Купить квартиру в кредит с каждым годом становится все проще. В то же время растет число тех, кто не справляется со своими кредитными обязательствами. Корреспондент «Московской перспективы» выяснил, что ждет неблагонадежных заемщиков.
Проблемные кредиты
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем ипотечных кредитов, выданных банками РФ, по итогам 2007 года составил почти 300 млрд рублей. Агентство прогнозирует, что в нынешнем году эта цифра составит 407 млрд рублей. В 2009 году - 570 млрд рублей, а к концу 2010 года достигнет 798 млрд рублей. И все потому, что популярность покупки квартиры в кредит растет из года в год. Банки становятся менее требовательными к потенциальным заемщикам: увеличиваются сроки кредитования, снижаются ставки, уменьшается размер первоначального взноса.
В то же время растет число просроченных и невозвращенных кредитов. Так, на 1 июля 2007 года задолженность по ипотечным кредитам составила 380,5 млрд рублей, а доля просроченных кредитов в банках достигла 3,3 процента. Однако об устойчиво негативной тенденции, как считают специалисты, говорить пока рано.
- Каждый год кредитов у нас в стране выдается все больше, соответственно, растет и число тех заемщиков, кто не справляется с платежами. Другое дело, что количество кредитов от общего числа людей, взявших в долг, остается достаточно низким и не показывает склонность к росту, - говорит директор по работе со стратегическими партнерами «Независимого бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов. По его словам, в целом уровень просрочки по ипотечным кредитам в нашей стране в два раза ниже в сравнении с США.
Эту точку зрения разделяет заместитель председателя правления банка DeltaCredit Лора Файнзилберг. По ее словам, у DeltaCredit «неаккуратных» клиентов около 1 процента. Объясняется это тем, что банк старается отсечь неблагонадежных клиентов на начальном этапе.
-В DeltaCredit уровень просроченных кредитов держится на отметке менее 1% от всего кредитного портфеля. Это значит, что мы очень тщательно подходим к анализу кредитоспособности наших клиентов и не даем кредитов тем, кто не способен их обслуживать. Таким образом, мы страхуемся от влияния рынка, - поясняет она.
Залога недостаточно
Одной из главных причин невозвратов кредитов эксперты называют недостаточно тщательную проверку банком платежеспособности заемщиков. В частности, выдача займов без предоставления клиентами справки о «белой» зарплате, подстраховывается лишь залогом в виде приобретаемого жилья.
- Причина кроется в неправильной оценке рисков и кредитоспособности заемщиков, - считает представитель DeltaCredit банка. - Процент проблемных кредитов будет выше, если рассматривать только объект залога, без должного подтверждения заемщиком доходов, - добавляет П. Комолов. По его мнению, доля «плохих» займов существенно вырастет, если речь идет и о владельцах бизнеса - деньги, полученные под залог недвижимости и пущенные в дело, могут не принести запланированного дохода и кредит гасить будет нечем.
При получении кредитов под залог квартир и особенно загородных домов известны так называемые «скрытые продажи». В этом случае кредит изначально берется без намерения его вернуть. Идеология простая: дали бы скорее денег, а дом пусть сами продают. А все потому, что срок экспозиции объекта на рынке загородной недвижимости может достигать полугода, в то время как оформить кредит под залог такого объекта можно и за месяц, поясняют в Независимом бюро ипотечного кредитования.
Банк спешит на помощь
В случае если клиент просрочил платеж, банк внакладе не остается: к заемщику применяются пени за каждый день просрочки. Критическим сроком задержки платежа, как правило, считается 60 дней. Однако штрафные санкции - это не панацея, считают представители кредитных организаций. Ведь если заемщик не может погасить основную сумму кредита, он не может справиться и со штрафом.
- Лимит терпения у банков разный, - говорит директор кредитного департамента СДМ-Банка Сергей Козлов. - Мы считаем «неаккуратными» тех заемщиков, кто просрочил выплату по кредиту на срок более 30 дней или имел более двух небольших по сроку задержек платежей в течение года. Если клиент не может продолжать платежи по ипотечному кредиту вследствие потери работы или утраты трудоспособности, прежде всего банк должен выяснить: данная ситуация временная или постоянная. В случае проблем с платежами заемщику выгодно как можно раньше известить об этом банк и совместно с ним найти выход из сложившейся ситуации.
- Если наш клиент исправно платил по кредиту долгие годы, - продолжает
С.Козлов, - и выплатил значительную часть основного долга, а в итоге ему необходимо отсрочить ежемесячные платежи на 1-2 месяца, банк, скорее всего, пойдет на этот шаг.
В Независимом бюро ипотечного кредитования пояснили, что если трудности заемщика носят временный характер, банк может пересмотреть график погашения долга и даже заморозить платежи на срок от 3 до 6 месяцев или обязать заемщика платить только проценты.
- Принудительная продажа квартиры не выгодна никому, даже если цены за последние два года уверенно росли, и сегодня квартира стоит в разы больше, чем долг за нее, - отмечает П. Комолов. Суды неизбежно оборачиваются издержками, а квартира в итоге уходит с молотка по ликвидационной стоимости - 75-80% от реальной рыночной. Поэтому чаще всего стороны договариваются полюбовно, и квартира продается «с благословения» банка через риэлторов. Кредитор получает причитающийся ему остаток ссудной задолженности, а заемщик оставшуюся разницу.
В DeltaCredit банке ситуация схожая. С каждым «неаккуратным» клиентом работают индивидуально. Тщательно анализируются причины возникшей задолженности, и в итоге принимается решение, как действовать дальше.
- Здесь важно понимать, что банк заинтересован в том, чтобы клиент выполнял свои обязательства по кредиту, - говорит Лора Файнзилберг. - Если возникают временные трудности, то мы всегда готовы выслушать клиента, обсудить проблему и найти вместе с ним обоюдовыгодное решение. Только если «проблемный» клиент отказывается от диалога и не хочет сотрудничать с банком для решения его же проблемы, последний идет в суд, хотя исходя из собственного опыта это бывает очень редко.
Досье на заемщика
Аналитики считают, что в ближайшем будущем возрастет пропорционально и количество кредитов, и количество невозвратов по ним. Поэтому уже сегодня необходимо развивать бюро кредитных историй. Специалисты полагают, что накопление информации о том, кто и как выполняет свои кредитные обязательства, в будущем позволит предложить надежным клиентам максимально низкую ставку. «Например, в США, - говорит
П. Комолов, - разница в ставке для надежного и ненадежного заемщика может быть больше в два раза (к примеру, 6 и 12% годовых). В России максимальная разница 1-2 процента. Из-за отсутствия кредитных рейтингов банки вынуждены усреднять ставку, так что благонадежные заемщики, по сути, платят за риски ненадежных», - поясняет эксперт.
Л. Файнзилберг также уверена, что от появления бюро кредитных историй выигрывают и банк, и клиент. Первый, потому что экономит время и получает более точную оценку кредитоспособности заемщика. Второй может рассчитывать на льготы при кредитовании в том случае, если у него положительная история.
В Госдуме РФ подготовлен законопроект, согласно которому в случае невозврата заемщиком ипотечного кредита банки смогут продавать являющуюся залогом жилую недвижимость без решения суда. Эта норма будет действовать в том случае, если она прописана в кредитном договоре. Участники рынка уверены, что принятие данного законопроекта повысит надежность ипотечных активов в глазах иностранных инвесторов.
По действующему законодательству банк не вправе без решения суда продать квартиру, приобретенную заемщиком по договору ипотечного кредита, в случае, если он перестал выплачивать деньги.
