Рынок жилья, ожив на время после прошлогодней спячки, снова приходит в состояние равновесия. Средние цены на квартиры в феврале превысили очередной психологический рубеж в 5 тыс. долларов за квадратный метр и опять уперлись в потолок платежеспособного спроса. Эксперты говорят, что до конца года рост стоимости квартир продолжится, однако будет более плавным. Между тем в сегменте коммерческой недвижимости наблюдается привычная картина: кривая цен неумолимо ползет вверх на фоне дефицита качественных офисных площадей.
В НАЧАЛЕ года риелторы потирали руки: на рынок вереницей потянулись покупатели, которые в прошлом году занимали выжидательную позицию. По мнению большинства аналитиков, оживление было обусловлено преимущественно психологическими факторами. Из-за нестабильности на мировых рынках по стране поползли слухи о грядущем кризисе, деноминации денег и даже угрозе дефолта. И хотя финансовые власти при каждом удобном случае старались успокоить население, осторожные граждане задействовали самый надежный актив и с готовностью вкладывали деньги в недвижимость. Мало-помалу за два первых месяца года цены на жилье в Москве повысились в среднем на 8-10%. «Причем в отличие от второй половины 2007 года, когда рост носил во многом формальный характер за счет заметного снижения курса доллара, в этом году прирост ценовых показателей уже не был завязан на курсы валют», - отмечает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
Наиболее стремительно жилье дорожало в эконом-классе: цены росли как на дрожжах на «хрущевки» и другие схожие по потребительским свойствам старые дома, в первую очередь на типовую панель советского периода - 9- и 12-этажки. «Нынешняя волна лишний раз подтвердила правило, что в периоды ажиотированного спроса наибольшей прирост приходится на недорогие квартиры, которые первыми «вымываются» с рынка», - подчеркивает О. Репченко. В результате если еще в конце 2007 года стоимость однокомнатной квартиры в Москве начиналась от 150-160 тысяч долларов, то теперь минимальный порог повысился до 180-200 тысяч.
САМЫЕ горячие заговорили о новом витке цен. Например, по оценкам профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова Геннадия Стерника, к концу 2008 года средняя стоимость квадратного метра подскочит до $8 тыс., а прирост составит около 60%. «Согласно опросам ВЦИОМ, порядка 4% москвичей планируют купить квартиры в текущем году, а это значит, что платежеспособный спрос обеспечат порядка 140 тыс. горожан», - объясняет свою позицию Г.Стерник. В пользу бурного роста цен говорит также снижение числа новостроек, выставляемых на продажу. «Подсчитано, что когда объем предложения квартир в Москве падает до 12-14 тысяч в месяц, начинается «бешенство» рынка. Сейчас экспонируется самое большее - 16-17 тысяч», - утверждает Г.Стерник. Кроме того, подхлестнуть цены может так называемый отложенный спрос, то есть на рынок выйдут покупатели, которые решили повременить с покупкой квартиры, но так и не дождались наступления «лучших времен».
Однако большинство аналитиков дают более консервативный прогноз, поскольку финансовые возможности потенциальных покупателей все же не безграничны. По всей видимости, в конце года квартиры подорожают в среднем на 15-20%, а избыточные темпы января и февраля будут компенсированы более спокойным ростом в последующие месяцы. Первые признаки стабилизации рынка стали заметны уже в марте: в долларах квартиры дорожали на 1,2% в неделю, а увеличение стоимости, выраженной в рублях, оставалось довольно стабильным, находясь в пределах 0,5%-0,7%.
КЛЮЧЕВОЙ тенденцией сегмента офисной недвижимости в Москве, как и в прежние годы, стал дефицит качественных площадей класса «А» и «В». Причем спрос «бежит» далеко впереди предложения, поэтому даже ввод в эксплуатацию новых объектов ситуацию кардинальным образом не меняет.
