Риски банкротства или недобросовестности застройщика — самые неурегулированные.
В ипотечной сделке на первичном рынке недвижимости и банк, и заемщик, и его наследники защищены страхованием почти полностью — кроме тех случаев, в которых застройщик окажется мошенником, продаст квартиру три раза или вовсе бросит строительство. Банк защищается от такой опасности, дотошно изучая компанию-застройщика, документацию на строительство, а на всякий случай повышает процентную ставку по кредиту на период строительства. Заемщику же приходится только ждать и надеяться.
Перспективы ипотечного кредитования для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости неоднозначны. Многие российские банки, особо не афишируя, временно отказались от ипотеки на первичном рынке, так как это достаточно рискованный продукт в сегодняшних обстоятельствах. «Кризис ликвидности выявил риски этого продукта, которые не устраняются даже страхованием, — пояснили «БО» банкиры. — До момента сдачи объекта невозможно оформить залог на приобретаемое имущество. А нет закладной — нет и возможности рефинансировать кредит».
Дополнительные сложности с рефинансированием действительно весомый аргумент против развития подобных программ, пусть и временно. И без того сложностей хватает. Однако ряд банков может себе позволить принять эти сложности и эти риски с учетом того, что кризис небесконечен, а вот вторичный рынок жилья как раз ограничен. Если и есть у ипотеки перспективы роста, то как раз за счет кредитования на приобретение новостроек. И в связи с этим особое значение приобретает управление рисками, которые можно разделить со страховыми компаниями как на стадии строительства объекта недвижимости, так и после сдачи объекта и оформления залога по ипотечному кредиту.
Первый этап: нет залога — страхуем клиента
Страхование рисков ипотеки делится на два этапа. Первый этап — страхование жизни и потери трудоспособности заемщика (созаемщика) до момента приемки объекта государственной комиссией. На втором этапе к личному страхованию рисков клиента добавляется страхование объекта недвижимости и титула после приемки объекта государственной комиссией и оформления его в собственность.
«На первом этапе для банка особенно важно обеспечить максимально широкое страховое покрытие, включающее в себя все возможные жизненные ситуации», — сообщил «БО» Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит». В результате переговоров «Хоум Кредит» согласовал со страховыми компаниями следующую формулировку: страхуется риск смерти страхователя в результате заболевания или несчастного случая; риск постоянной полной утраты трудоспособности страхователя в результате заболевания или несчастного случая; риск временной утраты трудоспособности страхователя в результате несчастного случая.
«Банк исходил из тех мотивов, что в случае невозможности зарабатывания денег по состоянию здоровья, страховая компания будет поддерживать заемщика два месяца и платить за него ежемесячные платежи, — комментирует В. Гасяк («Хоум Кредит») формулировку договора страхования. — А в случае серьезных проблем со здоровьем, когда заемщик получает нерабочую группу инвалидности, страховая компания вовсе погасит за заемщика кредит. В случае смерти заемщика близкие страхователя в их тяжелое время не будут озабочены выплатой обязательств по кредитному договору, страховая компания погасит кредит, а им перейдут права на строящийся объект недвижимости».
Однако кроме рисков клиента есть еще риски объекта недвижимости. На первом, дозалоговом этапе, они представлены как риски застройщика. Для управления этими рисками банки крайне редко обращаются к страховым компаниям.
«До момента приемки государственной комиссией и оформления в собственность ипотечный кредит не имеет обеспечения (только право требования), что повышает риски банка, — поясняет Андрей Борщев, заместитель руководителя службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» (МИА). — Поэтому банк вынужден закладывать повышенный процент (на два-три пункта) по предоставленному кредиту, снижая его после оформления права собственности. Кроме того, максимальный размер кредита по объекту в новостройке обычно ограничивается 70% от стоимости объекта, уменьшая возможные потери».
В каком-то смысле банк, повышая процентную ставку на срок строительства объекта недвижимости, выступает как «сам себе страховщик», упомянутые два-три процентных пункта — это его страховая премия и страховой резерв одновременно. Поскольку риски клиента (жизнь, здоровье, трудоспособность) страхуются отдельно, повышенной процентной ставкой банк компенсирует риски строительства: банкротства застройщика, незавершения строительства по разным причинам. Может ли эти риски взять на себя страховщик? По идее, у профессионалов страхового рынка больше опыта в оценке рисков такого рода, может быть, и стоимость страхования была бы не 2–3%, а поменьше. Весь комплексный тариф ипотечного страхования для новостроек укладывается в рамки 0,8–1,5%.
Однако практика страхования финансовых рисков застройщика на российском рынке не очень распространена. «Некоторые банки при кредитовании на первичном рынке используют страхование финансовых рисков, но ЮниКредит Банк не считает это целесообразным», сообщили «БО» в пресс-службе «ЮниКредит». В Локо-Банке, напротив, считают, что страхование финансовых рисков компании-застройщика было бы наиболее интересным, но в условиях кредитования Локо-Банка необходимость страховать этот риск не указана.
