Миллионы людей стали жертвами строительной лихорадки

На прошлой неделе обманутые дольщики поселка Челюскинский Пушкинского района Подмосковья пытались перекрыть Ярославское шоссе. Инцидент завершился скандалом: прибывший на место ОМОН устранил помеху дорожному движению, вследствие чего более 10 человек были задержаны и впоследствии жаловались на избиение. Подобные столкновения становятся все реже: проблемы обманутых соинвесторов долевого строительства - а их по всей России десятки тысяч - медленно, но все же решаются. Власти богатых регионов - Москвы и Санкт-Петербурга, например, - обещают уже в этом году полностью "закрыть вопрос": выделить квартиры или компенсации всем жертвам строительных пирамид. На поверку эти заявления оказались как минимум некорректными: не все обманутые дольщики признаны властями в качестве пострадавших.

Главная проблема в том, что история с массовым жилищным надувательством вполне может повториться. У мошенников по-прежнему достаточно возможностей обдурить народ. В том числе с помощью пробелов в законодательстве. А главное, в авантюрные предприятия готов ввязываться и сам народ. При бешеных ценах на уже построенное жилье предложения вложиться в квартиру на "этапе котлована" оказываются настолько соблазнительными, что люди забывают об осторожности. И о поговорке про бесплатный сыр.

"АКАДЕМИЮ" ОБЕЩАЛИ ДОСТРОИТЬ ЗА ЛИШНИЕ 1700 ДОЛЛАРОВ С МЕТРА

На Ярославском шоссе митинговали около сотни человек, вложившихся в строительство жилого комплекса "Академия". Их история хрестоматийна. Для начала - довольно сложная система взаимоотношений между фирмами, занятыми в реализации проекта. Официальным застройщиком, которому была выделена земля под жилой комплекс, выступил не кто-нибудь, а федеральное учреждение - Российская инженерная академия менеджмента и агробизнеса (РИАМА, структурное подразделение Минсельхоза). Цепочка продолжается инвестором и заказчиком проекта "Академия" - ООО "СПФ "Строймонолит". Но это еще не конец. "Строймонолит" привлекает в качестве соинвестора компанию "Инквартстрой". Вот она-то и продавала пять лет назад квартиры гражданам в среднем по 620 долларов за квадратный метр, собирая таким образом деньги на строительство.

В 2003 году строительство 15-этажного здания "Академии" действительно началось. Однако в 2004 году стройка фактически остановилась, а в мае 2005 года была окончательно заморожена. К этому моменту появилось 10 этажей здания. Пока подмосковные власти и РИАМА разбираются, кто из цепочки инвесторов оказался недобросовестным и что теперь делать, недострой потихоньку разрушается.

Дольщики "Академии" утверждают, что их вопрос вообще никак не решается, никаких мер для завершения строительства не предпринимается. И действительно, из областного стройкомплекса приходят лишь сообщения, что с руководством РИАМА налаживается конструктивный диалог да появляется понимание, как решить проблему. Об одном из таких "вариантов" решения рассказывают митинговавшие дольщики: по словам лидера инициативной группы Дениса Ящука, инвестор строительства "Строймонолит" предложил им доплатить еще по 1700 долларов за квадратный метр - чтобы возобновить стройку. Это предложение и заставило людей пойти на Ярославское шоссе сражаться с ОМОНом.

"ДВОЙНЫЕ ПРОДАЖИ" МОЖНО ОТСЛЕДИТЬ НА ЭТАПЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА

Упрощенно схема долевого строительства выглядит так: людям продают квартиры в еще не построенном доме, и вырученные средства привлекают в строительство. Преимущество для дольщиков - низкие цены на жилье, сопоставимые с себестоимостью возведения дома. А вот дальше есть варианты, причем не каждый из них явно криминальный. Например, серьезная задержка сроков строительства - дело для России более чем обычное. Это может быть связано как с недобросовестностью одного из инвесторов (плохо подготовил проект застройки, не договорился с другими пользователями земельного участка и т. д. ), так и с бюрократическими проволочками со стороны властей. В результате в какой-то момент стройка замораживается, а денег на ее продолжение у инвесторов уже не оказывается. С каждым днем стройматериалы, да и вообще жизнь, дорожают, и собранные когда-то с людей деньги уже не окупают строительство.

Тут вполне может появиться распространенный криминальный вариант - так называемые двойные продажи, когда инвесторы продают квартиру по несколько раз разным людям. Бывали, конечно, и случаи чистого мошенничества: собрал деньги - и благополучно с ними исчез.

