В каждый дом стучится ТСЖ

С началом общероссийской компании по организации Товариществ собственников жилья (ТСЖ) обозначилось множество проблем как юридических, так и чисто социальных, которые осложняют создание новых ТСЖ, особенно в крупных мегаполисах. И Москва, к сожалению, не стала исключением. В связи с этим возникает масса вопросов, с которыми корреспондент "СГ" обратился к одному из компетентных специалистов в данной проблематике, депутату Государственной Думы России Галине Петровне Хованской: - В чем причины сегодняшних сложностей в юридическом оформлении права на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома? Ведь с точки зрения закона эти земельные участки (в том числе газоны и объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства домов) также являются общедолевой собственностью владельцев квартир. И что препятствует оформлению земельных участков, например, в Москве? - Московская власть, мягко говоря, не спешит оформлять землю в собственность граждан. Начинаются малопонятные игры за уменьшение размера передаваемого земельного участка, попытки проведения границы участка чуть ли не в метре от стены дома и т. п. На практике в Москве делается все, чтобы не оформлять эту землю в собственность.

Но надо напомнить читателям, что все мы с вами в соответствии со ст. 16 Федерального закона N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" являемся собственниками земли. В части 1 ст. 16 этого закона, ясно сказано, что "в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме".

Поэтому в силу закона мы все уже являемся собственниками. А процедура оформления земли является не правоустанавливающей (наше право на землю уже установлено законом), а правоподтверждающей процедурой. Просто во время процедуры оформления нам необходимо подтвердить наше право на землю, определив границу нашей собственности. Надо сказать, что это положение не нравится очень многим местным властям, и не только московским. И понятно почему. Уходит из рук такой ресурс, как земля, исчезают места для точечной застройки. Правда, в столице есть примеры оформления земли (с получением кадастрового номера) через судебное решение. Это случается, когда собственники доходят до понимания, что их гоняют по кругу, и они обращаются в суд.

Практически на сегодня земельные участки в столице оформлены в новостройках, так как федеральный закон прямо запрещает принимать в эксплуатацию жилой дом, если земельный участок не оформлен в установленном порядке. Это положение закреплено в той же статье 189-го закона "О введении в действие ЖК РФ", где говорится, что (после введения в действие этого закона) построенные и реконструируемые дома принимаются комиссией только после установления границ и размеров земельных участков.

Что касается московских домов старой (уже существующей) застройки, то тут ситуация с оформлением земельных участков совершенно непонятна. Мне известно только два случая, когда люди смогли оформить право собственности на землю. Всех остальных соискателей под разными предлогами просто гоняют по кругу. Более того, предлагаются различные законодательные инициативы с целью убрать из федерального законодательства те нормы, которые сегодня не нравятся местным властям. В том числе и положения ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ, о которой я только что говорила, что мы все собственники земли в силу закона.

Вернемся к ситуации с ТСЖ. Я считаю, что создавать любое ТСЖ необходимо с оформления перечня общего имущества, которым это ТСЖ собирается управлять. При этом в общее имущество входит не только подвал и чердак дома, но и земля, на которой стоит дом! Однако эта земля надлежащим образом не оформлена. Получается, что создается юридическое лицо, а чем оно будет управлять - непонятно. Подобное положение для ТСЖ может привести к вторжению на его земельный участок, так как не установлены границы этого участка. Например, можно начать "точечное" строительство на детской площадке или впритык к вашему дому. - Так каких законодательных норм не хватает на сегодня для урегулирования положения вокруг оформления земельных участков собственниками? - Все давно урегулировано. Но нет политической воли. Кроме того, есть желание чиновника не выпускать из своих рук такой ресурс. Поэтому местным администрациям исключительно невыгодно терять право распоряжения землей. - Помимо проблем с оформлением земельных участков, многие обитатели многоквартирных домов опасаются резкого повышения стоимости жилищно-коммунальных услуг после 1 мая этого года. Тем более что к этому числу вроде бы как должны быть организованы ТСЖ по всей стране? - Нет, совсем не так: 1 мая - это тот предельный срок, до которого все органы местного самоуправления, по всей России, должны были завершить проведение конкурсов по выбору управляющих организаций. На сегодня возможно три способа управления домами: ТСЖ - ЖСК, сторонняя компания и непосредственное управление. В тех домах, где до сих пор люди не определились с выбором способа управления, власти в силу закона должны провести конкурс по выбору управляющей компании. Но и самой управляющей компании хорошо бы знать, чем именно она собирается управлять. И мы опять приходим к той же проблеме - невозможно сформировать перечень общего имущества, потому что не оформлена земля, изъят подвал, захвачен чердак.

Что касается вашего вопроса о коммунальных платежах, то тарифы на коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение и т. д.) устанавливают отнюдь не ТСЖ или управляющая компания, а Региональная энергетическая комиссия (РЭК) и органы местного самоуправления. И эти тарифы невозможно произвольно увеличивать.

А вот размер оплаты жилищных услуг на управление и содержание дома, его эксплуатацию, вывоз мусора, лифтовое хозяйство, текущий ремонт и т. п. определяет собрание собственников жилья. Управляющая компания может предложить собранию собственников свое видение размера платы за жилищные услуги. Но окончательное решение все равно за собранием собственников. И только в тех домах, где до 1 мая этого года не выбран способ управления жильем. Там власть назначит по итогам конкурса для вашего дома управляющую компанию, которая придет к вам со своей сметой расходов. И тут вы уже будете просто обязаны подписать договор с назначенной вам управляющей компанией, хотите ли вы того или нет.

