Одной из главных тем ушедшего 2007 года в Москве стало стремление городских властей значительно увеличить объем строительства социального жилья.
Значительная часть дополнительных площадей предназначена для молодых семей.
Городская программа "Молодой семье - доступное жилье" уже стала одной из наиболее успешных "действующих моделей" в рамках жилищного нацпроекта.
Современная молодежь хочет независимости, а это, прежде всего, означает наличие собственного жилья. Однако бешеный рост цен на жилье в 2005-2006 годах и вовсе сделал молодых людей чужими на этом "празднике жизни". Кстати, во многих регионах темп роста цен в то время был даже выше, чем в Москве. Единственным выходом для нескольких тысяч семей молодых москвичей стала специальная городская программа, которая дала им реальную возможность купить жилье по ценам: пятилетней давности.
С конца 2006 года, когда жилищный рынок в Москве впал в ступор после беспрецедентного ценового ралли, молодые семьи оказались пусть не самой многочисленной, но зато самой активной категорией покупателей. В 2007 году значительно выросло число заявок на участие в программе "Молодой семье - доступное жилье". Особенно большой всплеск был в первой половине года, когда в Московский городской центр арендного жилья поступило более 2300 новых заявлений.
На сегодня существует пять схем приобретения жилья в рамках программы. Однако концептуально все сводится к двум подходам - субсидия и рассрочка. Первый путь - более гибкий, но для большинства и более дорогой. Он дает возможность купить на рынке любое жилье с использованием безвозмездной субсидии, размер которой зависит от "стажа" в очереди. Второй подход позволяет купить жилье в рассрочку в ограниченном числе домов-новостроек по весьма привлекательной цене, которая от "стажа" в очереди не зависит. Подавляющее большинство участников сегодня склоняется не к субсидии, а к рассрочке. Чтобы понять, почему это происходит, имеет смысл подробнее разобраться с экономикой каждого способа.
Вариант 1: субсидия Начнем с безвозмездной субсидии. Московское правительство в последнее время активно стремится сократить очередь на жилье, давая людям возможность не ждать долгие годы, а поучаствовать в покупке квартиры своими средствами (речь идет не только о молодых семьях). Чем дольше они простояли в очереди, тем больше размер субсидии. Например, те, кто находился на учете по улучшению жилищных условий 5 лет, могут получить 48% от нормативной стоимости жилья. А максимум равен 70% - столько могут получить те, кто простоял в очереди 15 и более лет (для льготных категорий достаточно 7 лет).
В 2001 году решили было увеличить максимальную субсидию до 90 процентов. Но при лимитированном финансировании это привело к сокращению числа семей, купивших этим путем жилье (в 2003 их набралось всего 1412). Однако для молодых семей субсидия в 90% и даже немного больше - это реальность, поскольку для них используется повышающий коэффициент 1,29. Эта норма зафиксирована в городском Законе N29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" в редакции 24.01.2007 года. Таким образом 70%, умноженные на этот коэффициент, превращаются в 90,3%.
Казалось бы, должно найтись много желающих. Но в реальности тем, кто простоял в очереди 15 лет, гораздо разумнее дождаться бесплатного жилья. Дело в том, что молодая семья не приобретает жилье сразу. В течение пяти лет она живет в другой квартире из "револьверного" фонда на условиях коммерческого найма. К окончанию пятилетнего срока такая семья могла бы получить квартиру бесплатно без всяких дополнительных программ.
Кроме того, пять лет надо платить за наем временного жилья. Нормативная ставка увязана с рыночной ценой аренды, но умножается на понижающий коэффициент: например, семьи без детей платят 12%, а с тремя детьми - всего 3%. А вот ЖКХ оплачивается в размере фактической стоимости. Не стоит забывать и об интересах родителей. Если молодые "уйдут" в программу, у стариков увеличится обеспеченность площадью, и они будут сняты с учета. Между тем выгоднее получить две квартиры, поскольку выход площадей будет больше. Таким образом, об участии в программе чаще думают те, кто простоял в очереди не так долго, хотя при этом субсидия уже не так велика.
