Цена жилья примерно вдвое выше справедливой

Рост цен на рынке недвижимости сделал недоступной покупку квартир для большинства граждан даже при помощи ипотечного кредитования. Уровень цен превратил ипотеку фактически в коммерческий краткосрочный кредит, от которого люди стремятся избавиться как можно быстрее. Причем цены на жилье уже превышают возможности и довольно обеспеченных людей. Фактически платежеспособный спрос исчерпан. При этом обвал цен не менее опасен, чем их рост: стройиндустрия работает в расчете на сложившиеся ценовые ориентиры, и их резкое изменение может вызвать нешуточный кризис, выходящий далеко за пределы рынка недвижимости.

Текущая ситуация появилась не вдруг. Она - результат закономерностей, не всегда очевидных рядовым гражданам. О том, как продолжает формироваться наш российский рынок недвижимости, каких перемен надо ждать рядовым его участникам в ближайшей и среднесрочной перспективе, обозреватель "Газеты" Владислав Долгов беседует с одним из самых авторитетных экспертов на рынке недвижимости - генеральным директором информационно-аналитического агентства RWAY Александром Крапиным.

Можно ли для начала кратко описать историю отечественного рынка недвижимости?

Годом запуска рынка жилья считается 1991 год. Вместе с тем элементы рыночных отношений присутствовали и в так называемые годы застоя. Прямых сделок купли продажи основного жилья тогда не заключалось, но можно было поменять с доплатой свое жилье на иное.

До 2001 года федеральная власть уделяла развитию рынка недвижимости в нашей стране не слишком много внимания. Региональные рынки недвижимости находились практически под полным контролем сильных игроков рынка субфедерального уровня, которые активно лоббировали принятие выгодных им правил игры на этих рынках.

Это хорошо видно на примере Москвы и области. Рынок недвижимости Московского региона является наиболее масштабным рынком в России. Здесь сосредоточены интересы практически всех сильных игроков российского рынка.

Но до 2005 года здесь фактически доминировали лишь сильные игроки субфедерального уровня.

К этому времени рынок показал впечатляющие результаты роста, в том числе и прибыли. И одновременно во время банковского кризиса летом 2004 года - финансовую слабость многих местных игроков. Первое привлекло интерес игроков федерального уровня, второе побудило их к действиям.

С покупки "Главмосстроя" начинается нынешний период, когда началась активная фаза процесса вытеснения субфедеральных игроков сильными игроками федерального уровня. Этот процесс проявляется в активном поглощении основных организаций из производственной подсистемы рынка.

Кого вы называете сильными игроками рынка недвижимости?

Сильный игрок рынка - это не отдельное юридическое лицо, а, как правило, корпорация юридических лиц, которая проводит на рынке действия для максимизации доходов конкретной корпорации.

На любом рынке всегда есть сильные игроки, которые контролируют эти рынки.

В модели рынка, которая используется в агентстве RWAY, сильных игроков рынка мы классифицируем на следующие категории: федерального уровня, субфедерального уровня и муниципального уровня.

А какое место в этой системе занимают власти - муниципальные, региональные, федеральные?

Это управляющая подсистема рынка, которая занимается его регулированием.

В последнее время кажется, что даже слишком регулирует...

Нет, это не так. Понимаете, существует два основных способа регулирования рынка: это либерализация и социализация правил игры на нем. В первом случае власть минимизирует свое вмешательство и следит в основном за равноправием участников рынка. Во втором - дает рынку ориентиры по достижению определенных социальных показателей.

Практически все годы реформ управляющая подсистема рынка, то есть власть, применяла в основном либерализацию правил игры на рынке. Но наиболее эффективное, с точки зрения всех участников рынка, развитие конкретного рынка и всей экономики возможно только при разумном сочетании методов либерализации и социализации. Это наглядно выявилось в проблеме обманутых дольщиков: силами рыночной стихии, без вмешательства властей, решить проблему оказалось невозможно.

А что, по вашему мнению, власти не сделали? Или, напротив, какие наиболее абсурдные или необъяснимые решения приняли власти разного уровня относительно рынка недвижимости?

Хороший вопрос. Приведу самый яркий пример - это десятилетний эксперимент, который проводит власть по введению налога на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости. Благодаря этому эксперименту в России до сих пор рынки недвижимости являются несбалансированными. Что это означает? На сбалансированных рынках муниципалитеты во многих странах мира готовят земельные участки под строительство на свои деньги, поскольку существующий у них налог на недвижимость позволяет пополнять муниципальную казну на 50--70%. У нас этого ничего нет, зато уже более 10 лет проводится эксперимент, хотя любому неангажированному эксперту понятна необходимость скорейшего введения подобного налога. Отсутствие этого налога тормозит развитие рынка жилья с учетом интересов всех его участников. То есть фактически является основным препятствием реализации жилищного национального проекта.

