вопрос, то стройкомплекс не будет обеспечен работой.
По самым оптимистичным подсчетам, только 10-20 процентов россиян способны решать свой квартирный вопрос с помощью рыночных механизмов. Еще 10-20 процентов можно отнести к категории малоимущих, имеющих право на получение жилья по социальному найму. А основная масса граждан "зависает" где-то в воздухе. Бесплатное жилье им не "светит". У них нет накоплений, текущие доходы невысоки, а значит, они не могут приобрести квартиру даже при максимальной поддержке государства в рамках нацпроекта.
- Это огромная дыра, которая зияет между безвозмездным пользованием жильем, социальным наймом и коммерческим наймом, - говорит депутат Госдумы Галина Хованская. - И в этой дыре у нас сегодня оказались от 40 до 50 процентов россиян. По мнению депутата, нишу между социальным и коммерческим жильем мог бы заполнить некоммерческий жилфонд, так называемые доходные дома, находящиеся в муниципальной собственности. В таких домах могли бы снимать квартиру семьи, живущие в крайне стесненных условиях и не имеющие шансов купить собственное жилье. Кстати, подобные квартиры можно было бы выделять военнослужащим вместо сертификатов. Однако в жилищном законодательстве такой вид жилья, как муниципальный фонд некоммерческого использования, увы, не предусмотрен. Соответствующая поправка в ЖК еще год назад была принята Госдумой в первом чтении, но на том и застряла. Между тем эта норма развязала бы руки муниципалитетам, которые получили бы право строить доходные дома и за небольшую плату сдавать в них квартиры, например, молодым семьям или специалистам, в которых нуждаются город, район, село.
Идея социального, или некоммерческого жилья, которое в рыночных условиях "мирно" сосуществует с коммерческим, не нова. Пример тому - западный опыт. Социальный сектор жилья существует почти во всех странах Европы и мира. В Нидерландах, например, он составляет треть всего жилищного фонда, в Великобритании и Швеции - 25 процентов, в Дании и Австрии - 20 процентов, в Греции - шестую часть. В России доля социального жилья также велика, примерно 20 процентов. Однако природа его совершенно другая. Это не вновь созданный фонд, цель которого - дать крышу над головой тем, кто не может купить квадратные метры на рынке, а "жалкие" остатки неприватизированного жилья.
В 2007 году на одном из заседаний Совета по вопросам жилищного строительства при председателе Совета Федерации была поставлена задача: разработать концепцию социальной жилищной политики, направленной на формирование в России фондов социального и арендного жилья. Над задачей работала группа экспертов, куда вошли депутаты Госдумы, сенаторы, представители правительства, общественности, бизнеса. Концепция станет частью долгосрочной стратегии строительства массового жилья, которую готовит Минрегион.
Авторы концепции предлагают создать в России Федеральную жилищную корпорацию в форме некоммерческой организации. Корпорация возьмет на себя роль заказчика - инвестора социального жилья и будет работать на территории всей страны по единым стандартам. Последнее обстоятельство особенно важно - ведь квартирный вопрос, общенациональный по сути, каждый муниципалитет выполняет (или не выполняет) в меру своего бюджета и понимания.
Жилищную сферу России предлагается разделить на два сегмента - рыночный и социальный. В рыночном сегменте цену будут определять спрос и предложение, и государству там делать нечего. Богатые и без бюджетных подачек способны решить свой квартирный вопрос.
В социальном сегменте заказчиком жилья станет государство.
Бюджетные средства, которые сегодня в рамках нацпроекта тратятся, в общем-то, неэффективно, поскольку подталкивают спекулятивный спрос, пойдут на строительство "социальных" квадратных метров. Механизм реализации такого жилья будет зависеть от категории граждан-участников социальных жилищных программ. Тем, кто совсем малоимущ и нуждается в социальной защите, жилье должно предоставляться по договору безвозмездного пользования или на условиях социального найма. Тем, кто "ни беден, ни богат" и нуждается в господдержке, государство может сдавать жилье в некоммерческий наем или продавать в рассрочку на льготных условиях. А таких нуждающихся, напомним, пол-России.