Остановись, мгновение!
Но главная проблема схемы с субсидией - это зависимость от конъюнктуры жилищного рынка. Цена квартиры при данном способе покупки не фиксируется, пока вы ее не купите. Представьте себе семью, которая стала участницей программы года три назад. За это время средние цены на жилье выросли в Москве более чем в два раза.
Все планы такой семьи распались как карточный домик, так же, как и у пайщиков обычных жилищных накопительных кооперативов (ЖНК). Несмотря на помощь бюджета, накопительная схема оказывается практически нереальной в условиях быстрого роста цен. Сейчас цены растут не столь быстро, но кто может поручиться, что будет через пять лет?
Правда, нормативная стоимость жилья, по которой рассчитывается субсидия, корректируется раз в квартал. В 2007 году она "подтянулась к рынку" и сейчас составляет более 85 тысяч рублей за один кв. метр. Но с ростом цен доля расходов участника программы растет пропорционально, и он просто не может угнаться за "уходящим поездом". Но что если цены надолго остановились? Просчитаем идеальный вариант по данной схеме. Предположим, что молодая семья с одним ребенком хочет купить квартиру площадью 62 квадратных метра (в случае получения жилья от города они могли бы рассчитывать на двухкомнатную квартиру от 54 до 62 кв. м). При нормативной стоимости 85 тыс. руб. за кв. м цена квартиры будет около $220 тыс. (это не рыночная цена, а условная сумма, необходимая для расчета субсидии).
Предположим, семья находилась в очереди 5 лет до "прихода" в программу. Ей положена субсидия в размере 51,6% (40%, умноженные на коэффициент 1,29). Это составит $105 тысяч. Недостающие для покупки новой квартиры $98,7 тыс. семья должна накопить за эти пять лет сама, внося их в одну из накопительных систем.
При этом необходимо откладывать не менее $20 тыс. в год, что с учетом расходов на жизнь требует ежемесячного дохода семьи хотя бы в $3-4 тысяч.
К моменту покупки также нужно скопить 5-6% на услуги риэлтора. Разумеется, если цены продолжат расти, то надо откладывать еще больше. По истечении пяти лет семья должна освободить "револьверную" квартиру - либо купить жилье на рынке либо уехать в старую квартиру. Как пояснили в Департаменте жилищного фонда и жилищной политики города, в период пятилетнего найма (по символической ставке) семья сохраняет постоянную регистрацию по прежнему месту жительства и свое место в очереди на жилье. Если квартиру купить не удалось, все накопленные взносы возвращаются (речь не идет о плате на наем и за ЖКХ), так что вариант "дефолта" выглядит гораздо мягче, чем при ипотеке или даже в обычном ЖНК. Радует и то, что, как заверили в Московском городском центре арендного жилья, возможен переход с одного способа на другой с зачетом сделанных платежей.
Вариант 2: рассрочка В отличие от описанной схемы с субсидией, схема с рассрочкой имеет то явное преимущество, что цена фиксируется сразу: семья не должна пять лет снимать городское жилье, а вселяется в ту самую квартиру, которую она купила. Минус, как уже сказано, - в ограниченном выборе: можно купить квартиру только в нескольких панельных новостройках в периферийных районах или за МКАД. Но этим уже давно никого не испугаешь и, судя по интересу молодого населения, игра стоит свеч.
По словам Людмилы Кучушевой, начальника отдела реализации жилой площади ГУП "Московский городской центр арендного жилья", сейчас многие молодые семьи идут в программу "Молодой семье - доступное жилье", забрав деньги из жилищных накопительных кооперативов. Разумеется, в первую очередь привлекают цены на жилье в рамках программы. Л.Кучушева привела несколько красноречивых примеров: участники программы могут приобрести квартиры в Некрасовке, Зеленограде, на Челобитьевском ш., на Астафьевской ул., на Дубнинской ул. по цене $1000-1300 за кв. метр. Рыночные цены на подобное жилье превышают $4000. Иными словами, это выгодно!
