Европейское финансовое агентство ЭРА, зарегистрированное в Эстонии, рассчитывает к лету сформировать инвестиционный фонд, который будет вкладывать средства в девелоперские проекты Петербурга и Москвы. Интерес прибалтийских соседей к рынку недвижимости российских столиц объясняется более высокой доходностью и стабильностью экономики РФ, считают эксперты.
European Financial Agency ERA зарегистрирована в Эстонии и принадлежит трем физическим лицам. Основным владельцем является Олег Иванов. Компания имеет российскую «дочку» — ООО «Европейское финансовое агентство ЭРА», зарегистрированное в Санкт-Петербурге. Общие активы составляют порядка 50 млн евро.
К лету ЕФА «ЭРА» сформирует инвестфонд, который займется финансированием девелоперских проектов в России. Об этом РБК daily рассказал владелец компании, гендиректор петербургского ООО «Европейское финансовое агентство ЭРА» Олег Иванов. Первоначальный объем фонда составит порядка 50 млн евро, в течение трех-пяти лет его предполагается увеличить до 200—300 млн евро. До 60% активов фонда составят собственные средства ЭРА, остальными инвесторами выступят эстонские компании и частные лица. По словам г-на Иванова, фонд будет формироваться по эстонскому законодательству, но будет иметь филиалы в Петербурге и Москве. Основными объектами инвестирования средств фонда станут торговые и развлекательные комплексы двух столиц.
Интерес к российскому рынку недвижимости г-н Иванов объясняет высокой доходностью, тогда как в Эстонии она в последнее время снижается. В связи с этим компания распродает эстонские активы, а высвобожденные средства направляет на финансирование проектов в Петербурге и Москве. По словам г-на Иванова, в Санкт-Петербурге ЭРА уже принадлежит часть торгового комплекса «Ульянка», а также несколько участков, прилегающих в городу. Кроме того, компания планирует построить многофункциональный торговый комплекс общей площадью 23 тыс. кв. м на проспекте Косыгина.
«В странах Евросоюза сейчас происходит определенная рецессия, связанная с финансовым кризисом в Америке, и экономики стран Прибалтики сейчас перегреты. Таким образом, инвестиции в российский рынок можно рассматривать как диверсификацию рисков», — считает президент УК «Парекс Ассет Менеджмент» Алексей Попенко. Российская «дочка» латвийского Parex banka тоже собирается сформировать фонд недвижимости Санкт-Петербурга совместно с «Охта Групп». По словам г-на Попенко, доходность российского рынка недвижимости действительно выше, чем в Прибалтике, а рынок Санкт-Петербурга считается недооцененным. «Мы рассчитываем, что наши российские проекты будут приносить доходность не менее 15—16% годовых», — предполагает г-н Иванов.
По данным аналитиков рынка недвижимости, в зависимости от стадии вхождения в проект девелопер может рассчитывать на различную доходность. «Если попадешь на ранних стадиях в проект коммерческой недвижимости, наиболее вероятный уровень доходности 15—20%. В то же время при покупке готового, успешно функционирующего объекта, заполненного арендаторами, инвестор может рассчитывать на доходность 9—11%», — отметил старший консультант отдела стратегического консалтинга «Knight Frank Санкт-Петербург» Игорь Кокорев. По словам директора департамента инвестиционных продаж Becar Realty Group Алексея Лазутина, наиболее доходным сегментом являются бизнес-центры, чуть отстают торговые комплексы, за ними идут склады и логистические комплексы, закрывает список гостиничная недвижимость. Старший инвестиционный аналитик Colliers International Владимир Сергунин считает, что для готовых помещений, генерирующих денежный поток (то есть заполненных арендаторами), норма доходности обычно не превышает 20%. «Если говорить о проектах девелопмента, в среднем это от 20 до 50% внутренней нормы доходности. Если говорить о ставках капитализации, то они продолжают снижаться, в офисной недвижимости она составляет 8,5—9%, в торговой — 9—9,5%, складской — 10%», — поясняет эксперт.