Из-за нестабильности на мировых рынках по стране поползли слухи о грядущем кризисе, деноминации денег и даже угрозе дефолта. И хотя финансовые власти старались успокоить население, осторожные граждане с готовностью вкладывали деньги в недвижимость. За два первых месяца года цены на жилье в Москве повысились в среднем на 8-10 процентов.
По итогам прошлого года в Москве было построено порядка 800 тыс. кв. м деловых площадей. Знаковым событием аналитики называют окончание строительства двух крупных офисных центров в рамках проекта ММДЦ «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной: бизнес-центра «Се- верная башня» общей площадью 135 000 кв. м и делового центра «Башня на набережной» общей площадью 167 000 кв. м, а также многофункционального комплекса Lotte Plaza на пересечении Садового кольца и ул. Новый Арбат.
- Большая часть новых помещений в прошлом году сдалась в аренду. Это вызвано желанием участников рынка офисной недвижимости получать стабильный доход на протяжении длительного промежутка времени, - говорят аналитики. Стремительно поглощаются не только построенные, но даже возводимые бизнес-центры. В итоге к концу 4 квартала 2007 года уровень вакантных площадей упал до 2-3%.
В структуре спроса лидировали офисные площади в бизнес-центрах класса «А»и «В» (80%), при этом на помещения класса «С» приходилось около 12% предъявляемого спроса. Остальные 8% арендаторов предпочли отреставрированные особняки, расположенные в центральной части столицы.
ПО ОЦЕНКАМ специалистов, в конце 2007 года средний уровень арендных ставок на высококлассные офисы составил порядка $880 за кв. м в год, а в более дешевом сегменте - $625. Таким образом, годовой прирост арендных ставок оценивается соответственно в 18% и 11%. Стоимость продаж росла большими темпами - цены выросли на 35-50 процентов - в среднем до 6,5 тыс. долларов, а по деловым площадям класса «А» - до 8-10 тыс. долларов.
Столь высокие темпы отчасти объясняются запретом на строительство офисов в центре Москвы. Среди крупных реализованных проектов на окраинах пока можно выделить первую очередь комплекса «Гринвуд» на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе площадью 75 тыс. кв. м, комплекс «Альтеза» на Алтуфьевском шоссе и вторую очередь центра «Лефорт» на Электрозаводской улице (24 тыс.кв. м и 21 тыс. кв. м соответственно), а также технопарк «Строгино» на 17 тыс. кв. метров.
РОСТ деловой активности на рынке коммерческой недвижимости привлекает в Москву крупных зарубежных игроков. В прошлом году компания Midland Development заявила о строительстве офисного комплекса в промышленном районе Южный порт и реконструкции нескольких административных зданий на Олимпийском проспекте. Американский фонд Wells инвестировал средства в строительство бизнес-центра «Двинцев» на одноименной улице в Северном округе, ирландский фонд Quinn Group приобрел торгово-офисный центр «Каспий» на территории Северо-Западной префектуры, а израильская компания Ocif планирует в ближайшее время начать строительство многофункционального комплекса площадью 800 тыс. кв. м вблизи аэропорта «Внуково» и офисного центра вблизи станции метро «Багратионовская» площадью 200 тыс. кв. метров.
В будущем году ситуация в сегменте коммерческой недвижимости будет более спокойной. На рынок выйдет около 1 млн кв. метров площадей в крупных бизнес-центрах, поэтому рост арендных ставок, как ожидается, составит 10-15%, а стоимость продажи возрастет на 20-25%.
И все же в будущем году ситуация в сегменте коммерческой недвижимости будет более спокойной. На рынок выйдет около 1 млн кв. метров площадей, в том числе в ММДЦ «Москва-Сити» и других крупных бизнес-центрах, поэтому рост арендных ставок, как ожидается, составит 10-15%, а стоимость продажи возрастет на 20-25%.
Первые признаки стабилизации рынка стали заметны уже в марте: в долларах квартиры дорожали на 1,2% в неделю, а увеличение стоимости, выраженной в рублях, оставалось довольно стабильным, находясь в пределах 0,5%-0,7%.