Если взять вариант, который был рассмотрен в схеме с субсидией (покупка квартиры площадью 62 кв. м), то картина получится такая - квартира обойдется примерно в $62 тысяч (например в Некрасовке). Экономия, по сравнению с нормативной ценой такой квартиры - $141,7 тыс., а при сравнении с рыночной ценой - еще больше. Это гораздо выгоднее, чем при субсидии, особенно с учетом того, что не надо 5 лет снимать жилье. Опять же, не надо платить риэлтору. Выгода особенно ощутима для тех, у кого маленький стаж в очереди - при рассрочке это никак не влияет на цену квартиры, она для всех одинакова.
Хочешь без очереди?
Вставай в очередь.
Надо сказать, что среди желающих купить такое жилье уже образовалась своя очередь, но срок ожидания, конечно, несравнимо меньше, чем у обычных очередников. Строительство жилья для молодежи признано одним из приоритетов жилищной политики города. Для реализации программы в 2006 году было построено около 270 тыс. кв. м жилья, в 2007 году - 370 тыс. кв. м, план на этот год - 470 тыс. кв. метров. Причем 65% этих объемов предназначены именно для продажи с рассрочкой.
Семья, решившая воспользоваться рассрочкой, должна сразу внести не менее 20%.
При наличии двух детей минимальный "даунпэймент" снижается до 15%, а при наличии трех и более детей - до 10%. Максимальный срок рассрочки - 10 лет, минимальный - 5 лет, в течение которых помимо суммы задолженности выплачивается 3-8% годовых на уменьшающуюся сумму долга. ЖКХ в этот период также оплачивается в размере фактической стоимости. Квартира оформляется в собственность только после завершения всех платежей. В случае "дефолта", как и в схеме с субсидией, семья просто переезжает в старую квартиру и ей возвращают выплаченные деньги.
Купив жилье на льготных условиях, его нельзя продать в течение пяти лет. При покупке в рассрочку эффект достигается тем, что запрещено гасить задолженность ранее пяти лет, а значит, в это время нельзя оформить право собственности и продать жилье. Это сделано для предотвращения спекуляции - такие случаи были на начальном этапе программы, которая была принята в октябре 2002 года. Также в течение первых пяти лет запрещено квартиру сдавать, что фиксируется в договоре.
Санкции могут быть жесткие - вплоть до требования вернуть квартиру городу (деньги при этом, разумеется, также вернут). Логика вполне понятна: город помогает купить жилье, чтобы в нем жить, а не извлекать доход за чужой счет.
Нюансы Есть еще несколько нюансов, причем весьма приятных для молодых семей. Во-первых, в соответствии с программой "Москвичам - доступное жилье" на период 2007-2009 гг., принятой 23 января 2007 года, возраст молодых семей был повышен с 30 до 35 лет. Также в программе могут участвовать супруги, чей суммарный возраст не превышает 70 лет, если они усыновили или ожидают ребенка, имеют трех и более несовершеннолетних детей или одного ребенка до пяти лет. Другой действенный способ стимулировать рождаемость - списание части долга. При рождении первого ребенка списывается часть долга, равная стоимости по договору, 10 кв. м, при рождении второго ребенка - 14 кв. м, при рождении третьего и последующих детей - 18 кв. метров. Это один из самых существенных моментов программы: город фактически дарит часть площади при рождении детей. Разумеется, общая сумма списания долга не может превышать его остаток, то есть получить "живые деньги" из городского бюджета нельзя (зато с 2007 года при рождении второго ребенка это можно сделать с помощью федерального бюджета за счет "материнского капитала").
Не все очередники являются нанимателями социального жилья - среди них есть и собственники. Факт приватизации не является основанием для "отчисления" из очереди, если постановка на учет по улучшению жилищных условий произошла раньше.
