Избранный Президент РФ Дмитрий Медведев активно продвигает идею решения наболевшего квартирного вопроса с помощью малоэтажного строительства.
Напомним, что по словам действующего Президента РФ Владимира Путина, страна должна строить по 1 кв. м жилья на человека в год, а это около 140 млн кв. метров. В 2007 году в России было введено примерно 60 млн кв. метров, то есть для выполнения плана следует ежегодно вводить на 80 млн метров жилья больше. Их Дмитрий Медведев хочет наверстать за счет дальнейшего расширения малоэтажного жилищного строительства. При этом, по данным Росстата, из 60 млн кв. метров, введенных за 2007 год, 42,6% составляло индивидуальное малоэтажное строительство.
Земли в России много
Для того чтобы осуществить замысел Д.Медведева, необходимы свободные земельные ресурсы, крупные заводы для серийного выпуска домов, производство современных и недорогих строительных материалов и, наконец, комплексное инфраструктурное обустройство территорий застройки, включая инженерные коммуникации. Надо отметить, что первый вопрос Россия будет решать кардинально или, что называется, «на высшем уровне». Дмитрий Медведев предлагает создать Федеральный фонд содействия жилищному строительству, куда планируется передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений. Речь может пойти о миллионах гектаров.
В этой связи он планирует подготовить соответствующий указ президента. Кроме того, избранный президент намерен поручить правительству приостановить все операции с землей со стороны государственных предприятий и учреждений. «Торговать землей в нарушение закона - это не их функция, и эту безобразную практику мы должны прекратить», - заметил Дмитрий Медведев.
За инфраструктуру надо платить
Проще говоря, избранный президент предлагает землю, принадлежащую госучреждениям, отдать под строительство новых городов и населенных пунктов с несколькими тысячами домов в каждом из них и со своей инженерной и социальной (детские сады, больницы, поликлиники, школы) инфраструктурой. Площадь одного дома в этих поселках должна составлять от 70 до 120-150 кв. метров. При этом Д. Медведев считает, что таких домов дополнительно к тому, что строится сегодня, надо вводить от полумиллиона до миллиона в год. То есть в среднем за счет этих домов стройкомплекс России будет дополнительно сдавать в строй как раз недостающие 80 млн кв. м в год. Если быть точным, в среднем порядка 85 млн кв. м в год. По мнению избранного президента, это должны быть «низкобюджетные дома» с невысокой себестоимостью - в районе 20 тысяч рублей за один квадратный метр, или около $850.
Таким образом, себестоимость целого дома должна составлять примерно от $60 тыс. до $130 тысяч. Следует отметить, что понятие себестоимости может как включать, так и не включать затраты на инженерную инфраструктуру. Ведь практически всю сеть газопроводов, линий электропередачи и канализационные системы, которыми должна быть оснащена территория, планируемая для индивидуальных домов, придется прокладывать с нуля. По весьма скромной оценке компании «Индикаторы рынка недвижимости», затраты на подведение центральных коммуникаций и создание объектов инженерной инфраструктуры могут составить порядка $100 тыс. на каждое домовладение. Таким образом, при пессимистичном раскладе общая себестоимость «доступного» жилья может составить от $150 тыс. до $250 тысяч. Кроме того, потребуются затраты на строительство дорог, школ, детских садов и медицинских учреждений, которые не являются коммерческим проектом. В таком случае себестоимость жилья может возрасти еще на $100 тыс. за домовладение. То есть дом будет стоить от $250 тыс. до $350 тысяч.
Кто выгадает от экономии?
Конечно, для Москвы эти цены вполне повседневное дело. Однокомнатная квартира стоит порядка $200 тыс., а трехкомнатная порядка $300 тысяч. При этом в Москве средний уровень месячных доходов составляет, по данным Росстата, порядка 50 тыс. руб., в то время как в целом по стране этот показатель не превышает 15 тыс. рублей. И даже для москвичей сегодняшний уровень цен просто неподъемный даже по ипотеке: при расчете с банком в течение 40 лет и плате за кредит на уровне 10% годовых москвичу придется отдавать почти всю свою зарплату за месячный платеж.
В таком случае государству придется или взять значительную часть расходов на себя или квадратный метр в индивидуальных домах останется недоступен для подавляющего большинства его граждан.
Стоит отметить, что на сегодняшний день государство охотно идет на помощь крупным застройщикам в вопросах подведения инженерной инфраструктуры. Так, по данным газеты «Коммерсантъ», Росстрой одобрил планы «Ренова-Стройгруп» по строительству примерно 1,5 млн кв. м жилья в самом центре Краснодара. Проект предусматривает строительство на участке 106 гектаров и создание социальной инфраструктуры. Объем инвестиций в реализацию проекта составит порядка $1,2-1,6 миллиарда. Затраты на создание необходимой инфраструктуры могут достичь около 20% от стоимости проекта или примерно $240-$320 миллионов. Благодаря компенсации за счет помощи госбюджета в рамках программы «Доступное и комфортное жилье», на процентных ставках по кредитам, которые «Ренова-Стройгруп» привлечет для строительства коммунальной инфраструктуры, компания может сэкономить приблизительно $100 миллионов. Если эта экономия не ляжет в карман застройщиков, то для покупателей жилье будет дешевле на 5%-10%.
Купив «сотки», можно выиграть
Однако и без глобальных проектов, которые осуществляются только с помощью государственной поддержки, рынок предлагает потребителям условия для жизни вполне сходные с оговоренными г-ном Медведевым. Согласно результатам исследования рынка новостроек населенных пунктов среднего Подмосковья (5-30 км от МКАД), самая дешевая однокомнатная квартира стоит примерно $70 тыс., а за двухкомнатную просят не дешевле $120 тысяч. То есть себестоимость «низкобюджетных» индивидуальных домов, по замыслу избранного президента, должна соответствовать нижней планке рыночной цены однокомнатной или двухкомнатной квартиры в новостройках среднего Подмосковья.
В то же время на окраине Московской области можно купить участок с подведенными коммуникациями площадью 10 соток в охраняемом поселке, снабжаемом газом, примерно за $40 тысяч. Еще примерно за $60 тыс. за 25-40 дней специальные компании готовы построить на этом участке дом общей площадью порядка 120-150 кв. метров. В итоге затраты на приобретение индивидуального дома в Московской области обойдется гражданам примерно в $100 тысяч. Полученная сумма укладывается в среднюю себестоимость, предложенную Д. Медведевым. При этом надо учитывать, что речь идет о Московской области и относительно большом участке земли. Обычно в дешевых поселках владельцу дома не предлагают больше 5 соток. Так же в расчет была заложена максимально возможная площадь дома исходя из приведенных избранным президентом вариантов.
Если созданный Федеральный фонд содействия жилищному строительству будет раздавать землю крупным застройщикам даром, то это попросту нивелирует разницу в стоимости земельных участков под застройку. Девелоперская компания, работающая в рыночных условиях, всегда стремится извлечь дополнительную прибыль из самого земельного участка. В условиях дефицита ликвидных строительных площадок, удачной концепции загородного поселка и высокого покупательского спроса - это становится вполне возможным. Ярким примером являются подмосковные земли средней удаленности от столицы.
