Этой острой и актуальной теме была посвящена пресс-конференция главного архитектора Москвы Александра КУЗЬМИНА, прошедшая недавно в здании Московского правительства.
На языке цифр
С конца августа 2007 года уже прошло 17 заседаний Межведомственной комиссии по вопросам «точечной» застройки. На рассмотрение попало 544 объекта, из них 68 были признаны не соответствующими градостроительным, техническим и другим регламентам. Определены как «точечные» - 39. В остальных случаях вопрос требует разностороннего подхода. И здесь возможны варианты. Например, в соответствии с градостроительными регламентами и нормативами по плотности застройки возможно возведение 29 объектов, в том числе один ФОК.
Часть вопросов требует дополнительного рассмотрения. Например, по 197 объектам недостаточно документов, чтобы сделать конкретные выводы, по 111 не завершена разработка градостроительной документации. В более чем 30 спорных случаях нет заключений по проведению публичных слушаний, по 49 объектам требуются заключения специалистов Мосгосстройнадзора, Москомнаследия и других инстанций. По поводу 6 объектов ведутся судебные разбирательства.
В 261 рассмотренном случае специалисты не выявили признаков «точечной» застройки, 217 из них соответствуют необходимым регламентам. Несколько десятков объектов, вызывающих недовольство горожан, уже строятся, и останавливать процесс возведения этих зданий как минимум не целесообразно.
Иногда возмущение жильцов носит характер необоснованной паники. И представителям Межведомственной комиссии, рассматривающим вопросы «точечной» застройки, периодически приходится опровергать слухи о возведении того или иного объекта.
Лидирует ЦАО
По количеству замыслов, отклоненных от реализации по причине несоответствия будущих объектов техническим, градостроительным и иным регламентам, лидирует Центральный округ (отклонено 29 проектов).
Для сравнения: в престижном Западном округе по тем же признакам было отклонено 5 проектов будущей застройки, а в ЮЗАО - всего 2. В САО, СВАО, ВАО - по 7, в СЗАО – 3, ЮВАО - 2, а в ЮАО – 5.
Желания инвесторов построить объекты в центре столицы вполне понятны. Ведь именно там возводится самая ликвидная недвижимость. Будь то жилой дом или офис. Но по решению мэра Москвы офисное строительство в центре города прекращено, и к возведению жилых домов в кварталах сложившейся застройки ЦАО всегда повышенное внимание.
Новые градостроительные тенденции имеют более жесткий подход и к освоению территорий в отдаленных районах. Офисов не должно быть в гуще жилых микрорайонов, чтобы по дворам не курсировали потоки машин многочисленных клерков и клиентов.
Нельзя использовать под застройку даже небольшие участки, засаженные деревьями и кустарниками. Ведь если зеленые насаждения занимают 70% площади такого участка, то данный «оазис» имеет статус озелененной территории, которую необходимо сохранить.
«Подрезать» инвестора
Конечно, более пристальное отношение к планам по возведению объектов требует серьезной работы с инвесторами. Ведь многие из них уже «вложились» в проект и понесли существенные затраты. Тут в ход идут дипломатия, корректировка проектов и планов, подбор других площадок и даже возмещение расходов. Порой инвестору предлагается «подрезать» пятно застройки. Иными словами, изменить размеры площадки для возведения объекта, чтобы тот разместился на небольшом участке и не испортил облика района. В этом случае пересматривается проект, корректируется этажность будущей постройки.
Городские власти находят разные решения по взаимодействию с инвесторами. Например, вместо коммерческого осуществления проекта предлагается реализовать его за счет бюджетных средств.
Эффектный дом дореволюционной застройки на Садовнической улице давно облюбовали коммерческие структуры. Но столичные власти решили взять здание под свою опеку. Во всяком случае, появилась свежая и довольно оригинальная идея провести реконструкцию явно раритетной постройки по городской программе для переселения жильцов из сносимых и ветхих домов ЦАО.
А в целом работа с инвесторами по корректировке их замыслов идет в режиме взаимовыгодных компромиссов. Так у города появляются дополнительные площадки для возведения школ, детских садов, ФОКов. В большинстве случаев инвесторы относятся к этому с пониманием и меняют свои планы.
Гаражная дилемма
Надо отметить, что споры на тему точечного размещения объектов возникают не только по поводу коммерческого жилья, но и домов, строящихся по городским программам. Частенько жители против вторжения строителей на территорию своего квартала по самым разнообразным поводам. Толчком для возмущения может стать даже освоение площадки под строительство муниципального детского сада или физкультурно-оздоровительного комплекса. Например, жители домов в районе Ангелова переулка в Митине выступали против возведения в их дворе жилой многоэтажки. Вместо нового дома было решено построить ФОК. Но и это решение гражданам не понравилось…
Часто конфликты с жителями возникают по поводу строительства гаражей внутри кварталов сложившейся застройки. Несмотря на необходимость решения этой проблемы в масштабах города, власти понимают позицию жителей. И подход к гаражной проблеме постепенно меняется. Если дело касается строительства объектов гаражной инфраструктуры внутри дворов, то тут уже речь заходит только о муниципальных проектах. С участием жителей района. На конкурсы такие объекты решено не отдавать.
И это справедливо, ведь никому не хочется жить по соседству с гаражом, которым будут пользоваться «чужаки». И без экспертов ясно, что это нарушение прав жителей, проживающих на данной территории.
Конечно, коммерческие гаражные места тоже будут создаваться, но для этого подберут специальные площадки. И участки под такое строительство в Москве есть. Да и снос большого скопления «ракушек», которые занимают порой огромные площади, в какой-то мере помог бы решить гаражную проблему.
Сейчас уже дело даже не в резервах свободной земли, а в платежеспособности населения. Например, владельцев гаражей-ракушек, приговоренных к сносу, беспокоит вопрос, смогут ли они оплатить гаражные места в современном комплексе.
И понятно, что внутри кварталов должны находиться оборудованные гаражные места автовладельцев, проживающих в соседних дворах. Но далеко не у всех есть средства оплачивать место в построенном гараже, а тем более принимать участие в реализации этого проекта.
Другим взглядом
Кроме заседаний Межведомственной комиссии, на которых рассматриваются вопросы «точечной» застройки, эта острая тема регулярно обсуждается с депутатами Мосгордумы, общественными организациями и горожанами.
В ходе этого общения, порой довольно напряженного, все-таки происходит разносторонний обмен мнениями. И часто по вопросам размещения объектов члены комиссии слышат вполне справедливые требования и толковые предложения. Но в любом случае, главное в этом вопросе не спор ради спора, а поиски компромисса. Такова позиция главного архитектора столицы Александра Кузьмина, который и возглавляет работу по рассмотрению «точечных» проблем.
А чтобы эти проблемы не возникали в дальнейшем, теперь при разработке новых проектов учитываются все градостроительные нюансы. И особое внимание обращается на соблюдение регламентов по плотности застройки и параметров размещения объектов.
Правда, решения Межведомственной комиссии носят рекомендательный характер, ее выводы докладываются Правительству Москвы для принятия дальнейших решений (в соответствии с п.6 Постановления №714-ПП).
