И.С. Радченко президент группы компаний "ЛАУРЕЛ", вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости
В последнее время в прессе появились многочисленные публикации о так называемой "обратной ипотеке". Попробуем разобраться, что же это такое и применимо ли это на практике?
Так называемая "обратная ипотека" не имеет ничего общего с улучшением жилищных условий граждан. Речь идет лишь о том, что наше государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь своим старикам, пытается переложить на самих пенсионеров заботу об обеспечении их старости. Принимая такой закон, а о перспективах его принятия я скажу отдельно, власть может лишить своих престарелых граждан последнего, что у них есть -собственных квартир. Формально квартира останется в собственности гражданина, а банк лишь наложит на нее в качестве обременения залог. Но если ипотечный заемщик, ежемесячно выплачивая проценты банку, приближает день, когда это обременение может быть снято, то пенсионер, отдавший квартиру в "обратную ипотеку", с каждым полученным платежом лишь больше попадает в зависимость от банка.
Поставил ли себя господин Починок, ратующий за принятие этого закона, на место пенсионера, у которого банковский клерк, каждый месяц выдавая очередную надбавку к пенсии, будет спрашивать о его здоровье, а между строк будет звучать: "Когда же ты наконец..? ". И самое печальное то, что пенсионер уже ничего не изменит, и вряд ли ощущение того, что кто-то ждет не дождется твоей смерти, продлит его дни, даже если он начнет ездить по курортам. Уверена, что Починок уже давно обеспечил себе старость и очень сомневаюсь, что его законодательная инициатива с "обратной ипотекой" действительно продиктована заботой о стариках, а не желанием "попиарить" себя на этой теме. Я считаю позором для страны, обладающей самым большим золотовалютным запасом, иметь пенсионеров, большинство которых влачит жалкое существование. И жилье у них, кстати, соответствующее: в нем не проводился ремонт уже многие годы, а это означает, что и ликвидность такого жилья будет вызывать большое сомнение.
Теперь предположим, что закон принят. Как банк будет оценивать квартиру и определять величину той самой надбавки к пенсии? По рыночной стоимости? Но кто даст гарантии банку, что на момент смерти его "клиента", например лет через десять, стоимость квартиры останется прежней? Значит, оценщики уменьшат стоимость квартиры раза в два, тем более что к тому времени это жилье, скорее всего, еще больше обветшает и морально устареет. Идем дальше: банк - не благотворительная организация и должен зарабатывать прибыль для своих акционеров, а это значит, что процент за пользование таким "последним в жизни кредитом" будет гораздо выше расценок на и без того не дешевые потребительские кредиты. Чтобы рассчитать величину пособия от банка, необходимо вычислить предполагаемый срок. Для этого, видимо, обязательной процедурой будет медицинская экспертиза. Если вы, например, ипотечный заемщик, то в интересах страховой компании вы должны жить максимально долго и при этом желательно также долго оставаться трудоспособным. По результатам медицинского освидетельствования для целей "обратной ипотеки" вам, скорее всего, скажут, сколько вам осталось. Не думаю, что знание даты своей смерти, пусть даже и приблизительной, вселяет в кого-то оптимизм. Да, еще не забудем вычесть сопутствующие расходы банка, которые также будет оплачивать пенсионер - расчетно-кассовое обслуживание, рассмотрение заявки, оценку, страховку квартиры от пожара и затоплений, страхование титула собственности, курьерскую службу доставки денег, если пенсионеру будет затруднительно ежемесячно ездить в банк за деньгами и т. д. и т. п. Собственно, этого уже достаточно, чтобы прикинуть, а "стоит ли овчинка выделки"? При этом надо сделать очень большое допущение - у российских коммерческих банков есть в наличии свободные деньги для подобного рода "долгоиграющих экспериментов с неизвестным концом". Напомню читателям, что в нашей стране для более прогнозируемой и гораздо менее рискованной классической ипотеки денег недостаточно - каждый второй ипотечный кредит рефинансируется на западных рынках капитала.
Итак, подходим к ответу на главный вопрос: кому нужна эта "обратная ипотека" или разговоры о ней? Зачем она нужна господину Починку, мы уже сказали. Очень сомневаюсь, что банковские специалисты даже в отдаленной перспективе будут рассматривать "обратную ипотеку" серьезно. Слишком много непрогнозируемых рисков, в том числе связанных с многочисленными судебными тяжбами с наследниками, которые вполне могут настаивать на "невменяемости" своих родственников в момент подписания "кредитного договора". У пожилых одиноких граждан, имеющих недвижимость, при существующем законодательстве есть право выбора. Пенсионер заключает договор пожизненной ренты с любым физическим или юридическим лицом и получает оговоренную в договоре сумму или набор услуг (ежемесячно, ежеквартально и т. д. по своему усмотрению). Таких специализирующихся агентств достаточно в любом городе. Риски при обращении к ним, кстати, те же, что и при "обратной ипотеке" - никто не даст гарантии, что банк не разорится или его не лишат лицензии, а его кредиторы не откажутся продолжать обязательства по платежам пенсионерам. Второй вариант предлагает государство в лице унитарного предприятия. Эта государственная контора ежемесячно выплачивает фиксированную сумму в зависимости от метража квартиры по тому же договору пожизненного найма. Плюс к этому пенсионеру могут предложить переехать в весьма комфортабельный дом для престарелых с полным обеспечением. Основной аргумент, который приводится в публикациях в пользу "социальной ипотеки", - это то, что квартира не переходит в собственность банка, а лишь отдается ему в залог, и это якобы дает больше прав пенсионеру. Хотелось бы спросить господина Починка, знает ли он о том, что снятие обременения, то есть залога на квартиру, и расторжение договора пожизненной ренты при разногласиях сторон совершаются только в судебном порядке, а трудозатраты и стоимость те же, что и адвокатские услуги? Значит, о каких дополнительных гарантиях идет речь?
Так есть ли хотя бы один плюс во всей этой шумихи в прессе и на телевидении по поводу "социальной ипотеки"? На мой взгляд, один, хотя и не очевидный. Дети и ближайшие родственники, имеющие потенциальных наследодателей, возможно, будут более внимательны и заботливы к одиноким старикам, у которых будет выбор -завещать квартиру родственникам или оставить своим потомкам на память о себе несколько фотографий из Парижа или с экзотических островов. Но о тех, кто может позволить себе сделать такой выбор, законодательство уже давно позаботилось и создало соответствующие инструменты.
