Несмотря на американский ипотечный кризис, ипотечное кредитование в России набирает обороты. По данным Банка России, объем таких выданных жилищных кредитов физическим лицам в России в 2007 году составил 556,4 млрд рублей, что в два раза превосходит показатели 2006 года. Это говорит о том, что все большее число людей покупают квартиру в кредит.
С чего же начинать этот сложный процесс? Какие трудности ждут заемщика на этом пути? Ответы на эти вопросы попытался найти корреспондент «Московской перспективы».
Будьте внимательны на начальном этапе
Сегодня кредиты на приобретение жилья выдают десятки банков. Поэтому первое, с чем сталкивается потенциальный заемщик, – сложность выбора оптимальной ипотечной программы. Вы можете решать эту задачу самостоятельно, обратиться в ипотечный центр риелторской компании или к ипотечным брокерам. Последние – это посредники между банком и заемщиком, которые помогают получить кредит на оптимальных условиях, например договориться с банком о скидке по годовой процентной ставке. Услуги посреднических компаний, к примеру, ипотечных брокеров, оплачиваются единожды по предоплате.
При выборе ипотечной программы эксперты советуют обращать внимание на первоначальный взнос, процентную годовую ставку, размер предоставляемого кредита и сроки кредитования.
- Процентная ставка, пожалуй, является самым существенным фактором при принятии заемщиком решения о кредите, - говорит директор Кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов. - Также крайне важен тот комплекс услуг, который могут получить клиенты банка. Это квалифицированные консультации, подписание договора купли-продажи, подбор квартиры, оформление ипотечного кредита, нотариальное заверение документов.
- Для каждого заемщика приоритетными будут разные факторы, – считает директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования Кристина Рзаева. – Заемщики, не имеющие средств, будут искать, конечно, программы без первоначального взноса или с минимальным взносом. Если первоначальный капитал имеется, выбор ипотечных программ становится шире. В этом случае необходимо обратить внимание на процентную ставку по кредиту. Тем, кто хочет выплачивать ежемесячно небольшие суммы, подойдут долгосрочные займы со сроком кредитования 20-25 лет. В случае покупки дорогой недвижимости во главу угла встает вопрос о максимальном размере кредита, который выдает банк.
Немаловажный фактор – уровень и качество обслуживания клиентов. Коммерческий директор компании «ГДЕЭТОТДОМ.РУ» Ирина Рассказова отмечает, что, заключая договор ипотеки, заемщик связывает себя крепкими узами с банком на ближайшие 10-15 лет. Поэтому к тому, как вас будут обслуживать, необходимо относиться внимательно уже на начальном этапе.
Кроме выплаты основного долга и процентной ставки по нему не забывайте о так называемых дополнительных платежах. К ним относятся дополнительные услуги банка (рассмотрение заявления; проверка документов; плата за аренду индивидуального сейфа; открытие и ведение счета; конвертация, обналичивание; регистрация сделки и др.), а также расходы на оценщика и страховку.
Докажите свою платежеспособность
Итак, ипотечная программа выбрана. Как получить запрашиваемую сумму? Какой минимальный набор документов необходим? Профессионалы рынка отмечают, что прежде всего банки учитывают доходы и расходы семьи. Из несложных расчетов становится ясно, какую сумму заемщик сможет выплачивать.
- Безусловно, важны и другие факторы: источники подтверждения зарплаты, стаж работы, образование, возраст, кредитная история, – говорит Сергей Козлов.
- Наличие положительной кредитной истории, а также стабильный «белый» доход являются наиболее значимыми для банка доводами в пользу одобрения кредита, – добавляет Ирина Рассказова.
Для того чтобы банк одобрил выдачу кредита, заемщику необходимо предоставить документы, подтверждающие сведения о его занятости (заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров) и доходе (справка о доходах по форме 2-НДФЛ, документы, подтверждающие кредитную историю). Заемщики, являющиеся учредителями компаний, а также индивидуальные предприниматели дополнительно предоставляют документы о деятельности компании.
Кроме того, заемщик приносит в банк стандартный набор документов: заявление-анкету на получение кредита; копии документов, подтверждающих его личность (паспорт, военный билет), ИНН, свидетельство о государственном пенсионном страховании. Необходима копия свидетельства о браке или разводе, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии их свидетельств о рождении.
