На этапе строительства покупать квартиру заметно дешевле, а сама квартира будет юридически чистой. К тому же после сдачи дома у заемщика будет актив, порой даже превышающий по цене стоимость квартиры на вторичном рынке. Тут имеется лишь одно "но" -- все это верно, если квартира будет построена. Из-за этого условия получить кредит на покупку строящейся квартиры сложнее, чем на покупку уже готового жилья.
Метр на метр
Программы кредитования строящегося жилья появились в банках несколько лет назад. Правда, тогда их предлагали единицы кредитных организаций и сильно перестраховывались -- как правило, обеспечением по кредиту выступала уже имеющаяся недвижимость. За счет этого круг потенциальных покупателей заметно сужался: "бездомным" клиентам такой вариант категорически не подходил.
Сейчас кредитование новостроек активно набирает обороты. И дело тут даже не в смелости банков. Цены на готовые квартиры растут стремительными темпами, более того, хорошие предложения на рынке быстро исчезают. И даже имея на руках приличную сумму, найти подходящий вариант довольно трудно. А в кредит купить квартиру еще труднее: пока будет проходить оформление ипотеки, цена на квартиру может взвинтиться или недвижимость могут перехватить клиенты с наличными. В результате, по мнению замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Дениса Зеемана, "в условиях стремительного износа вторичного жилья рано или поздно российскому рынку ипотеки придется активно браться за первичный рынок жилья, что, в свою очередь, будет возможно только при активной государственной поддержке".
Сейчас кредиты на "первичку" в портфелях большинства российских банков составляют незначительную часть. Например, у банка "Хоум Кредит" это всего 6%, у Национальной ипотечной компании (НИКОМ) -- менее 10%. Однако уже сейчас акценты смещаются, у некоторых банков эта услуга становится доминирующей: у МДМ-банка и "Жилфинанса" доля таких кредитов составляет около 80% (правда, у МДМ-банка это касается только Москвы). "Процент людей, которые покупают жилье в новостройках за полную стоимость без привлечения кредита, пока по-прежнему высок. Сегодня развитие ипотечного кредитования только начинает сказываться на данном секторе недвижимости. В объемах продаж девелоперских компаний доля ипотеки составляет в среднем от 15% до 30%",-- объясняет замначальника управления продаж банка "Жилфинанс" Сергей Овчаренко.
Самый главный довод за покупку строящегося жилья -- низкая стоимость квадратного метра на этапе строительства по сравнению с готовым жильем. Если вложить деньги в квартиру на начальной стадии, после завершения строительства у заемщика на руках окажется куда более дорогой объект. По различным оценкам, после сдачи дома Госкомиссии стоимость жилья может вырасти на 20-50% и даже превысить цены на вторичном рынке. По данным компании "БЕСТ-Недвижимость", средняя стоимость квадратного метра "первички" после сдачи -- 130-140 тыс. руб., тогда как "вторичка" оценивается ниже -- в 120-130 тыс. руб. за квадратный метр. "С экономической точки зрения эти вложения актуальнее: цена новой построенной квартиры резко возрастает, разница в цене -- инвестиционная премия заемщику. Жить в новом доме с современными планировками комфортнее, чем в домах старой постройки",-- объясняет вице-президент, начальник департамента регионального развития и партнерских программ Национальной ипотечной компании Наум Либкинд.
Тем более, покупая квартиру в новостройке, можно не ждать сюрпризов от бывших хозяев. "Играет роль отсутствие истории квартиры, а следовательно, отсутствие юридических обременений, связанных с возможной недобросовестностью предыдущего хозяина квартиры, которые могут повлечь потерю титула",-- считает зампред правления банка "Хоум Кредит" Владимир Гасяк.
Очевидно, что самый выгодный вариант -- купить будущие квадратные метры, когда вместо дома есть только котлован. Однако не каждый банк готов оформить кредит на этом этапе -- такие кредиты предлагает "Хоум Кредит". Московский кредитный банк (МКБ) начинает кредитовать только после начала строительства первого этажа, а НИКОМ выдает кредит после того, как построено не меньше 20% дома.
Два процента
Кредитование строящегося жилья традиционно считается рискованной программой. На этапе инвестирования такие кредиты банки не могут секьюритизировать, более того, до окончания строительства у банка в залоге лишь право требования квартиры. Квартира оформляется как объект недвижимости только после завершения строительства и государственной регистрации. Чтобы компенсировать риск до оформления права собственности, в этот период банки повышают процентную ставку на несколько пунктов. Как только заемщик оформляет квартиру в собственность, ставка снижается и приравнивается к условиям кредитования покупки готового жилья.
"Если дом не построен, а заемщик перестал по какой-либо причине возвращать кредит или застройщик обанкротился, банк не сможет быстро и без потерь реализовать права требования к застройщику. В связи с этим ставки кредитования на этапе строительства на 1,5-2% превосходят ставки по ипотечному кредитованию на покупку готового жилья -- превышение должно компенсировать риск кредитора",-- говорит генеральный директор небанковской рефинансирующей компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк.
Как правило, через 3-6 месяцев после приемки дома Госкомиссией компания-застройщик собирает пакет документов и подает его в территориальный орган управления Федеральной регистрационной службы для регистрации прав собственности дольщиков на квартиры. Многие заемщики оттягивают момент покупки до завершения строительства. Оформление права собственности не за горами, а значит, меньше времени придется выплачивать повышенную процентную ставку. Но в этом случае заемщик рискует получить совсем не то, что хочет: лучшие квартиры раскупаются именно на этапе котлована. Стоит учесть, что быстрота строительства зависит от типа дома. Панельные дома застройщики обычно возводят за год, тогда как на строительство монолитных домов уходит несколько лет.
