Рынок жилья Санкт-Петербурга: плавный рост цен

Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга после ажиотажа 2006 года вошел в стадию плавного ценового роста. По итогам 2007 года квадратный метр жилья подорожал на 10–15%. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались малогабаритные квартиры.
 
«Подводя общий итог 2007 года, можно сказать, что петербургский рынок жилой недвижимости сумел преодолеть постажиотажный синдром, — считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). — Стабильный рынок выгоден всем. Ведь уверенность в завтрашнем дне необходима и риелтору, и застройщику, и гражданину, продающему и приобретающему жилье».
 
Первичный рынок жилья: теория и практика

По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за первые 10 месяцев 2007 года город получил порядка 1,85 млн кв. м жилья (по сравнению с прошлым годом больше примерно на 17%).
 
«В конце октября 2007 года более 950 тыс. кв. м было выставлено на продажу в Приморском районе, что составляет приблизительно 19% от всех новостроек Санкт-Петербурга, — рассказывает Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость». — Второе место по названному показателю занял Московский район (более 650 тыс. кв. м жилья, или 13%), третье — Выборгский (более 620 тыс. кв. м, или 12,5%)».
 
По данным специалистов холдинга «Миэль», на первичном рынке квадратный метр подорожал за год примерно на 11–14%. При этом фактического увеличения цен не произошло. «Дело в том, что застройщики проводили различные акции, благодаря которым стоимость жилья снижалась до 20%», — разъясняет А. Бегунов. С ним согласны и специалисты корпорации «Адвекс. Недвижимость». «Продавцы, стараясь не допустить значительного снижения цен, шли на уступки клиентам, объявляли о скидках до 15–20% при условии единовременной оплаты всей стоимости квартиры, снижали ипотечный процент, — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость». — Были предложены также и различные подарки. Например, застройщики некоторых элитных домов бесплатно предоставляли покупателям квартир машино-место в паркинге. Продавцы, действующие в других сегментах жилья, вычитали из стоимости квартир стоимость лоджии или балкона. Или проводили разнообразные розыгрыши путевок, бытовой техники». «Отмечу, что застройщики и риелторы зачастую выставляли слишком высокие цены на объекты без отделки. При этом они не учитывали, что ремонт — весьма существенная статья затрат для тех, кто, например, берет ипотечный кредит, — добавляет Сергей Дроздов, генеральный директор корпорации «Петербургская недвижимость». — Естественно, чтобы продать такую квартиру, приходилось снижать ее стоимость».
 
В корпорации «Адвекс. Недвижимость» сообщают, что в конце октября на первичном рынке квадратный метр жилья экономкласса стоил свыше 2 тыс. долл., бизнес-класса — 3 тыс. долл., элиткласса — от 6 тыс. долл. Более всего — на 20% — с начала года подорожало жилье в Московском районе Санкт-Петербурга.
 
Вторичный рынок жилья: качество выходит на первый план

В этом сегменте петербургского рынка недвижимости ситуация почти не менялась в течение года. Квартиры экономкласса подорожали за 2007 год на 7–9%. Максимальное повышение стоимости объектов наблюдалось в наиболее популярных районах — Василеостровском и Московском. «В то же время рост цен дифференцировался по качеству жилья, — отмечает А. Бегунов. — Так, в среднем квадратный метр в пятиэтажных панельных зданиях, хрущевках и брежневках подорожал за год лишь на 2–3%, а в сталинках и домах старого фонда, где был проведен капитальный ремонт, — примерно на 9%. Сейчас в среднем квадратный метр жилья в Питере продают за 2,8 тыс. долл.» По информации АРИН, в конце года средняя стоимость однокомнатных квартир составляла 2,87 тыс. долл. за 1 кв. м, двухкомнатных — 2,81 тыс. долл., трехкомнатных — 2,78 тыс. долл., четырехкомнатных — 2,75 тыс. долл.
 
Что касается жилья бизнес- и элит-класса, то, по сведениям АН «Бекар», в конце года стоимость квадрата в нем достигла 4 тыс. долл. (рост за год 24%) и 7 тыс. долл. (12%) соответственно.
 
По данным корпорации «Адвекс. Недвижимость» в конце 2007 года наибольшее количество квартир было выставлено на продажу в Центральном районе (около 15% от общего числа предложений на вторичном рынке). Ему немного уступает Приморский район (12%). Меньше всего объектов поступило на рынок в Красносельском (5%), Кировском (5%) и Красногвардейском (6%) районах. При этом более 30% предложенного жилья — трехкомнатные квартиры, далее следуют двух- и однокомнатные (30% и 23% соответственно).
 
