Московские власти нашли оригинальный способ привлечения инвесторов для строительства доходных домов. Чиновники предлагают страховым компаниям, пенсионным и паевым инвестиционным фондам недвижимости приобретать право собственности в таких зданиях. Участники рынка расходятся в оценках перспектив проекта.
Сегодня правительство Москвы рассмотрит концепцию формирования сети жилых домов коммерческого использования и доходных домов. Как сказано в документе (копия имеется в распоряжении B&FM), на первом этапе реализации программы жилые дома коммерческого использования будут строиться или реконструироваться за счет бюджетных средств, а с 2010 года — с привлечением коммерческих компаний. Предполагается, что к 2012-му в Москве будет функционировать около 300 таких зданий (это более 3,2 млн кв. м). Из них 266 будут возведены частными компаниями.
Чиновники не исключают, что эта программа заинтересует не только девелоперов, но и других инвесторов. А именно негосударственные пенсионные фонды (НПФ), страховые компании и паевые инвестиционные фонды недвижимости.
«Мы прекрасно понимаем, что ПИФы или страховые компании самостоятельно не будут ничего строить. Но они смогут приобретать право собственности на построенный или реконструированный объект и в дальнейшем использовать жилой дом в качестве доходного, как это происходит за рубежом»,— рассказал B&FM один из разработчиков концепции, заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев.
НПФ могут размещать часть пенсионных резервов через управляющие компании. А инвесторы — владельцы доходных домов — смогут выпускать и размещать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости (в этом случае — доходных домов). Потенциальными покупателями ценных бумаг могут быть институциональные инвесторы и управляющие компании ПИФов.
По оценкам экспертов, инвесторы смогут вернуть инвестиции только через семь-десять лет. Поэтому не исключено, говорит Федосеев, что правительство Москвы установит преференции для собственников доходных домов. Речь может идти о пониженной ставке земельного налога либо его неуплате на определенный срок. Но при этом чиновники введут и ряд ограничений для частных инвесторов. В частности, использовать построенные доходные дома по назначению необходимо будет не менее 15 лет. Кроме того, жилье в наем должно предоставляться только гражданам, постоянно проживающим в Москве не менее десяти лет.
Участники рынка поддерживают инициативу столичного правительства. «Инвестиции в недвижимость сегодня один из самых надежных способов вложения с четко прогнозируемой доходностью, поэтому, если эти проекты будут высокорентабельными, НПФ, безусловно, проявят к ним интерес»,— говорит исполнительный директор Национального НПФ Светлана Касина. С точки зрения соотношения стоимости аренды и цены жилья окупаемость таких проектов очень невысокая, по этому интересны они могут быть только сверхконсервативным инвесторам, возражает заместитель гендиректора УК «Ин госстрах-инвестиции» Игорь Куртепов. С другой стороны, все зависит от условий и ставки, которую предложат управляющим компаниям.
«Например, такой проект очень хорошо „упаковывается” в рентный ЗПИФ, в котором твердо известна годовая рента»,— комментирует Куртепов.
Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) предлагает создать институт инвестиционных консультантов, которые помогают инвесторам выбрать наиболее подходящую для них инвестиционную стратегию. Как предлагает ФСФР, в нынешнем году необходимо разработать соответствующие поправки в законодательство. Кроме того, ФСФР рекомендует сделать обязательным членство в саморегулируемых организациях для тех профучастников, которые оказывают услуги розничным инвесторам.
