Прошлый год для столичного рынка недвижимости оказался предсказуемым. Впрочем, сразу было понятно, что после бума 2005-2006 годов, когда цены на квартиры в Москве взлетели аж вдвое, рост цен замедлится. Так и произошло. Но и чуда, увы, не приключилось - ниже цены не стали: Подробнее об основных итогах прошлого года и перспективах 2008-го - в обзоре "МК".
Квартиры в новостройках
В Москве новостройки были и остаются фаворитами на рынке столичной недвижимости. Они всегда востребованы покупателями - особенно эконом-класс с отделкой. За год новостройки поднялись в цене на 12,4% (средняя цена - $4192 кв. м). Больше других подорожало качественное жилье - "элитка" - на 14% за год (средняя - $16 000 кв. м).
Новостройки эконом-класса прибавили 13% ($ 5356 кв. м), типовые дома 11% ($3657 кв. м), дома бизнес-класса - 9% ($7495 кв. м). - В столице наметилась тенденция сокращения новостроек. Чем ближе к центру, тем их меньше, - говорит руководитель известного аналитического центра Олег Репченко. - Причины понятны: в Центральном округе мало площадок, пригодных для строительства. Новостройки "уходят" из Москвы в область. Сегодня активно застраивается среднее Подмосковье (30-40 км от МКАД). Думаю, в следующем году там развернется большая стройка.
В Московской области новостройки дорожали медленнее, чем в Москве. За год цены выросли на 3%. Средняя цена - $1848 кв. м. В городах-спутниках, расположенных в 5-километровом кольце от МКАД, квартиры дороже - от $2138 кв. м (в Балашихе) до $3088 за кв. м (в Красногорске).
Перспективы. Ожидается, что к весне этого года спрос на "первичку" активизируется. - К этому времени потребители перестанут надеяться на то, что цены снизятся, - поясняет руководитель аналитической службы крупного агентства недвижимости Алексей Кудрявцев.
По его словам, в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов новостройки станут дорожать с незначительным опережением темпа инфляции - на 10-12% в год, по наиболее востребованным объектам возможен прирост до 14%.
Вторичное жилье В Москве. Если не брать в расчет декабрь, то наиболее интересной тенденцией года был рост долларовых цен на "вторичку", почти равный падению курсовой стоимости доллара. - Рублевые цены на жилье практически не изменились, а фактически с учетом инфляции даже незначительно снизились, - отмечает независимый аналитик Андрей Бекетов.
Декабрь выбился из общей тенденции тем, что курс доллара повысился, а политика продавцов на увеличение долларовых цен сохранилась. В результате по итогам года рост цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составил 12% в валюте и 5% в рублях. При этом фактически, с учетом годового снижения курса доллара на 7%, рублевые цены на квартиры в панельных домах снизились на 1,5%, а в кирпичных и монолитных домах увеличились на 7,5%.
В итоге к концу года средняя цена 1 кв. метра без учета самых дорогих и самых дешевых квартир составила 4319 долларов.
Больше всего за год подорожали 10-12-этажные кирпичные (монолитные) дома - на 19,4% в валюте (средняя цена с учетом самых дорогих и самых дешевых квартир дошла до $7404 за кв. м), меньше всего - панельные 9-этажки - на 4,1% ($4370 за кв. м). В округах максимум роста валютных цен отмечен в ЦАО - +19,2% ($7643 за кв. м), минимум - в ЮВАО - +6,3% ($4195 за кв. м). Что касается данных о средних ценах, рассчитанных без учета самых дорогих и самых дешевых квартир, - они в таблицах.
Общий объем рынка снизился примерно на 20%. Критического влияния на общие тенденции это снижение не оказало.
В Московской области по итогам 2007 года общая долларовая цена 1 кв. метра в целом осталась без изменений ($2615 за кв. м), а в рублевом выражении снизилась на 7% (с 68 669 до 64 329 рублей за кв. м). Наибольший рост цен отмечен в панельных 16- и более этажных монолитных домах - +6,3% ($2583 за кв. м). В домах остальных типов итоговые цены колебались на уровне от -0,9% до +0,3% (средняя - около $2700 за кв. м).
Больше других за год подорожало жилье, расположенное в городах на дальнем южном направлении - +21,2% ($1950 за кв. м), а также в среднем Подмосковье (Домодедово, Подольск, Жуковский), где в последнее время развернуто масштабное строительство жилья - +12-16% (около $2400 за кв. м). Максимум снижения цен на ближнем восточном направлении -1,3% ($2638 за кв. м) Общий объем предложения снизился почти на 15%. Что тоже не критично.
Перспективы. Ожидается, что в 2008 году "вторичка" в Москве прибавит в цене еще 8-10%, а подмосковные квартиры будут дорожать в среднем на 5-6% в год, по отдельным категориям и объектам возможно повышение до 10% (в валюте) за год.
Средняя цена столичного жилья может достичь (с учетом самых дорогих и самых дешевых квартир) 5500-5700 долларов за кв. м.
Загородная недвижимость
Итоги. За прошедший, 2007 год средний рост цен по рынку загородной недвижимости составил около 30%. При этом в целом по Подмосковью земля в среднем подорожала почти на 25% и средняя стоимость сотки сегодня зашкалила за $10,5 тыс. - Год ознаменовался ростом активности девелоперов, - отмечает Алексей Кудрявцев, - открытием продаж более чем в 30 коттеджных поселках (что в 1,5-2 раза больше, чем за тот же период в прошлом году), половина которых позиционируется как бизнес-класс. Всего в стадии активных продаж сегодня находится около 300 коттеджных поселков.
Прогноз. Учитывая заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 год должен стать "пиковым" по числу новых поселков.