Второй этап: классика жанра
После сдачи объекта недвижимости и оформления заемщиком права собственности ипотечное страхование на первичном рынке недвижимости приобретает стандартные формы. Клиент по требованию банка страхует жизнь и здоровье, а также конструктивные элементы объекта недвижимости от стандартного пакета имущественных рисков (от пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д.) и риски утраты права собственности на объект недвижимости (титульное страхование).
В среднем стоимость страхового полиса варьируется от 0,8 до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. «Размер страховой премии зависит от многих факторов, — поясняет Сергей Грушихин, заместитель начальника департамента розничного бизнеса Локо-Банка, — в том числе от базовых тарифов страховой компании, а также от возраста клиента, состояния его здоровья, увлечения опасными видами спорта и прочих факторов, которые устанавливаются и оцениваются каждой страховой компанией по-своему. Размер страховой премии у одного и того же клиента в разных страховых компаниях по одному и тому же продукту может быть разным, что, собственно, и характерно для рыночных отношений. Клиент может самостоятельно выбирать страховые компании, которые подходят ему лучшим образом».
Владимир Гасяк («Хоум Кредит») привел примерный расчет страховой премии. Если сумма кредита составляет 100 000 долларов, заемщику 30 лет, он мужчина, покупает квартиру в Москве, то сумма страховой премии за первый год кредита составит: 100 тыс.х1,1х0,8% = 880 долларов. В последующие годы сумма будет рассчитана от остатка ссудной задолженности.
Расчеты понятные, прозрачные, и единственный вопрос, который может возникнуть у заемщика, да и у банкира, если он стремится снизить стоимость продукта и повысить таким образом его привлекательность, — а можно ли отказаться от страхования титула? Ведь заемщик — первый покупатель, какие возможны споры о собственности?
Единого мнения на этот счет у банкиров не сложилось. Андрей Борщев (МИА) считает, что возможность отказа от титульного страхования следует рассматривать в каждом отдельном случае. Особое внимание, по мнению эксперта, при этом необходимо уделять первичному этапу оформления документов, кто именно это делал, кто являлся застройщиком (заказчиком). «Хоум Кредит» в любом случае настаивает на титульном страховании, поскольку банк видит риски в потере залога, если все-таки возникнут проблемы с документами застройщика, правообладателя. ЮниКредит Банк тоже требует страхования титула, несмотря на то, что в банке нет стандартной программы кредитования физических лиц на приобретение недвижимости на стадии строительства. «ЮниКредит» предоставляет кредиты на какие-то конкретные объекты у конкретного застройщика, прошедшего в банке аккредитацию. Процесс аккредитации включает в себя проверку всей разрешительно-проектной документации на предмет соответствия законодательству и правовым аспектам. И даже такая строгая процедура не отменяет необходимости титульного страхования.
А Сергей Гришухин (Локо-Банк) высказался в том духе, что риск утраты права собственности на построенный объект недвижимости первичного рынка минимален. Особенно низкие риски утраты права собственности характерны для объектов, реализация которых происходила по договорам участия в долевом строительстве согласно Федеральному закону № 214-ФЗ. Учитывая сказанное, на первичном рынке, на взгляд специалистов Локо-Банка, можно обойтись без титульного страхования, сохраняя при этом требования страхования жизни и трудоспособности и предмета ипотеки от риска утраты или повреждения. Сергей Гришухин утверждает, что такое отношение к титульным рискам учтено в программе Локо-Банка. В банке считают, это повышает привлекательность ипотечного продукта для потребителя.
Ипотека без страховки: смертельный номер
Пока участники рынка определяют свое отношение к разным видам комплексного ипотечного страхования и формируют выбор для клиента, причудливая российская судебная практика может вообще перечеркнуть все усилия банкиров и страховщиков по минимизации рисков данного продукта. В конце января 2008 года Высший арбитражный суд (ВАС) РФ создал прецедент — признал, что Амурское ипотечное агентство, региональное подразделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), незаконно требовало от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность. То есть незаконными признаны стандартные условия ипотечного кредитования, без которых для банков подорожает рефинансирование ипотечных кредитов, а для заемщиков возрастет их стоимость. Это хорошо видно на примере условий ипотеки до сдачи новостройки госкомиссии — на первом этапе, как уже говорилось, процентные ставки банков выше на 2–3%. Трудно представить, как они вырастут, если объявить незаконным все ипотечное страхование в целом. Но эксперты «БО», банкиры, категорически высказались против самой возможности развивать ипотеку без страхования.
