Москве предстоит масштабное планирование территорий жилой застройки

Утвержденная недавно Правительством Москвы концепция программы реновации территорий сложившейся жилой застройки столицы, разработанная в соответствии с Генеральным планом развития города на период до 2020 года, призвана максимально и эффективно использовать территории сложившейся жилой застройки в интересах жителей мегаполиса. В 2008 - 2010 годы предполагается проработка 120 территорий кварталов с общим объемом финансирования 1 млрд. 525 млн. рублей за счет средств бюджета города Москвы. О концепции документа, о его основных положениях и важных моментах рассказывает депутат Московской городской Думы Иван Новицкий, являющийся одним из известных экспертов в области земельных и имущественных правоотношений: - Концепция программы реновации территорий сложившейся жилой застройки города разработана на основе реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", а также обеспечения требуемых объемов реконструкции и реновации сложившейся застройки, модернизации и капитального ремонта жилищного фонда.

Концепция предусматривает разработку документации по планировке территории для последующего строительства объектов, исходя из реальной потребности города, с приложением адресного перечня застроенных территорий, подлежащих комплексному развитию.

Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы и Государственной жилищной инспекции города предстоит в ходе разработки программы и ее реализации ежегодно готовить предложения по адресным перечням домов, предлагаемых к возможному сносу, и домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции, для формирования графиков выполнения работ в составе комплексной реконструкции территорий с организацией единой информационной базы данных.

Необходимы актуальные предложения по максимальному использованию реконструируемых территорий для реализации городских социальных программ жилищного строительства, включая размещение объектов социальной сферы, комплексных предприятий потребительского рынка и услуг шаговой доступности, предприятий малого предпринимательства, с целью предоставления необходимых услуг населению. При этом, безусловно, не рекомендуется допускать подготовку лотовой документации на земельные участки под сносимыми аварийными домами на территориях, подлежащих комплексной реконструкции, как на отдельные объекты застройки.

Кроме того, было бы целесообразно обеспечить учет данных о нецелевом использовании земельных участков и подготовку предложений по их возможному дальнейшему использованию.

При разработке проектов планировок застроенных территорий нужно в обязательном порядке предусматривать резервирование земельных участков для размещения головных энергетических объектов и их эксплуатационных служб. При проектировании и строительстве дорог и магистралей общегородского назначения - включать в комплекс работ проектирование и строительство магистральных городских коллекторов для прокладки кабельных линий электропередачи и тепловых сетей.

На сегодняшний день Москомархитектурой проанализирован градостроительный и экономический потенциал территорий города для комплексной реконструкции в рамках реализации Среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004 - 2007 годы, в которых сосредоточена основная масса жилых домов первого периода индустриального домостроения. В работу включено 223 территории, на которых размещены жилые здания 50 - 60-х годов постройки преимущественно несносимых серий. Из них по 59 территориям разработаны и утверждены проекты планировки. По 94 территориям продолжается разработка, согласование и утверждение предпроектной документации с последующей реализацией проектов за счет средств бюджета города Москвы или инвесторов, отобранных на основе конкурсных торгов.

По результатам разработки проектов планировки и утверждения градостроительной документации по 14 территориям проведены открытые аукционы на осуществление строительными организациями функций инвестора по объектам комплексной реконструкции сложившейся застройки. Общая площадь этих территорий составила 464 га, с объемом сносимого жилищного фонда - около 560 тыс. кв. м.

По результатам реализации проектов в бюджет города поступит около 7,3 млрд. рублей при затратах бюджетных средств на подготовку градостроительной документации всей программы с начала ее реализации 604 млн. рублей, и на строительство объектов инженерной инфраструктуры 371 млн. рублей. Общая площадь жилищного фонда, задействованного в комплексной реконструкции, составляет более 11,5 млн. кв. м.

Следует учесть, что положения Концепции учитывают произошедшие изменения в социальной политике. В частности, утверждены национальные проекты обеспечения населения доступным жильем, совершенствования системы образования, приняты новые Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, распорядительные документы в отношении организации конкурсной процедуры размещения госзаказа, запрета строительства "точечных" объектов, инженерного обеспечения реконструкции, контроля реализации инвестиционных проектов.

Изменения законодательства в градостроительной и жилищной сферах требуют сегодня новых подходов и к решению проблем капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда, в том числе и в сфере участия собственников в финансировании данных работ.

Необходимо обратить внимание на следующее: в Концепции предусмотрено, что решения о развитии застроенных территорий принимаются в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации. Исходя из этого, целесообразно предусмотреть подготовку критериев обоснования проектного решения о сносе жилых домов и новом строительстве при подготовке проектов планировки застроенной территории: наличие жилых зданий, подлежащих сносу в соответствии с законодательством; согласие собственников жилых и нежилых помещений на снос зданий при предоставлении равноценных жилых и нежилых помещений, либо компенсации с учетом соблюдения прав собственников; экономическая оценка затрат на капитальный ремонт жилого здания и новое строительство с переселением жителей в соответствии с действующим законодательством; наличие участков под строительство стартовых жилых домов для переселения жителей при новом строительстве и капитальном ремонте жилых зданий.

При этом дома, включенные в адресные перечни на капитальный ремонт за счет средств бюджета города, в рамках программы капитального ремонта многоквартирных домов, не должны включаться в списки сносимых. Программа должна быть разработана в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Жилищным кодексом России, Земельным кодексом, Генеральным планом развития Москвы, градостроительными планами развития территорий административных округов города.

