Требования к заемщикам будут только расти

Про мировой ипотечный кризис мы слышим ежедневно: с экранов телевизоров, по радио, читаем в газетах. Сильнее всего кризис поразил Соединенные Штаты, именно поэтому у нас его принято величать "американским". Однако "американский" кризис не обошел и Европу, и даже далекую Австралию. Но если у тех, кто интересуется ипотекой просто для расширения кругозора кризис вызывает лишь эмоции наблюдателя, то для тех, кто задумывается о приобретении жилья с помощью этого финансового инструмента, вопрос, будет ли у нас кризис, "как в Америке" - это практически вопрос жизни и смерти.

Чтобы поставить точки над "i", наш корреспондент побеседовала с двумя экспертами - старшим вице-президентом "ИпоТек Банка" Еленой ШИЛИНОЙ и генеральным директором небанковской рефинансирующей компании "АТТА Ипотека" Александром ЧЕРНЯКОМ.

Причины и последствия

Разбирая причины американского кризиса, поясняет, что ситуация была вполне прогнозируема задолго до того, как кризис достиг своего максимума. На рынке присутствовали несколько кризисных факторов, сочетание которых и дало "кредитный сбой". Банки кредитовали заемщиков сегмента subprime, то есть тех заемщиков, которые заведомо не могли "потянуть" кредитное бремя. Для них были снижены кредитные требования, сделаны более гибкие кредитные программы. Один из примеров - неравные платежи. В начале платежного периода суммы выплат были небольшие, а через какое-то количество лет платежи повышались. Заемщик, беря такой кредит, рассчитывал либо получить другую лучше оплачиваемую работу, либо продать с доходом эту недвижимость и купить другую. Когда же этого не случалось, а ставка повышалась, заемщики переставали платить.

Помимо этого, американские банки сильно ослабили требования к документам.

Заемщик мог получить кредит с минимальным набором документов, с плохой кредитной историей. Зачастую банки даже не видели документов на заемщика, так как к ним они приходили "пакетом" через сеть ипотечных брокеров.

"На российском ипотечном рынке фундаментальных причин для кризиса нет", - считает г-жа Шилина. - Кредитуются лишь самые надежные заемщики. Мы не в сегменте subprime и еще долго там не будем. Андеррайтинг (проверку платежеспособности клиента - ред.) у нас осуществляют банки, то есть они смотрят все. Просрочка минимальная, банки продолжают консервативно подходить к заемщикам".

Однако совсем нас миновать кризис, конечно, не мог. В первую очередь, это связано с тем, что большинство банков рефинансировали свои кредиты за рубежом, где после августа 2007-го стало не до российской ипотеки - западные финансовые институты не готовы выкупать пулы закладных у российских контрагентов в прежних объемах. В результате российские банки также вынуждены сокращать объемы выдаваемых кредитов. Повлиял кризис и на подход инвесторов к качеству кредитных портфелей по всему миру. Российские банки также не остались в стороне и стали более жестко контролировать их качество.

"Случившийся в США кризис, - считает Александр Черняк, - показал, насколько важно заботиться о качестве кредита (платежеспособности заемщика и ликвидности предмета залога) еще на этапе его выдачи. Портфель, сформированный из некачественных или слишком рискованных кредитов, едва ли подлежит рефинансированию. Сейчас многие участники российского ипотечного рынка уже поняли, какие требования предъявляют к качеству и составу портфеля инвесторы, и, исходя из этого, проводят свой андеррайтинг".

Своих денег у заемщика должно быть больше Однако умные слова "рефинансирование" и "андеррайтинг" мало о чем говорят потребителю. Если же перевести их на "язык улиц", то для заемщиков мировой кризис "аукнулся" ужесточением требований, а в первую очередь - к первоначальному взносу. А. Черняк считает, что американский кризис наглядно показал, что минимизация требований к заемщикам - слишком рискованная вещь.

