В разных сегментах рынка жилья, будь то элитный или экономкласс, у клиентов наиболее популярны определенные метражи квартир.
Всенародная любовь
Особой популярностью на столичном рынке недвижимости пользуются однокомнатные квартиры. Они чрезвычайно востребованы в эконом- и бизнес-классе, и раскупают их, как правило, еще на этапе строительства дома. Всенародную любовь к однушкам объяснить просто. «Во-первых, это жилье значительно дешевле остального, — поясняет Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ». — Во-вторых, однокомнатная квартира — неплохой вариант для инвестиций». Самый распространенный житейский пример: родители покупают однушку впрок, для ребенка. Со временем он сможет ее продать, чтобы, добавив уже свои заработанные деньги, приобрести более просторное жилье. А пока хозяева могут сдавать квартиру в аренду и получать достаточно стабильный доход.
Жилищные иллюзии
На потребительские пристрастия в первую очередь влияет соотношение цены и площади. Естественно, что многие хотели бы иметь квартиру не с одной комнатой, а с несколькими, но вынуждены покупать то, что им доступно, либо то, что есть на рынке. Предложение в квадратных метрах выглядит сегодня следующим образом. Сегмент экономкласса представлен однокомнатными квартирами общей площадью 32–35 кв. м в старом жилом фонде и 38–45 кв. м — в современных панельных домах. Двухкомнатные — хрущевками (метраж 45 кв. м), современными «панельками» (50–60 кв. м) и монолитами (65–70 кв. м). Вариантов с трешками немного больше. В старом фонде попадаются квартиры метражом 50–70 кв. м, в современных домах — 70–100 кв. м.
Разумеется, чем выше класс жилья, тем больше площадь. Так, в сегменте «бизнес» средний метраж однокомнатной квартиры равен 50–60 кв. м, двушки — 70–90 кв. м, трешки — от 100 до 130 кв. м. И, наконец, элитный сегмент. Одно- и двухкомнатные квартиры здесь большая редкость, их площадь обычно составляет от 70 до 100 кв. м, трехкомнатных — около 100–150 кв. м.
Что касается четырехкомнатного жилья, то оно по большей части принадлежит к бизнес- и элитному классу. Его площадь соответствует примерно 150–200 кв. м.
При всем богатстве выбора специалисты отмечают одну проблему. «Дело в том, что застройщик сегодня возводит квартиры большого метража, но с малым количеством комнат. Покупатели считают это непрактичным», — говорит Олег Репченко, руководитель информационно-аналитического центра irn.ru, и приводит такой пример. Допустим, у семьи есть двухкомнатное жилье общей площадью 50 кв. м и неплохой стабильный доход. Москвичи хотели бы улучшить свои жилищные условия, переехав в квартиру с таким же количеством комнат, но в новом доме, доплатив при этом небольшую сумму. Семья может продать свою недвижимость, например, по 5 тыс. долл./кв. м и купить жилье в том же районе за 6–7 тыс. долл./кв. м. Если ориентироваться на стоимость квадратного метра, то разница между ценой старой и новой квартир получается небольшая. Но камнем преткновения оказывается следующий момент: общая площадь двушки в современной новостройке обычно составляет 80–90 кв. м. Получается, что она обойдется семье почти в два раза дороже.
Если вернуться к предпочтениям покупателей, то можно сказать, что в настоящее время потребительский интерес смещается в сторону трех-четырех комнат. «Сегодня довольно активно продают четырехкомнатные квартиры, — подтверждает Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Новостройки». — В связи с этим мы рекомендуем застройщикам увеличить количество комнат и уменьшить метраж».
Аналитики и риелторы не случайно дают такие советы. Очевидно, что 90-метровой двушке клиент предпочтет равную по площади трехкомнатную квартиру. В целом, по прогнозам Наталии Тихоновской, будущее столичной недвижимости — за проектами бизнес-класса. Новостройки данного сегмента постепенно вытесняют экономкласс в Подмосковье.
Элитные метры
У элитных покупателей — иные фавориты. Многие обеспеченные люди рассматривают возможность приобретения квартир с пятью-шестью комнатами (то есть с тремя-четырьмя спальнями). Высоким спросом это жилье обязано комфорту для всех членов семьи, поскольку позволяет устроить несколько спален, кабинет или библиотеку, игровую комнату. Однако около 40% клиентов агентств элитной недвижимости предпочитают квартиры с двумя-тремя спальнями. Отметим, что и в элитном сегменте девелоперам не удалось избежать упомянутой ситуации, когда планировка жилья предусматривает незначительный набор помещений большой площади.
Штучный товар на рынке недвижимости — квартиры с историей. Проживание в них или соседство стоит дорого. Некоторые ценители готовы платить немалые суммы за квадратные метры в доме на Котельнической набережной или каком-нибудь другом здании с мемориальными досками. Причем количеством комнат покупатели раритетной недвижимости интересуются далеко не в первую очередь. «В этом классе люди в большей степени обращают внимание на месторасположение и сам дом, нежели на метраж», — говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». Ради эксклюзива они готовы жертвовать комфортом.
Не менее популярны квартиры с хорошими видовыми характеристиками. «Даже если жилье окажется на 20 кв. м больше, чем хотелось бы покупателю, он скорее всего его купит, — продолжает Наталья Ветлугина. — Для состоятельного клиента такая разница в цене не принципиальна».