Как правило, чтобы обезопасить себя от подобных историй, достаточно тщательно, с привлечением юристов изучить предлагаемый инвестконтракт. Что заставляет людей позабыть об осторожности? В первую очередь, конечно, заманчивая дешевизна квадратного метра. Подавляющее большинство россиян на обычном рынке купить квартиру не может, вот и идут они строем в дольщики. Самые выгодные предложения, как водится, у мошенников. Зачастую они продавали квартиры ниже реальной себестоимости, что уже само по себе должно было не просто насторожить людей, а заставить их бежать в прокуратуру. Однако урок ОАО "МММ" и других финансовых пирамид прошлого ничему россиян не научил. Обманутых соинвесторов по всей стране, по некоторым оценкам, набралось до 200 тыс. - огромная цифра.

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ДОЛЬЩИКОВ ОБМАНУТЫМИ НЕ ПОСЧИТАЛИ

Пик дольщицких скандалов пришелся на 2005 год. Однако тогда власти - что на федеральном, что на региональном уровне - смотрели на их проблемы с прохладцей: мол, сами виноваты. Однако это, мягко говоря, не так. Долевое строительство рекламировалось на федеральном уровне, да и на местном телевидении люди нередко видели областных руководителей чуть ли не в обнимку со строительными боссами. Так что долевое строительство было фактически освящено властью. Что, естественно, повысило уровень доверия людей к подобным проектам.

В 2006 году дольщики по всей стране провели акции протеста, апогеем которых стало строительство и разгон палаточного городка у Дома правительства в Москве. После этого проблему признали на всех уровнях власти.

В Санкт-Петербурге и Москве уже заявили, что все проблемы дольщиков будут решены в течение 2008 года. Правда, в столице выступления людей после этих заверений не прекратились: митинги дольщиков Москвы и Подмосковья регулярно проходят на Славянской площади. Они утверждают, что составленный столичными властями список пострадавших соинвесторов неполный, что не решается проблема жертв "двойных продаж". В московской мэрии, в свою очередь, обращают внимание на то, что среди дольщиков есть не только простые люди, отдавшие свои последние кровные за квартиру, но и бизнесмены, вложившиеся в покупку нескольких квартир. Таких людей власти называют не обманутыми дольщиками, а полноценными партнерами застройщиков.

МОШЕННИКИ ОТ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИСТУПИЛИ К ВОЗВЕДЕНИЮ КЛАССИЧЕСКИХ ПИРАМИД

Определенный порядок навел вступивший в силу еще в 2005 году федеральный закон "Об участии в долевом строительстве домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Этот закон ужесточил требования к инвесторам-застройщикам и к инвестконтрактам, что поначалу спровоцировало кризис на и без того забюрократизированном строительном рынке. Однако в результате кризис прошел, а с рынка были выдавлены многие недобросовестные застройщики. В то же время закон предоставляет серьезные правовые гарантии участникам долевого строительства: при четком соблюдении норм можно существенно снизить риск оказаться у разбитого корыта.

Среди этих гарантий: обязанность государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, а также всех изменений и дополнений к договору; возникающий на основании закона залог части земельного участка; обязанность застройщика публиковать всю информацию о строящемся объекте до начала строительства и работать с покупателем на основании этой информации. Наконец, в случае нарушения застройщиком условий договора дольщик получает право в одностороннем порядке разорвать его и потребовать с застройщика свои деньги и штраф.

Конечно, до сих пор осталось много правовых несостыковок. Например, в законе о банкротстве, который пока не защищает права дольщиков при проведении процедуры банкротства компании- застройщика. Однако главная опасность - то, что далеко не всегда соблюдаются нормы уже существующего законодательства. Недобросовестные инвесторы о них "забывают", а новые дольщики закрывают на это глаза. Автору этих строк знакомый юрист рынка недвижимости рассказывал о своем приятеле, тоже юристе, который наплевал на меры предосторожности и подписал сомнительный инвестконтракт - слишком уж заманчивой оказалась цена на квартиру. Если и знающие люди теряют голову, то что уж говорить о простых гражданах. Единственный тормоз - уже прогремевший скандал с долевым строительством. Однако у мошенников от рынка недвижимости есть и другие способы отъема денег у населения.

Можно, например, и вовсе ничего не строить. Не так давно в Москве были возбуждены уголовные дела против руководства семи так называемых паевых ипотечных кооперативов (ПИК). ("Наша Версия" подробно писала об этом в N 5 от 11. 02. 08). Всех их подозревают в крупном мошенничестве и нецелевом использовании средств пайщиков. Суть схемы такова: людям предлагали вступить в кооператив, заплатив часть стоимости будущей квартиры (до 40 %). За это пайщику обещали в будущем (когда дойдет очередь) выдать ссуду на оставшуюся для приобретения жилья сумму под нереально низкие проценты - от 1 % до 5 %.

В результате квартиры приобрели только первые члены кооперативов - им купили жилье за счет взносов пайщиков, пришедших позже. И в какой-то момент, естественно, дело застопорилось: на приобретение квартир шла лишь часть вложенных в предприятие денег, остальные средства оседали там, где это было нужно руководству ПИКов. В общем, налицо очередное "МММ" - самая настоящая пирамида. И народ снова попался на халяве.

18.03.08