Московские власти нашли новый способ помочь неимущим очередникам в получении жилья. Пострадают имущие.
Дом 38 на улице Верхние Поля в Москве — пионер программы строительства доходных домов. В декабре 2002-го в экспериментальный дом въехали первые семьи, которым город сдал квартиры за копейки — «трешка», например, обходится в $50 в месяц. Один из жильцов — 28-летний Василий, работает наладчиком на заводе, жена сидит дома. Василий занимает двухкомнатную квартиру и, по его словам, «привык обалденно». «Меньше тысячи рублей за аренду плачу. Это счастье», — улыбается Василий.
Скоро таких домов в столице будет много: на минувшей неделе правительство Москвы обсуждало программу строительства доходных домов (официально их называют «домами коммерческого использования»). В ближайшие два года планируется возвести 23 объекта, до 2012-го — 75. Арендаторы необычных домов будут платить за квартиру от 3000 до 5000 руб. в месяц, что, конечно, выше тарифов на Верхних Полях, но все же на порядок ниже рынка. «Скупой платит дважды» — гласит пословица. Вполне может оказаться, что «бедный» — тоже. Эксперты считают, что мэрская благотворительность толкает вверх цены на недвижимость в Москве — а это плохо для всех жителей города.
Доходные дома для московских властей не заработок, конечно, а способ помочь очередникам обрести отдельное жилье. Приоритет — участникам программы «Молодой семье — доступное жилье» (таковых в Москве около 40 000 семей). Основная идея — льготники должны оплатить хотя бы часть стоимости новой квартиры. А мэрия поможет — тремя способами. Во-первых, даст на время почти бесплатное жилье, чтобы все свободные средства очередника шли на выкуп новой квартиры. «За трехкомнатную квартиру мы платим 1244 рубля в месяц», — говорит Кристина из дома на улице Верхние Поля. К этой сумме надо добавить оплату услуг ЖКХ в полном объеме.
Второй способ — мэрия и очередник покупают новую квартиру в складчину. Чаще всего это реализуется по следующей схеме: участник программы вступает в специально созданный при участии мэрии жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и ежемесячно выкупает определенное количество квадратных дециметров своей будущей квартиры. Задача — за определенный срок (в случае с жителями дома на Верхних Полях — 5 лет) выкупить определенную долю недвижимости. Оставшуюся стоимость погасит правительство города. Размер дотации зависит от времени, которое льготник провел в очереди на улучшение жилищных условий.
«У меня жена — очередник с 1985 года, с раннего детства», — рассказывает наладчик Василий. Такой стаж позволяет рассчитывать на максимальную безвозвратную дотацию от городских властей: 70% от стоимости жилья. Семья Василия платила максимум 9000 руб. в месяц и к настоящему моменту выплатила положенные 30% стоимости двухкомнатной квартиры. Василий занят оформлением документов на получение дотации.
Наконец, третий способ помочь молодой семье — ЖСК продает очередникам квартиры по специальным внерыночным ценам. В конце 2004-го ЖСК, в который вступили жители доходного дома на Верхних Полях, предлагал своим участникам квартиры в Кожухове (район за чертой города) по 900 у. е. за кв. м, тогда как рыночная стоимость метра тогда равнялась $1500.
Эксперимент на Верхних Полях подходит к концу. По плану, к концу этого года, накопив денег, все жильцы должны покинуть дом на Верхних Полях. Но в департаменте жилищной политики Москвы ожидают, что из дома уедет почти 300 семей, меньше половины проживающих. Не все торопятся выезжать из доходного дома. «Я бы здесь остался, даже если арендная плата будет возрастать», — говорит Василий. Свои дециметры он уже оплатил, они никуда не денутся — а уезжать с насиженного места за МКАД не хочется. Жильцам продлевают договора аренды на год. По условиям программы могут продлить еще четыре раза.
«Во всех странах есть люди, которые не могут позволить себе купить квартиру на рыночных условиях, и власти оказывают им помощь», — говорит директор Института экономики города Александр Пузанов. В США доля социального сектора (найм без права приватизации) в общем объеме эксплуатируемого жилья составляет 2–3%, а, например, в Швеции, Голландии и Великобритании — до 40%.
В России ситуация противоречива. С одной стороны, квартиры здесь часто отдают в собственность, пусть и по льготной цене. С другой — федеральные власти взяли курс на сокращение количества очередников. До 2005 г. в очередь на улучшение жилищных условий мог вступить любой, кто имел менее 10 кв. м на человека в семье. Сейчас нужно также доказать, что у тебя нет денег, чтобы самостоятельно купить квартиру. 2 апреля глава Минрегионразвития Дмитрий Козак пообещал «почистить» и уже сложившиеся очереди на жилье (в них стоят около 3 млн российских семей). Многие из этих 3 млн, полагают в Минрегионразвития, за прошедшее время поправили свое материальное положение — и право на льготы потеряли. В некоторых регионах уже провели такие чистки (закон это позволяет). В Алтайском крае, допустим, очередники каждый год проходят перерегистрацию.
В Москве — обратный процесс. Город запускает новую льготную программу, причем участвовать в ней смогут многие молодые семьи — либо успевшие встать в очередь до 2005 г. (независимо от нынешнего уровня доходов), либо сумевшие сейчас доказать свою финансовую несостоятельность. «По-любому, даже если у тебя есть деньги, но ты стоял в очереди с какого-то лохматого года, ты будешь участвовать в этой программе», — утверждает Василий.
«Программу “Доступное жилье” каждый понимает по-своему. Чиновник понимает ее таким образом, что надо увеличить долю социального жилья и раздавать его бесплатно», — говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость». «В Москве доля жилья, распределяемого по тем или иным социальным программам, уже приближается к 50%, — говорит руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. А через 2–3 года город собирается довести ее до 75%».
На практике это означает, что с рынка изымается огромное количество квадратных метров. По оценке «БЕСТ-Недвижимости», ежегодно в Москве под строительство жилья расчищается только 150 площадок — и половина этих объектов уходит на социальные нужды. «Социальные программы правительства Москвы стали одним из главных факторов начавшегося в феврале роста цен на жилье. Новых первичных квартир экономкласса практически не осталось. Спрос закрывался за счет вторичных квартир. И цены на жилье, конечно, поползли вверх», — утверждает Гороховский из «БЕСТ-Недвижимости». С осени 2006-го на рынке недвижимости было затишье, но только с января по апрель этого года, по данным IRN.ru, цены на жилье экономкласса в столице выросли на 20%. В том, что до следующей стагнации еще далеко, эксперты не сомневаются — рост цен продолжится. Получается замкнутый круг. Чтобы помочь тем, кто не может сам купить квартиру в Москве, мэрия изымает с рынка недвижимость. Цены растут — тех, кто не может позволить себе квартиру, становится все больше. Очередь на жилье в Москве, похоже, не кончится никогда.