"Поэтому в ближайшее время, - считает эксперт, - требования к заемщикам будут только расти, так как банки стремятся собрать более качественный портфель".

Надо отметить, что требования уже выросли. Изменились все "столпы", на которых стоит ипотечный кредит: первоначальный взнос, оценка платежеспособности, процентные ставки.

"В результате кризиса мы вернулись на несколько лет назад, - говорит г-н Черняк. - В то время, когда банки предлагали продукты с высоким первоначальным взносом и под высокие проценты. Сейчас, после этапа либерализации рынка и условий для заемщиков, мы вернулись назад".

О возврате в прошлое говорит и Е.Шилина. "Еще два года назад, - вспоминает она, - первоначальный взнос был 20-30 процентов". Потом взнос стал снижаться, появились даже программы с "нулевым" взносом, большинство же банков требовали 5-10 процентов собственных средств заемщиков. Я думаю, что в этом году в среднем первоначальный взнос будет 20 процентов, то есть рынок откатился на два года назад", - считает г-жа Шилина. В наибольшей степени корректировка первоначального взноса коснулась регионов, где кредиты выдавали маленькие региональные банки, которые рефинансировались через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С 1 февраля агентство ужесточило условия выкупа кредитов, в том числе подняв первоначальный взнос до 20% от стоимости квартиры.

"Белые" доходы приветствуются

Более тщательно банки будут проверять и платежеспособность заемщика, считают эксперты. Так, г-н Черняк указывает, что сейчас вряд ли возможно получить кредит без официального подтверждения доходов.

Также Е. Шилина считает, что изменится и коэффициент "платежа к доходу". То есть, на какую сумму может рассчитывать заемщик при определенном фиксированном доходе. "Здесь тоже будет ужесточение, но не сильное", - считает г-жа Шилина.

Следует ждать и дальнейшего повышения ставок по ипотеке, полагают эксперты, несмотря на то, что одна волна повышения уже прошла. Г-н Черняк считает, что предпосылки для дальнейшего повышения ставок действительно есть, хотя некоторые банки и небанковские компании, которые изначально не гнались за заемщиками и не снижали свои требования до минимума, еще в состоянии удерживать ставки на прежнем уровне. Г-жа Шилина поясняет, что "первой волной" повысились по большей части долларовые ставки и, скорее всего, возрастут и рублевые.

Неизменным, с точки зрения экспертов, останется размер выдаваемого кредита - он меняться не будет. Также вряд ли будут изменяться требования к предмету залога - квартире или дому. В нашей стране они и так достаточно консервативны.

Ипотечный оптимизм

"На самом деле, - считает Е. Шилина, - конкретный человек, которому необходим кредит, не должен зависеть от того, что происходит на фондовой бирже. Как говорилось в рекламном слогане одной известной компании: "Для жизни необходимы условия", и изучение процессов, происходящих в мировой экономике, не должно эти условия подменять. "Личное счастье человека не должно зависеть от того, что происходит на фондовой бирже", - считает г-жа Шилина. По мнению экспертов, человек, которому нужна квартира, не должен ждать, пока ставки снизятся, он должен взять кредит, потом при снижении ставок его рефинансировать, а для этого необходимо развивать институт рефинансирования ипотечных кредитов. Но, несмотря на кризис, все-таки есть возможность для входа новых игроков на рынок рефинансирования. "Сейчас, пока многие крупные игроки сократили объемы операций и, по сути, приостановили деятельность, самое время для входа на рынок новых компаний. Новички могут использовать текущее состояние рынка себе на пользу.

Например, наладить отношения с региональными партнерами, отработать стандартные процедуры, выстроить стратегию развития: То есть, сделать все то, что позволит им после выхода из кризиса сделать большой рывок и если не занять лидерские позиции, то, по крайней мере, занять прочное положение среди компаний-конкурентов", - подводит итог А. Черняк.

15.04.08