Рынок особняков в Москве развивается крайне низкими темпами. Особняков в чистом виде в столице не так много -- по оценкам экспертов, ежегодно на продажу выставляется не более трех-пяти подобных объектов. Ситуацию усугубляют сложности с оформлением в собственность земельных участков и утомительная процедура согласования перепланировок. Окном роста для рынка могут стать особняки-новостройки, но и эту перспективу большинство риэлтеров оценивают скептически.
Элитный дефицит
Усадебный дом, начиная со Средневековья, исторически был главным типом жилья в любом городе. Москва не являлась исключением: еще каких-нибудь сто лет назад столица России была одно- двухэтажной. Особняки до сих пор являются лакомыми кусками для застройщиков. Договориться с одним, пусть очень обеспеченным и влиятельным собственником, подчас бывает значительно проще, чем с сотней жильцов многоквартирного дома. Однако количество таких предложений на рынке эксперты считают мизерным. "Купли-продажи особняков -- это, безусловно, не рынок, а лишь штучные, единичные сделки,-- говорит начальник аналитического отдела компании "Новый город" Наталья Ветлугина.-- Я в риэлтерском бизнесе уже полтора десятка лет, но подобные сделки могу пересчитать по пальцам одной руки".
Исполнительный директор компании "ЗАО "РДР-Холдинг"" Георгий Кузин видит причину дефицита предложения в "крайне низком уровне культуры девелоперов в 1990-е годы": "Тогда сносились целые кварталы подобной застройки, при этом нередко подделывались документы об аварийном состоянии домов".
По оценкам специалистов, большая часть особняков столичного центра расположена в районах Арбата, Хамовников (преимущественно в зоне Пречистенки и Остоженки, а также рядом со станцией метро "Парк культуры"), Басманного (переулки вокруг Чистых прудов), Тверской, Китай-города и Замоскворечья. Один из таких объектов расположен на Татарской улице, в районе метро "Павелецкая" -- это двухквартирный особняк с собственной огороженной территорией. Перепланировку на две квартиры сделал сам хозяин: сначала в одной из них он жил сам, а другую сдавал. Сейчас сдаются обе квартиры, и каждая приносит владельцу около $20 тыс. прибыли. Среднерыночная стоимость особняков в центре столицы составляет от $25 тыс. до $50 тыс. за кв. м.
По словам генерального директора компании Paul"s Yard Павла Здрадовского, к категории особняков относятся обособленные здания, не примыкающие к соседним домам и имеющие собственную территорию. Площадь особняков должна составлять не меньше 600 кв. м. Правда, полностью этим требованиям отвечают очень немногие постройки. Один из полноценных особняков, находящийся сейчас в экспозиции, расположен по адресу: Потаповский переулок, дом 8/12, стр. 4. Дом представляет собой трехэтажное здание с террасой и подвалом площадью 300 кв. м и участком 4,5 сотки.
Тем не менее, под видом особняка могут продавать какие угодно объекты. "Два года назад как "особняк Кропоткинской" продавалась котельная площадью 70 кв. м,-- приводит пример Наталья Ветлугина.-- Конечно, владелец говорил, что можно там внутри все обустроить и возвести пристройки".
Немало вопросов возникает и с юридическим оформлением нежилых площадей дома. Формально чердак и подвал принадлежат всем владельцам в равных долях. Следовательно, если у дома один владелец, они автоматически должны принадлежать ему. На самом деле все обстоит иначе. Долгое время у московских особняков не было единого собственника: в лучшем случае они были многоквартирными домами, в худшем -- совмещали в себе сразу несколько типов недвижимости: на первом этаже располагался, к примеру, магазин, в подвале бомбоубежище, а на этажах и чердаке офисные помещения.
Нежилое жилье
Все городские особняки можно разделить на два типа -- реконструируемые исторические здания XVIII-XX веков и новые постройки. На первую категорию приходится большая доля рынка: по оценкам аналитиков, в центре сейчас насчитывается 200-250 особняков, пригодных к реконструкции. В частности, недавно были реконструированы исторические особняки в 1-м Спасоналивковском переулке (вл. 18/2, 1912 года постройки), на Поварской улице (дом 28/3), а также дом на улице Самотечной (вл. 5/14, стр. 1,2) постройки XIX века. Еще один особняк расположен в Кривоарбатском переулке,10. "В нем тоже была проведена реконструкция, но это только ухудшило его состояние",-- замечает Георгий Кузин.