Причем этот договор будет заключен не менее чем на год.

Что же касается вашего вопроса о росте платежей за ЖКУ, то пока на общероссийском рынке ЖКХ и в сфере управления жильем нет реальной конкуренции, невозможно исключить и повышения платежей за жилищные услуги. На сегодня в сфере управления жильем доля ТСЖ - ЖСК составляет менее 10 процентов жилищного фонда России. Причем большинство ТСЖ сами не управляют своими домами, а привлекают для этого сторонние управляющие компании.

На место же бывших ГУПов и МУПов (государственных и муниципальных унитарных предприятий) приходят частные управляющие компании. Однако за этими частными управляющими компаниями не стоит власть и бюджет, а весь их уставной капитал может быть 10 тыс. рублей, и это ответственность за весь ваш дом! Причем, как правило, частные управляющие компании - бывшие государственные ДЕЗы со всем их "качеством" работ и услуг. И третья группа игроков на рынке управления жилищным фондом - крупные застройщики. В этих условиях про конкуренцию можно забыть. Пока на этом рынке нет достаточного количества профессиональных управляющих, мы просто вынуждены будем расплачиваться за жилищно-коммунальные услуги из своего кармана. - Галина Петровна, какова ваша оценка этой реформы ЖКХ, в частности с созданием в ударные сроки ТСЖ по всей стране? - Я называю эту реформу "ТэСэЖизацией" всей страны. Причем проводится она в нарушении постановления Конституционного суда РФ, который заявил, что вступление в ТСЖ - дело исключительно добровольное. А между тем на жильцов давят: "Создайте ТСЖ, иначе не получите денег на капитальный ремонт!". Люди же говорят наоборот: "Вы нам сначала отремонтируйте дом, а потом мы подумаем, создавать ТСЖ, или нет". Это тем более актуально, что в соответствии с разъяснением Верховного суда РФ весь старый капитальный ремонт в доме (который зачастую не проводился несколько десятилетий) должен быть исполнен за счет госбюджета. И уже есть примеры, когда собственники через суд обязывают власти профинансировать непроизведенный капитальный ремонт дома. - В последнее время все больше небогатых либо просто малоимущих горожан пытаются деприватизировать свои квартиры (возвращая их обратно в собственность государства). Эти люди боятся резкого повышения оплаты жилищно-коммунальных услуг для собственников жилья. Каково ваше мнение о деприватизации, и в каком положении могут оказаться те граждане, которые все же рискнули отказаться от права собственности на свое жилье? - Эти люди окажутся в выигрыше. У них пропадает такая головная боль, как плата за капитальный ремонт дома. В случае деприватизации власть должна будет нести свою долю ответственности за состояние дома пропорционально площади социальных квартир. Дело в том, что в случае создания ТСЖ решение общего собрания собственников будет обязательным для всех собственников жилья в доме. Например, решение о расходах собственников по капитальному ремонту здания. Если вы проживаете в социальном жилье, то эти требования должны быть предъявлены к власти, которая представляет собственника вашего жилья. Необходимо четко понимать, что нельзя быть собственником жилья и ни за что не отвечать. Если ты не можешь нести это бремя, деприватизируй квартиру. Благо до 1 марта 2010 года еще есть такая возможность. - Но кто разъяснит нашим гражданам все тонкости и сложности реформы ЖКХ? Сегодня подобной работой занимаются только энтузиасты-одиночки. - Почему же? Как раз этим я сегодня и занимаюсь. Мною создана некоммерческая Ассоциация управляющих компаний "Жилищная стратегия". Надеюсь, что в ближайшее время Ассоциация станет общероссийской саморегулируемой организацией в сфере управления жилищным фондом. Необходимо обучать управленцев и защищать нормально работающих от необоснованных "наездов" со стороны тех же собственников жилья и крупных монополистов, которые в последнее время приходят на этот рынок. На сегодня мы наблюдаем большой поток желающих вступить в ассоциацию. Недавно мы подписали соглашение о сотрудничестве с Ассоциацией строителей РФ, с лифтовиками. Есть предложения от Строительного университета, Ассоциации коммунальных предприятий, оценщиков и ряда других организаций. В перспективе - включение нашей ассоциации в создаваемый реестр саморегулируемых организаций.

Мы намерены защищать собственников жилья от прихода мошенников-управленцев и непрофессионалов на этот рынок. К сожалению, мошенники уже появились. Либо просто собирают ваши денежки - оплату за полгода и исчезают, либо начинается нецелевое использование средств. Классический пример подобного нецелевого использования средств - история, произошедшая в Астрахани. Там одна управляющая домом компания собрала деньги с собственников и вроде бы хорошо работала: был отремонтирован подъезд, починили крышу, жильцы в восторге. А в ноябре им начали приходить извещения, что им не будут предоставлять тепло, газ и электроэнергию, так как это не оплачено их управляющей компанией! Пришлось людям платить по второму разу.

Необходимо сделать все, чтобы избежать подобных ситуаций и провести реформу ЖКХ цивилизованным образом. Иначе мы получим повторение историй с обманутыми дольщиками, только на этот раз митинговать и перекрывать дороги будут обманутые собственники жилья, которых в России несравнимо больше.

13.05.08