По словам риэлторов, интерес граждан к покупке земли традиционно увеличивается к началу лету: горожан тянет на природу. Растут и цены. По оценкам гендиректора агентства Rway Александра Крапина, земельные участки по отдельным направлениям Подмосковья (к примеру, восточному) в течение этого года в среднем подорожают 20-30%. Получается, приобретение удачно выбранного участка даже с учетом платы по кредиту может стать выгодным вложением денег и окупиться с лихвой, замечает директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка (МКБ) Людмила Салигина.
Земля дороже
Впрочем, кредиты на покупку земельных участков под их залог выдают немногие банки и новые программы появляются редко. К примеру, весной прошлого года такой продукт появился в МКБ, а в этом году — в банке «Союз». Начальник управления ипотечного кредитования банка «Союз» Павел Дядин объясняет появление продукта спросом со стороны клиентов.
«Ипотеку на землю банки стали предлагать лишь около трех лет назад, тогда как ипотечные кредиты на жилье пошли в массы еще в 1999-2000 гг.», — напоминает директор департамента розничных продаж «Фосборн хоум» Ирина Максимова. Сейчас земельная ипотека выдается на более жестких условиях, чем жилищная. «Обычно ставка кредитов на землю выше процентов по займам на квартиры на 1-2 п. п. и более», — говорит брокер Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. Дело в том, что банки считают землю менее ликвидным залогом, ее сложнее оценивать, сделки с ней более рискованны.
Сопутствующие расходы кредитования на землю также выше, чем при получении жилищной ипотеки, предупреждают эксперты. В частности, оценка залога стоит дороже. Расценки на услуги оценщиков для загородной недвижимости начинаются от 7500-8000 руб., но могут доходить и до 20 000 руб., тогда как квартиру в Москве можно оценить за 3000-4000 руб. По словам замначальника управления ипотечного кредитования Росевробанка Людмилы Пестрецовой, оценка может стоить и $3000, если на участке произведены сложные ландшафтные работы: вырыт пруд, посажены многолетние растения и т. п.
Кредиты на землю отличаются и другими строгостями. Так, банки требуют, чтобы заемщик сам оплатил не менее 20-30% стоимости участка (а не 10-15%, как в жилищной ипотеке).
Трудный выбор
Но главная особенность земельной ипотеки — специфические требования к залогу. Банки соглашаются принять в залог далеко не любой участок. Обычно им нравятся земли населенных пунктов (для индивидуального жилищного строительства) или сельхозназначения. Но банк «Возрождение» и БСЖВ не принимают в залог участки из категории сельхозназначения. А банки «Союз» и «Зенит» дополнительно требуют наличия разрешения на строительство жилого дома на сельхозземлях.
И ни один банк не выдаст кредит на покупку участка, находящегося в водоохранной, резервной зоне или на территории национального парка.
Имеет значение и административная принадлежность земли. В столице большинство банков выдают ссуды только на земли Московской области. Но в МКБ обещают выдать ссуды на участки, расположенные в Рязанской или Тульской областях, а в «Возрождении» — в любом регионе, где есть филиал банка. «Все зависит от возможности банка проверять юридическую чистоту объектов, расположенных в другой области», — поясняет Пестрецова.
Некоторые банки специально оговаривают удаленность участка от города. Так, Оргрэсбанк согласен кредитовать наделы не далее 60 км от МКАД.
Кроме того, банк может накладывать ограничения на размеры участка: МКБ требует, чтобы участок был размером не менее шести соток, Оргрэсбанк — четырех. Салигина говорит, что участки меньшей площади низколиквидны. Также банк (ХКФБ, «Союз», Оргрэсбанк, БСЖВ) может потребовать, чтобы к участку был обеспечен подъезд в течение всего года. В любом случае кредиты выдаются лишь при покупке участка у собственника, предупреждает Максимова.