Умеренная активность

После ажиотажа 2006 года рынок жилья Санкт-Петербурга перешел в стадию плавного ценового роста. Граждане могли спокойно взвешивать все за и против и только потом приобретать понравившиеся квартиры. По словам А. Бегунова, постоянное увеличение покупательской активности наблюдалось с марта и до конца 2007 года. «Это связано с тем, что люди перестали ждать падения цен, и в результате на рынке был зафиксирован приток отложенного спроса. Кроме того, в 2007 году банки стали намного лояльнее по отношению к потенциальным заемщикам», — считает он.
 
В то же время, как отметили специалисты АН «Итака», спрос на недвижимость в течение года все больше смещался в сегмент экономкласса. Чаще всего клиенты приобретали малогабаритные однокомнатные квартиры и комнаты на вторичном рынке, студии и однушки в новостройках. «Пытаясь компенсировать нехватку средств на покупку, граждане жертвуют площадью жилья. Так, если в 2006 году в Приморском районе были востребованы объекты средней площадью 38 кв. м, то в 2007 году этот показатель снизился до 36,5 кв. м», — заметила Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака». Похожего мнения придерживаются специалисты корпорации «Адвекс. Недвижимость». «В течение всего года наибольшей популярностью пользовались одно-, двухкомнатные квартиры средних размеров, — рассказывает В. Гаврильчук. — По сравнению с 2006 годом структура покупательских предпочтений несколько изменилась. Дело в том, что большинство клиентов приобретали квартиру не для извлечения дохода (перепродажи), а для собственного проживания. Поэтому в основном они интересовались пусть и маленькой, но двушкой, а не крупногабаритной однушкой».
 
Одной из причин роста покупательской активности специалисты называют развитие ипотечных программ. «В 2007 году кредит стал действительно работающим инструментом покупки, — считает Ирина Пряхина, занимающая должность заместителя генерального директора по развитию в Центральном агентстве недвижимости. — Если в 2006 году доля сделок, совершенных с использованием ипотечного кредита, составляла 30% от общего объема продаж, то сегодня уже 80%». По данным корпорации «Адвекс. Недвижимость», за весь 2006 год было выдано 11 тыс. кредитов на 19 млрд руб., а только за III квартал 2007-го их количество увеличилось на 154, а общая сумма достигла 26 млрд руб. «В 2008 году по сравнению с предыдущим ожидается удвоение числа ипотечных сделок. И это несмотря на ужесточение требований к заемщику со стороны банков, а также небольшое повышение ипотечных ставок после кризиса в американской ипотечной системе», — заметил В. Гаврильчук.
 
Плавный рост

По мнению экспертов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, в 2008 году не следует ожидать резкого увеличения стоимости жилья. «Цены медленно, но все же будут ползти вверх, — считает В. Гаврильчук. — В целом же за год прогнозируют подорожание объектов приблизительно на 15%». С ним согласны и специалисты АН «Итака». «Средний ежемесячный темп роста стоимости квадратного метра в 2008 году будет в пределах 3% в долларовом эквиваленте и до 2% — в рублевом», — говорит Я. Долотова.
 
В то же время, как предполагают специалисты корпорации «Петербургская недвижимость», уже в первом полугодии в сегменте жилья бизнес-класса усилится расслоение, что означает неравномерный рост цен. «Объекты, соответствующие этой категории недвижимости по местоположению и качеству, будут дорожать быстрее, чем те, что имеют недостатки по ряду параметров, но позиционируются застройщиками в бизнес-классе, — говорит Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость». — В течение первого полугодия 2008 года в данном сегменте рынка цены предположительно повысятся на 4–6%, — заявляет он».
 
Наиболее же существенно подорожает элитное жилье (7–10% за полгода) за счет выхода на рынок новых объектов, где цена квадрата составит 15–20 тыс. долл. и выше.
 
«В ближайший год не ожидают снижения стоимости жилья, — считает М. Бимон. — Однако корректировка цен на квартиры в типовых домах может произойти в течение полугода после выхода на рынок масштабных проектов комплексной застройки. В то же время ситуация на вновь образованных территориях вряд ли окажется одинаковой. Цены здесь будут различаться в зависимости от характеристик и местоположения каждого объекта в отдельности. Например, квартиры в новых жилых массивах, расположенных рядом со сложившимися городскими районами с развитой инфраструктурой (Ново-Девяткино, Кудрово), могут стоить больше, чем находящиеся в отрыве от существующих объектов социальной инфраструктуры». По мнению А. Бегунова, после введения в эксплуатацию всех заявленных проектов комплексной застройки расслоение рынка пойдет по географическому признаку. «Разница в стоимости однотипных квартир в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30–40%, а то и 50%, — говорит он. — Сегодня же местоположение диктует не более чем 15-процентный разрыв в цене».

14.02.08