Например, купить квартиру на этапе строительства в панельном доме можно по $4500 за 1 кв. м. Небольшая квартира (60 кв. м) обойдется заемщику в $270 тыс. Как правило, заемщику потребуется внести не менее 15% стоимости квартиры. Тогда, оформив ипотеку на 25 лет, на стадии строительства заемщик будет оплачивать 13,5% годовых, а после оформления права собственности -- 11,5%. Если предположить, что дом будет построен за год, то в течение первых полутора лет ежемесячный платеж заемщика составит $2600, затем снизится на $350. Если бы заемщик покупал такую квартиру на вторичном рынке, стоимость квадратного метра была бы не ниже $5400. На тех же условиях, но под постоянную ставку 11,5% заемщик ежемесячно выплачивал бы $2700. Даже во время строительства заемщик будет выплачивать меньшую сумму, чем при кредите с регулярной ставкой на покупку "вторички".
Кредит на неудовлетворенные нужды
Основной риск для заемщика заключается в том, что застройщик может приостановить строительство или вовсе его прекратить. Поэтому в ряде случаев купить квартиру в кредит можно лишь по партнерской программе банка и застройщика. Сейчас банки предъявляют к строящемуся жилью очень высокие требования, вследствие чего кредитованию подлежит не более 15% всех новостроек. "Банки стремятся работать с конкретными проверенными застройщиками, чтобы быть уверенными в том, что дом будет достроен в приемлемые сроки и банк получит ликвидный залог. Так что зачастую клиент не может выбрать квартиру в конкретном доме, а потом выбрать кредитную программу в любом банке, а выбирает по сочетанию факторов: подходящий дом плюс подходящая кредитная программа",-- говорит начальник управления розничного кредитования Юникредит Банка Андрей Князев.
Некоторые банки, например МКБ и Промсвязьбанк, готовы рассматривать варианты, предоставляемые заемщиком. Однако выдвигают обязательное условие: банк сначала должен проверить застройщика, аккредитовать его и уже после этого заниматься рассмотрением кредита. "Для покупателя одно из весомых преимуществ покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку -- то, что банк проводит строительный аудит объекта, на который будет оформляться кредит. Риск того, что строительство будет заморожено, при этом минимизируется",-- уверена замглавы центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.
Выбирая застройщика, не аккредитованного банком, заемщику стоит обратить внимание на его статус и репутацию, правовые формы работы по договорам, реализованные проекты. "Желательно, чтобы объект был закончен не менее чем на 50%, стаж работы застройщика должен составлять не менее трех лет, количество успешно реализованных застройщиком проектов должно быть не менее пяти, при этом необходимо наличие полного пакета разрешительной документации и прозрачной схемы продаж",-- рекомендует руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН -- Агентство недвижимости" Владимир Мильдзихов. "Банки очень редко рассматривают возможность выдачи кредита под объект неаккредитованного застройщика, потому что это связано с большими временными затратами сотрудников банка на понимание ситуации по конкретному объекту и изучение возможности выдачи кредита. Однако единичные факты существуют",-- говорит директор отделения "Центр Ипотеки" компании "БЕСТ-Недвижимость" Андрей Кузнецов.
Процесс аккредитации займет не меньше месяца, и для этого заемщику нужно запросить у застройщика разрешительные документы на землю, на строительство объекта и собственные документы компании-застройщика. Если инициатива аккредитации будет исходить от посредников, успех более вероятен. "Как правило, инициаторами аккредитации выступают сами застройщики или риэлтерские компании, продающие их объекты. Теоретически заемщик сам может привести в банк застройщика, но на практике положительный результат маловероятен",-- рассказывает Владимир Мильдзихов.
Если же строительство прекратится, в большинстве случаев риски будет нести заемщик. Ему придется продолжать выплачивать кредит, причем по повышенной процентной ставке. Если будет очевидно, что строительство не возобновится, банк потребует досрочно погасить кредит. Однако могут быть и другие варианты. Так, НИКОМ внесет риски дефолта застройщика в стоимость страхования. Тогда, если строительство прекратится, страховая компания досрочно погасит кредит. МКБ может потребовать замены залога при заморозке строительства. Бинбанк, если заемщик перестает платить по кредиту, может перевести на себя права требования квартиры у компании-застройщика путем принятия оферты, которую оформляет заемщик в момент получения кредита. "Заемщик при подписании кредитного договора одновременно подписывает бумагу, по которой он отказывается от права получения квартиры в пользу банка при допущении просрочек по кредиту, отказе от страхования и в других случаях, предусмотренных кредитным договором",-- объясняет замдиректора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.
Сейчас основным тормозом развития кредитования строящегося жилья выступают схемы продаж, которые используют застройщики. Банки предпочитают, чтобы квартиры продавались с заключением договоров о долевом участии в строительстве (договоров инвестирования). Некоторые банки и вовсе отказываются работать по иным схемам. "Основное требование банка к объекту недвижимости -- форма заключаемого договора с застройщиком. Это должен быть договор инвестирования либо договор долевого участия в строительстве",-- говорит начальник управления развития розничного кредитования МКБ Герман Белоус. Однако сейчас многие застройщики используют другие методы, которые банки считают чересчур рискованными. "Эти схемы несут для банков повышенные риски, что не может не отразиться на условиях кредитования",-- объясняет Вячеслав Пантелеев.
Хотя кредиты на строящееся жилье -- рискованный продукт, банкиры пророчат ему большое будущее. И даже не совсем стабильное состояние банковского сектора этому не мешает. "Нестабильность на финансовых и фондовых рынках заставляет инвесторов выводить активы из финансового сектора и вкладывать в недвижимость, инвестирование свободных средств осуществляется в основном в первичный рынок",-- отмечает начальник управления маркетинга розничного бизнеса МДМ-банка Анатолий Крайников.