Обоснованность разработки

Концепции и последующей разработки Программы реновации территорий сложившейся жилой застройки города Москвы обусловлена рядом социальных, градостроительных, экономических и законодательных факторов.

Социальные факторы связаны с необходимостью размещения в пределах "шаговой доступности" объектов социально-культурного назначения, потребительского рынка и услуг, оптовой торговли, малого предпринимательства. Градостроительные факторы связаны с низкой интенсивностью использования земли реорганизуемых территорий различного функционального назначения при наличии растущего дефицита территории для нового строительства. Экономические факторы связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и непригодного для проживания жилья с высоким износом, при его низкой рыночной стоимости, но не признанного аварийным, со снижением объемов дотаций на содержание жилья.

Что касается законодательных факторов, то они связаны с принятием Градостроительного кодекса страны, проектом Градостроительного кодекса города Москвы и другими законодательными и нормативными правовыми актами столицы, в соответствии с которыми существенно усложнился порядок развития застроенной территории. Поэтому к решению проблем с собственниками объектов капитального строительства, арендаторами земельных участков, расположенных в кварталах застроенной территории, необходимо подходить комплексно.

Таким образом, реализация Программы с учетом всех перечисленных факторов является одной из важнейших социально-экономических и стратегических задач мегаполиса. За последние годы значительно возросло финансирование развития застроенной территории из средств бюджета города Москвы для реализации городских социальных программ, что соответствует основным положениям национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Каковы характеристика и прогноз развития сложившейся проблемной ситуации в сфере развития застроенной территории? Есть ли возможные варианты решения проблемы, какова оценка преимуществ и рисков, возникающих при различных вариантах решения проблемы?

Прежде всего отмечу, что кварталы комплексного развития представляют собой застроенные территории, порядок освоения которых определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. В целях обеспечения разработки документации по планировке территории по объектам городских строительных программ Правительством Москвы принят ряд важных распорядительных документов: постановление Правительства Москвы от 21 августа 2007 года N714-ПП "О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве", постановление Правительства Москвы от 3 июля 2007 года N585-ПП "Об утверждении Положения о составе материалов и порядке разработки и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве", распоряжение Правительства Москвы от 28 сентября 2005 года №1902-РП "О Регламенте взаимодействия участников формирования городских программ строительства, реконструкции и предпроектной подготовки объектов".

В связи с изменениями в законодательстве в Программе будет разработан адресный перечень застроенных территорий, предполагаемых к развитию, а также принципы и процедуры принятия решений. Например, о том, какие объекты целесообразно проектировать и строить за счет средств бюджета города для выполнения социальных задач и каким образом обеспечить максимальную инвестиционную привлекательность для объектов, по которым планируется проведение конкурсов на право развития застроенных территорий.

Учитывая, что разрабатываемая Программа должна стать инструментом реализации Генерального плана развития города, необходимо системно формировать механизмы решения вопросов размещения стартовых площадок, головных объектов инженерной инфраструктуры, транспортной доступности, компенсаций собственникам за изъятие объектов недвижимости на территориях разрабатываемых кварталов и микрорайонов.

Системный подход увеличивает потенциал по стартовым площадкам, комплексно решает транспортные, инженерные проблемы проектируемых территорий. Программа должна обеспечить достижение общей цели - повышение эффективности использования территорий.

На мой взгляд, спрогнозировать масштабность решения проблемы массового капитального ремонта за счет средств самих собственников без применения программно-целевого метода не представляется возможным. Инструментом реализации этого процесса в первую очередь должен стать механизм заимствования средств собственниками жилых помещений. При этом для получения кредита собственники должны организовать ТСЖ или привлечь на конкурсной основе управляющую организацию (юридическое лицо), с которой могут быть установлены договорные отношения.

При реализации Программы крайне актуальна координация действий с городскими организациями, ответственными за проведение капитального ремонта жилищного фонда, в целях недопущения попадания в списки сносимых объектов жилых домов, внесенных в адресные перечни на проведение капитального ремонта. Таким образом, придать этой работе планомерный характер возможно только в том случае, когда программно-целевым методом планируется каждый этап работы, определены процедуры, объемы, источники финансирования работ. Любые другие варианты решения проблемы предполагают большие риски как для инвесторов, так и для заказчиков, собственников жилых и нежилых помещений.

В завершение хотелось бы особо сказать о важности такого фактора, как поддержание историко-культурной ценности городской среды, всего многообразия жилой застройки города. Не менее ответственным должен быть подход и к улучшению жилищных условий населения и обеспечению социальных гарантий в части нормативного уровня благоустройства, санитарно-гигиенического состояния и функционально-планировочной организации жилых территорий.

Кроме того, нельзя не принимать во внимание и повышение архитектурной выразительности и улучшение пространственного облика жилой застройки, обеспечение психологического комфорта.

Наконец, снижение эксплуатационных расходов на содержание жилищного фонда, придомовых территорий и территорий общего пользования жилых образований, повышение надежности функционирования систем инженерно-технического обеспечения жилой застройки также должно быть в центре внимания властей, как и решение проблем развития улично-дорожной сети и транспортной инфраструктуры, дорожно-мостового хозяйства.

26.03.08