Ожидается, что цены на "загородку" в целом по рынку за 2008-2009 годы прибавят еще 10-17% в год (в зависимости от класса объекта, направления и удаленности от Москвы), а число ежегодных продаж за это время увеличится до 20-30%.
Аренда Итоги. Арендные ставки на квартиры эконом-класса за прошедший год в среднем выросли почти на 30%.
Однокомнатные квартиры подорожали почти на 24% (сегодня их сдают по цене от $700 в мес.); двухкомнатные прибавили 34% (за них просят от $1000 в мес.); трехкомнатные - 25% (от $1230 в мес.).
При этом наиболее сильно подорожали "однушки" в ЮЗАО - на 24,7% (до $903 в мес.), СЗАО - на 23,8% ($833) и ЮАО - на 34,1% ($1006), "двушки" - в СЗАО на 40,7% ($1010), ВАО - на 35,3% ($966), САО и ЗАО - на 34,2% (до $974 и $1044 соответственно). Доходность от сдачи квартир в аренду в этом году составила около 6,5-7%. - Рост арендных ставок может привести к тому, что наниматели станут переходить из сегмента "бизнес-" в категорию "эконом-класса", а также к росту популярности аренды квартир в городах Подмосковья, расположенных непосредственно за МКАД, - говорит заместитель директора московского холдинга недвижимости Мария Жукова. - Инфраструктура и транспортная доступность там уже хорошо развиты, а уровень арендных ставок на 25-30% ниже, чем в спальных районах столицы.
Прогноз. С февраля рынок аренды "оживет" пока без существенного роста стоимости найма. Заметный рост арендных ставок придется на конец июля - начало августа и продолжится до октября-ноября. В итоге за 2008 год арендные ставки повысятся как минимум на 15-25% в зависимости от расположения, качества ремонта и других потребительских характеристик квартир.
На рынке аренды загородного жилья наиболее востребованными в 2007 году были направления: Рублево-Успенское, Киевское, Калужское, Можайское, Пятницкое, Волоколамское, Дмитровское, Ярославское, где происходила массовая застройка коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Постепенный рост арендных ставок отмечен по всем направлениям, за исключением востока и северо-востока.
Значительнее всего за год выросла арендная цена коттеджей на удалении до 10 км от МКАД и от 20 до 30 км от МКАД. К концу 2007 года средняя стоимость аренды таких коттеджей составила $11 809 и $8549 соответственно. - Самыми востребованными на протяжении года оставались объекты стоимостью найма от $1000 до $3000. Наименьшим спросом, как всегда, пользовались коттеджи в ценовой категории до $1000 и от $10 000, - отмечает г-жа Жукова.
Перспективы. В будущем году сохранится главный тренд нынешнего года - жилье эконом-класса будет постепенно перетекать в категорию бизнес-класса. Причем это будет связано не с улучшением его качества, а с увеличением его цены.
С учетом тенденций прошлых лет можно ожидать, что до лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться самым незначительным образом - плюc-минус 0,5%. В августе произойдет сезонное увеличение спроса на жилье и скачок цен, рост которых будет продолжаться до конца октября, а с ноября по июль стоимость найма вновь будет колебаться незначительно. Ожидается, что в новом году арендные ставки вырастут примерно на 15-18%.
Итак, по оценке наших экспертов: - рынок жилья в Москве и Московской области по-прежнему не может похвастаться своей доступностью: позволить купить себе жилье даже на условиях привлечения ипотеки могут семьи с совокупным доходом от $2 тыс.; - неприятных сюрпризов в 2008 году не ожидается: рынок стабилизировался и будет развиваться в рамках уже сложившихся тенденций; - "обвала" цен, слухи о котором наводнили рынок в начале года, не будет: откладывать покупку жилья с целью экономически выгадать тем, кто в этом жилье действительно нуждается, нет; - прогнозы на более далекие перспективы для большинства покупателей неутешительные: жилье может стать дороже.
В какую недвижимость вкладывать деньги?
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы: - На мой взгляд, наиболее привлекательны с точки зрения инвестиций сегодня вложения в коммерческую недвижимость, например, в нежилые помещения в новостройках. Вкладывать средства в жилую недвижимость частному инвестору есть смысл только в том случае, когда цена объекта на начальной стадии сильно отличается от цены возведенного объекта. Такой потенциал сегодня остается у подмосковных многоэтажек, загородного жилья и земельных участков.
Предварительные оценки 2007 года позволяют нам говорить о росте цен до 40% в сегментах загородной и коммерческой недвижимости.
Жанна Щербакова, директор Департамента загородной недвижимости: - Малоэтажная недвижимость имеет стабильное ежегодное увеличение в стоимости примерно на 25-27%, причем интересные объекты (в нижних ценовых диапазонах) увеличивают цену до 100% ежегодно, что значительно выше самых больших процентов по ипотечным займам.
С точки зрения долгосрочных инвестиций выгодно приобретать участок для последующего строительства. Однако при строительстве надо быть аккуратнее: строить надо не то, что нравится, а то, что будет востребовано на рынке через несколько лет, объект не должен устареть.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU: - Рынку земельных участков год от года уделяется все больше внимания. Есть мнение, что сейчас это последний сегмент, на котором можно неплохо заработать.
Однако я бы добавил, что это и самый рискованный сегмент, на котором легко прогореть. Например, неожиданно может оказаться, что под купленным вами участком проходит какая-то магистраль и в обе стороны от нее на расстоянии 50 метров нельзя ничего строить, в итоге из 10 га реально застроить всего 2.
Инвестиционные квартиры - более надежный вариант. Сегодня москвичи стали все чаще вкладывать деньги в недвижимость российских городов, поскольку московские квартиры прежней прибыли давно не приносят.