Аргументы банкиров элементарные, но от этого они не становятся менее весомыми. «Обойтись без страховки на первичном рынке пока невозможно, — считают в ЮниКредит Банке. — Хотя, вполне возможно, в будущем какие-то банки и будут пытаться обойтись без этого. Риск смерти и потери трудоспособности страховаться должен обязательно, так как банк тем самым минимизирует риск невозврата кредита в случае, если с заемщиком что-то случится». Даже Локо-Банк, который готов отказаться от титульного страхования, сохраняет требования страхования жизни и трудоспособности и предмета ипотеки от риска утраты или повреждения. И другие банки дальше отказа от страхования титула заходить не готовы.
Возможно, ВАС в принятии своего решения руководствовался тем, что страхование не указано в качестве обязательного условия в законе об ипотеке. За это обстоятельство и зацепился Роспотребнадзор, оштрафовав Амурское ипотечное агентство на 10 тыс. рублей. ВАС подтвердил правоту Роспотребнадзора, и пусть пока дело ограничилось только штрафом, перспектива развития сюжета неутешительна: от повышения ставок до расторжения договоров недобросовестными заемщиками. Эксперты считают, что исправить дело могли бы поправки в закон об ипотеке, в которых страхование было бы указано в качестве обязательного условия.
Мнение эксперта
Елена Боронина, директор департамента инвестиций ГСК «Югория»
Страхование инвестиционного риска на рынке строящегося жилья очень востребовано как в чистом виде, так и в ипотеке при нашем сотрудничестве с банками. ГСК «Югория» по договору страхования возмещает убытки от нарушения контрагентами страхователя взятых на себя обязательств. К их числу относится банкротство должника (контрагента), то есть застройщика. Страховым случаем также считается остановка производства или сокращение объемов производства вследствие недофинансирования, пожара, взрыва, аварии, стихийных бедствий, что не позволило должнику страхователя в установленный срок и надлежащим образом выполнить свои обязательства перед страхователем. Мы также принимаем к страхованию риски неправомерных действий должника, например, двойной продажи объекта недвижимости (квартиры).
Несмотря на «пугающие» перспективы страхования данного финансового риска, все больше страховых компаний начинают работать в этой области. Объемы вторичной ипотеки ограничены, а первичная только набирает обороты, особенно в регионах и в Подмосковье. В «Югории» по страхованию инвестиционных рисков строительства успешно начал работать Санкт-Петербургский филиал, но поскольку продукт «штучный» и сложный, полностью зависящий от профессионализма команды страховщиков, остальные филиалы компании будут к нему присоединяться постепенно.
Для принятия решения о страховании в течение трех рабочих дней проводится экспертиза документов, разрешающих строительство объекта, подтверждающих право на земельный участок, а также проектную декларацию и проект договора долевого участия, инвестиционного договора и т.д. между заемщиком и строительной компанией.
По результатам экспертизы определяется индивидуальный тариф от 1,5% (на завершающем этапе строительства) до 4% в начале. Тариф зависит от стадии строительства, роли строительной компании в реализации инвестиционного проекта ее репутации и истории.
Мнение эксперта
Илья Бойченко, руководитель управления страхования заемщиков кредитов Страхового дома ВСК
Мы не наблюдаем сегодня тенденций к кардинальному изменению ситуации на первичном рынке недвижимости в секторе страхования: страхование требовалось ранее и требуется сейчас. Можно отметить, что спецификой последнего времени стала борьба банков за близость к клиенту, поэтому выбор страховой компании в сфере ипотечного страхования определяется не только наличием страховых продуктов, но и технологиями, сервисом, географией присутствия. Имея обширную региональную сеть, состоящую более чем из 400 филиалов и отделений, ВСК реализует ипотечное страхование на всей территории России. Партнерами ВСК в рамках совместных ипотечных программ являются 176 банков.
Существует ряд требований банков к условиям страхования заемщиков ипотечных кредитов, приобретающих жилье на первичном рынке. Страховой Дом ВСК работает по трем видам рисков, имеющим гибкую систему тарификации: от несчастных случаев и болезней, страхование недвижимого имущества и титула. В отличие от страхования ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости вначале страхованию подлежит лишь жизнь заемщика. Существует мнение, что утрата права собственности при приобретении недвижимости на первичном рынке не актуальна, поэтому титул в таких случаях, как правило, не страхуется.
Если говорить о перспективах, то следует признать, что рынок ипотечного кредитования для приобретения первичной недвижимости изначально был ограничен. Поскольку не все банки имеют соответствующие ипотечные программы, данный сегмент всегда испытывал недостаток ресурсов. С сожалением приходится констатировать, что простому обывателю действительно сложнее получить ипотечный кредит на недвижимость первичного рынка по сравнению со вторичным. Постепенно ситуация меняется в лучшую сторону, все больше банков разрабатывают собственные программы кредитования на первичный рынок недвижимости и получить кредит становится легче. Страховой Дом ВСК работает с большинством банков, представляющих подобные программы кредитования и может удовлетворить любые требования кредитных учреждений в этом секторе деятельности.