Ваш прогноз развития ситуации на рынке жилья?

В настоящее время на рынке продолжается рост цен предложений. Но платежеспособный спрос со стороны домохозяйств исчерпан. Цена жилья примерно вдвое выше уровня справедливой цены. Рынок становится все более узким, а ежегодные объемы строительства растут. Выходом из этой ситуации является только снижение цен.

Вы говорите "справедливая цена". А что это?

Справедливая цена на рынке жилья должна соответствовать существующему платежеспособному спросу и способствовать развитию рынка в интересах всех его участников. Это лично мое определение. На рынках жилья в других странах справедливой ценой принято называть такую цену жилья, при которой это жилье считается доступным. А доступным принято считать жилье тогда, когда его стоимость не превышает трех годовых доходов домохозяйства до уплаты налогов. Используя эти критерии, а также то обстоятельство, что в качестве федерального стандарта жилья принята двухкомнатная квартира общей площадью 54 квадратных метра, несложно подсчитать, что в настоящее время стоимость жилья в большинстве регионов России примерно в два раза превышает значения справедливой цены для этих регионов.

Вы считаете снижение цен выполнимой задачей? Ведь сегодня, кажется, это невыгодно многим участникам рынка: и застройщикам, и риэлторам, и производителям стройматериалов, и даже тем, кто собирается продать свою квартиру.

Любая задача на рынке может быть решена достаточно эффективно, если в этом заинтересована управляющая подсистема рынка, то есть власть. Но возможные меры по достижению цели должны быть эффективными и комплексными. При этом целесообразно использовать положительный опыт других стран.

Сейчас на рынке имеются первые признаки этого интереса власти. С большой степенью вероятности ныне господствующая на рынке жилья стратегия "Строить мало и продавать дорого" постепенно будет трансформироваться в стратегию "Строить много и продавать много". Реализация этой стратегии будет оптимальной при условии постепенного снижения цен на жилье.

Если не начать делать это сейчас, то на рынке жилья произойдут более радикальные изменения, которые в теории систем называют кризисом, и будут сопровождаться более существенным изменением интегральных характеристик рынка.

Можно ли доверять аналитическим прогнозам?

Есть разные прогнозы на рынке недвижимости, но все они носят вероятностный характер. Кроме того, значительная часть общедоступных прогнозов предоставляется аналитиками рынка В2С (бизнес для потребителя. - "Газета"), в задачи которых входит воздействие на конечного потребителя в интересах профессиональных участников рынка. В этом нет ничего необычного, поскольку примерно аналогичная ситуация характерна и для других стран мира. Однако непрозрачность рынка позволяет воздействовать на потребителя более эффективно, поскольку доступ к актуальной статистической информации в нашей стране весьма ограничен.

А каковы критерии оценки качества аналитических прогнозов и оценок?

Сложный вопрос, на который не просто дать короткий ответ.

Аналитики должны не угадывать, сколько будет стоить квадратный метр, например, 12 июня 2010 года в 12.00 по Гринвичу, а фиксировать и прогнозировать основные тенденции развития рынка. Эти данные должны быть востребованы участниками рынка, в первую очередь профессиональными.

Как рядовому гражданину определить стоимость своего жилья?

Рядовой гражданин может определить самостоятельно стоимость своего жилья, но с достаточно большой погрешностью, порядка 10--20%. Это можно сделать с помощью программ по оценке жилья, которые имеются на ряде профильных сайтов. Для решения некоторых задач точность такой оценки является приемлемой. Если же нужно определить стоимость жилья с большей точностью, то необходимо привлекать профессионального оценщика недвижимости.

Как вы думаете, на основании каких данных продавец объекта недвижимости должен принимать инвестиционное решение?

Подобные решения необходимо принимать на основании имеющейся собственной информации, информации от аналитиков рынка В2В (бизнес для бизнеса. - "Газета"). Данные аналитиков рынка В2С необходимо тоже учитывать, но с поправками на то, что они в основном работают в интересах профессиональных участников рынка.

Сколько времени необходимо для достижения нашим рынком цивилизованного состояния, характерного для развитых рынков?

Цивилизованный рынок пока существует только на страницах экономических учебников. Вместе с тем на многих развитых рынках соблюдаются следующие основные условия их эффективной работы: стабильность правил игры на рынке, информационная прозрачность рынка и гарантии права собственности и иных прав. Пока эти характеристики не являются типичными для нашего рынка. Но ведь он еще очень молод, в мире такие рынки недаром называют развивающимися. Хотя положительные изменения есть, и очень существенные: если сравнивать наш рынок образца середины 1990-х и нынешний, то, бесспорно, сделано достаточно много за весьма ограниченное время. Хотя и впереди еще очень много работы.

28.04.08