Однако большинство этих строений относится к нежилому фонду. Заместитель директора по инвестициям компании "Вика-девелопмент" Алексей Дзебоев объясняет это тем, что в советское время большинству жилых особняков в центре города был придан административный статус. "Жилые особняки выходят на рынок очень редко, но практически всегда в экспозиции есть 10-20 нежилых особняков площадью до 1 тыс. кв. м,-- добавляет Георгий Кузин.-- А то, что по документам строение не относится к жилому фонду, никак не может отразиться на качестве жизни в нем".
Тем не менее, с точки зрения современных требований к элитному жилью исторические особняки имеют существенные недостатки. В них нет подземных паркингов, часто возникают проблемы с инженерными коммуникациями, а также с согласованием перепланировок: нужно получать разрешение соответствующих органов на проведение буквально всех работ в домах с таким статусом, а во многих особняках перепланировка в принципе невозможна. С каждым владельцем такого исторического здания в обязательном порядке заключается охранно-арендный договор, в котором четко прописываются любые строительные и хозяйственные работы, которые планируют провести будущие владельцы, а также элементы постройки, которые необходимо сохранить (фасад, лепнина, скульптуры).
А вот если особняк не является памятником архитектуры, есть вероятность того, что городские власти признают дом аварийным и даже примут решение о его сносе.
Туманные перспективы
Гораздо больше гарантий на неприкосновенность собственности дают реконструируемые особняки, расположенные на территории жилых комплексов.
Доля новостроек на рынке особняков в настоящее время не превышает 15-20%, при этом в большинстве случаев они представляют собой таунхаусы. Например, в районе "Золотой мили", в 1-м Зачатьевском переулке расположен комплекс "Палата Муравьевых", в состав которого входят таунхаусы жилой площадью от 265 до 350 кв. м. Несколько строений этого типа есть на территории комплекса "Три тополя" на улице Плющиха и "Усадьбы Трубецких" в парке Мандельштама на Фрунзенской.
Основу проекта "Резиденция "Чистые пруды"" также составляют шесть таунхаусов средней площадью 1,3 тыс. кв. м, однако в его состав входят и два особняка площадью 1 тыс. и 2 тыс. кв. м. Жилье в резиденции продавалось по цене $1,5-2 тыс. за кв. м. В прошлом году за $10 млн был выставлен на продажу пятикомнатный особняк общей площадью 342 кв. м.
Павел Здрадовский напоминает о домах в Коробейниковом переулке. "Это прекрасные элитные особняки, образующие единый архитектурный ансамбль, но фасады их выходят на проезжую часть, и нет охраняемой территории, кроме общего внутреннего двора,-- отмечает эксперт.-- А значит, их нельзя назвать особняками в полном смысле этого слова".
Первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова считает это нормой для городских особняков. "Как правило, площадь особняков в центре ограничивается парковочными местами для машин и небольшой детской площадкой",-- замечает она. Тем более что земельный участок в Москве пока можно приобрести лишь на правах аренды.
Генеральный директор "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов уверен, что в ближайшем будущем ситуация изменится и можно будет приобрести дом в центре, не тратя на его поиски годы. "Рынок особняков в Москве пока еще не сформировался, но предпосылки для его формирования уже есть. Особняков-новостроек с каждым годом будет все больше",-- уверен господин Шленов.
Правда, большинство специалистов о перспективах развития рынка высказываются скептически. "Из-за высокой стоимости земли в ЦАО, а также из-за запрета точечного строительства застройщикам гораздо выгоднее строить на месте выведенных промзон и снесенных пятиэтажек высотные здания,-- считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.-- Строительство новых жилых особняков в центре Москвы -- редкость, и в ближайшее время вряд ли что-нибудь изменится". Игорь Шубин из компании "Tweed Недвижимость" не исключает, что собственность на землю может положительно отразиться на объемах строительства особняков. "Однако уже сегодня в центре Москвы участков под застройку практически нет, а к моменту появления собственности на землю их может не остаться вовсе",-- добавляет он.
