Правительство Москвы утвердило концепцию реконструкции сложившихся территорий на ближайшие три года. Модернизировать жилье с высокой степенью износа планируется за счет трех основных источников: городского бюджета, инвестиций, а также средств собственников жилья. Старые городские кварталы, застроенные в хрущевскую эпоху наряду с промышленными зонами, остаются сегодня чуть ли не единственным резервом для выполнения масштабных жилищных программ, поэтому принятой концепции в горадминистрации придают особое значение.
На комплексный подход к реконструкции сложившихся районов Москва перешла еще в 2004 году. Этот метод предполагает снос или модернизацию (в зависимости от степени износа) жилых домов, создание всей необходимой социальной инфраструктуры и обновление инженерных коммуникаций, которые в кварталах 50-60-х годов застройки обычно «дышат на ладан».
Сейчас в работе задействовано около 11,5 млн кв. метров. Наиболее перспективными считаются проекты, в ходе реализации которых общая площадь жилья в квартале возрастает как минимум вдвое.
До недавнего времени реконструкция территорий сложившейся застройки велась преимущественно силами инвесторов. На торги выставлялись участки, позволявшие застройщику не только полностью окупить затраты на строительство «стартовых домов» за счет продажи коммерческого жилья, но и выйти в прибыль. Например, в районе Академический по итогам конкурса крупная столичная компания взяла на себя расходы по отселению жителей из сносимых домов на Нахимовском проспекте и улице Ивана Бабушкина общей площадью 18,5 тыс. кв. метров. А взамен получила площадки под сооружение двух жилых башен площадью более 50 тыс. кв. м с подземными гаражами и всей социальной инфраструктурой. Аналогичные торги были проведены еще по 13 площадкам, а 18 кварталов инвесторы получили напрямую по различным распорядительным документам правительства Москвы. Застройщики развернули работы в Северном Тушине, районе Можайский, в Фили-Давыдкове, Хорошево-Мневниках и т.д.
Однако старт нацпроекта «Доступное жилье» заставил столичные власти пересмотреть тактику действий. Приоритетным направлением было признано строительство муниципального жилья, все 100% которого идут на нужды москвичей, тогда как покупателями коммерческих квартир, как показывает опыт, на 70% являются жители других регионов. Только в 2008 году по различным социальным программам в Москве предстоит построить свыше 2,5 млн кв. м жилья, часть этого объема появится в ходе реконструкции кварталов сложившейся застройки за счет средств бюджета.
Дополнительные квадратные метры, которые вырастут на месте ветхого жилья, власти передадут очередникам, «переселенцам» из сносимых «хрущевок» и молодым семьям. Таким образом горадминистрация рассчитывает форсировать ликвидацию очереди, в которой на сегодняшний день стоят 200 тыс. семей москвичей.
Для первоочередной реализации отобраны 5 городских микрорайонов. Больше всего нового муниципального жилья построят в Северном Измайлове - 312 тыс. кв. м вместо 138 тыс. пятиэтажек «сносимых» серий. В районе Гольяново на месте 110 тыс. кв. м ветхих домов появится 274 тыс. кв. м современной жилплощади. В микрорайоне Богородское ликвидируют 62 тыс. кв. м «хрущевок», а объемы нового строительства составят 197 тыс. кв. метров. В районе Бутырский эти показатели составляют 57 тыс. кв. м и 110 тыс. кв. м соответственно, а по Бабушкинскому району параметры уточняются. В перспективе работы начнутся еще в нескольких десятках районов, где согласно проектам планировки новое строительство как минимум вдвое превышает запланированные объемы сноса. Бюджетное финансирование программы комплексной реконструкции кварталов с каждым годом будет только возрастать, утверждают в столичном правительстве.
Но и застройщики не пострадают. «Необходимо обеспечить максимальную инвестиционную привлекательность объектов, по которым планируется проведение конкурсов», - говорится в концепции реновации сложившихся территорий. Городские власти намерены активно подключать строительные компании к освоению примыкающих к жилым массивам промышленных зон. «Инвесторы могут найти резервы путем вывода предприятий и расширения ареала застройки», - считают в горадминистрации. Сейчас разрабатываются проекты планировки по 30 промышленным зонам общей площадью 6632 га, а в первоочередном порядке застроят 15 площадок, на которых без труда разместится около 5,2 млн кв. м жилья.
Наконец, третьим источником обновления жилого фонда в районах с большим процентом старых домов могли бы стать деньги собственников жилых помещений. Финансировать строительные работы жильцам предлагается за счет собственных или заимствованных средств. «При этом для получения кредита собственники должны организовать ТСЖ или привлечь на конкурсной основе управляющую компанию», - отмечают авторы концепции. Между тем, по мнению самих членов товариществ, владельцы квартир охотно примут участие в инвестиционно привлекательных проектах, например, проведении капитального ремонта с элементами реконструкции. При такой схеме ТСЖ за счет реализации надстроек и пристроек к своему дому своевременно расплатится по кредиту и даже останется в плюсе.
Всего в течение 2008-2010 гг. московское правительство планирует разработать проектную документацию по реконструкции 120 кварталов, затратив на эти цели около 1,5 млрд рублей.