Молодая семья, покупающая жилье в рассрочку, вправе использовать прежнее жилье как ресурс для оплаты части стоимости новой квартиры. Это возможно, если в старой квартире не живут родители или другие собственники, либо в случае, когда доля собственности молодой семьи - это комната в коммуналке. И здесь приятный момент в том, что согласно Постановлению "О зачете стоимости жилых помещений" (N874-ПП от 7.11.2006 г.), зачет осуществляется не по символическим ставкам БТИ, а по той же стоимости, по которой покупается новая квартира. Иными словами, идет зачет за каждый квадратный метр один к одному.
Продать самому однокомнатную квартиру по рыночной цене и на эти деньги купить дешевую "трешку" у города не получится. Кроме того, город при рассмотрении заявки на участие в программе обязательно проверит через Росрегистрацию наличие у заявителя в собственности других помещений. А вот вариант, когда один из супругов не являлся москвичом, вполне приемлем. В Центре арендного жилья отслеживают, чтобы недостаточная обеспеченность площадью существовала еще до регистрации в квартире нового члена семейства. Если же именно за счет этого обеспеченность упала ниже нормы постановки на учет, то это рассматривается как один из возможных сюжетов сознательного ухудшения жилищных условий. В этом случае вопрос о помощи со стороны города может быть рассмотрен только через пять лет.
И наконец, еще одни момент. Если денег на большую квартиру не хватает, можно купить квартиру, в которой площадь на члена семьи будет ниже социальной нормы.
Но при этом надо подписать добровольный отказ от дальнейшего использования факта нехватки площади как предлога для повторного обращения о постановке на учет.
Помощь города может быть предоставлена только один раз.
Очередники, чиновники, аспиранты: Кто может принять участие в программе? Существует три группы заявителей. Общее для всех - это ограничения по возрасту (35 лет плюс описанные нюансы), ценз оседлости (хотя бы один супруг должен быть москвичом в течение как минимум 10 лет) и наличие детей. Семьи без детей принимаются в программу, если состоят в браке не более одного года. Могут участвовать и неполные семьи. Дальше начинаются различия. Первая группа - очередники и те, кто после принятия нового Жилищного кодекса не может быть поставлен на очередь, так как не соответствует статусу малоимущего, но по остальным признакам является нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть имеет менее 10 кв. м на человека (норма постановки на учет). У этой группы самые гибкие возможности участия в программе - четыре из пяти способов.
Вторая группа - молодые специалисты бюджетных предприятий и организаций социальной сферы. В принципе это могут быть любые бюджетники, имеющие отношение к социальной сфере - от молодого чиновника до врача поликлиники. Им город предоставляет жилье только на условиях коммерческого найма по описанной ранее схеме, но не помогает с покупкой жилья. Договор заключается на пять лет, но может пролонгироваться. Разумеется, после ухода из бюджетной организации квартиру придется освободить.
И последняя, третья категория - это молодые ученые, рекомендуемые советом ректоров вузов, которые имеют менее 18 кв. м на человека (норма предоставления).
Для них определен только один способ: договор найма с участием в накоплении начального взноса на ипотечный кредит. Надо признать, что на сегодня этот вариант не очень жизнеспособен. Молодые ученые, конечно, могут пользоваться дешевой арендой и делать вид, что копят начальный взнос. Но проблема в том, что банк просто не даст молодому ученому кредит, поскольку для финансирования самой дешевой "однушки" в Москве необходим доход около $5 тыс. в месяц.
Свет в конце тоннеля На первый взгляд все эти нюансы могут показаться немного запутанными. Но на самом деле именно детальная проработка схем финансирования и их гибкое приспособление к рыночной среде сделало городскую программу для молодых семей одной из наиболее успешных в социальной "обойме" городских властей. А это значит, что у молодых москвичей сегодня есть стимул много и эффективно трудиться, а не ждать "милостей от природы". Что касается столичного стройкомплекса, то для него молодежь сегодня превратилась в весьма серьезного потребителя: полмиллиона квадратных метров в год - это уже не шутка.