Кроме документов, подтверждающих вашу занятость и доходы, требуется провести оценку предмета ипотеки, то есть квартиры. Директор по продажам НБИК Кристина Рзаева поясняет:
-Требования к объектам залога у всех банков практически одинаковые: квартира должна соответствовать санитарно-техническим нормам, подключена к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, иметь отдельный санузел. Здание, в котором располагается квартира, не должно состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением, являться аварийным, быть признанным ветхим.
Перечень основных документов, предоставляемых в банк по приобретаемому объекту недвижимости, выглядит так:
- копии правоустанавливающих документов по объекту недвижимости (в случае сомнений в комплектности правоустанавливающих документов дополнительно может быть запрошена выписка из Единого государственного реестра прав о субъекте права на объект недвижимости);
- копия экспликации, копия поэтажного плана, выданные органом, осуществляющим инвентаризационный учет;
- копия выписки из домовой книги или копия иного документа о лицах, зарегистрированных по адресу объекта недвижимости, выданные уполномоченным органом;
- копия финансово-лицевого счета (характеристика жилого помещения);
- в случае получения объекта недвижимости в порядке наследования или дарения, подлежащих налогообложению согласно действующему законодательству, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения или наследства;
- отчет об оценке объекта недвижимости, выполненный оценщиком из перечня оценщиков.
Заметим, что сегодня банки активно кредитуют покупку вторичного жилья. А вот ипотечная покупка новостроек в большинстве кредитных организаций занимает меньшую часть.
- Кредитование новостроек предлагается по более высокой ставке в сравнении с вторичным жильем. Некоторые банки выдают кредиты на новостройки только под залог уже существующей квартиры, – замечает коммерческий директор «ГДЕЭТОТДОМ.РУ» Ирина Рассказова. – Но в таком случае заемщик не ограничивается в выборе объекта, а главное, получает кредит на более выгодных условиях.
Между тем, сообщила Кристина Рзаева, большинство банков именно в 2007 году ввели программы кредитования строящихся объектов. Растущая конкуренция повлекла за собой снижение процентных ставок первоначального взноса и смягчение требований к заемщикам. Эксперт считает, что по количеству ипотечных сделок можно говорить о тенденции, когда новостройки стремительно догоняют вторичное жилье.
Перекредитоваться возможно, но…
Итак, главные трудности позади. Вы получили кредит и приобрели желаемую квартиру. Проходит год, два, три... Вы исправно выплачиваете долг. Но вот незадача: вдруг узнаете, что соседний банк выдает кредиты под более низкие проценты. Возможно ли перекредитование, когда старый кредит заменяется новым под более низкие проценты?
Опрошенные нами эксперты сошлись во мнении, что перекредитование выгодно, но говорить о нем как о массовой услуге в России пока еще рано.
- Как показывает практика, перекредитование не очень популярно среди заемщиков по причине того, что, как только последние начинают «уходить» из банка, банк – первичный кредитор, чаще всего сам улучшает условия, чтобы сохранить хорошего заемщика, – поясняет директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов. – Кроме того, если заемщик решил перекредитоваться в другом банке, он должен найти компромисс с первоначальным кредитором о схеме погашения кредита. Не во всех случаях такой компромисс достигается.
Ирина Рассказова добавляет, что перекредитование имеет смысл, если разница в процентных ставках до и после рефинансирования составляет не менее 2-3%. Если разница в процентах по кредитам меньшая, то рефинансирование не имеет смысла, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит дополнительные усилия и время на процесс перекредитования.
- Предлагаемая сегодня банками процедура рефинансирования достаточно проста: нужен минимум документов, в большинстве случаев предлагается единая ставка для всех желающих, – говорит Кристина Рзаева. – Но есть ряд причин, которые не позволяют этой услуге развиваться активнее. Часть банков в своих кредитных договорах попросту не дают согласия на последующую ипотеку. Это делает классическое рефинансирование практически невозможным.
Развитие перекредитования также тормозит непрозрачность доходов заемщиков. По наблюдениям участников рынка, реальный срок погашения ипотечного кредита в России составляет одну треть от номинального. Более того, 30% ипотечных кредитов, взятых в 2005 году в Москве, в этом же году были погашены.
В нынешней ситуации, когда ставки растут, услуга рефинансирования, скорее всего, приостановит свой рост, – заключает эксперт.
