Суммарная стоимость выставляемых в течение года объектов московской коммерческой недвижимости оценивается более чем в $30 млрд, а общая площадь предложения превысила 10 млн кв. м. Участники рынка полагают, что итоги наступившего года будут во многом напоминать год предыдущий.
С той лишь разницей, что средневзвешенные цены за 1 кв. м. в каждом из сегментов (а также арендные ставки) вырастут как минимум на 15-20%.
В течение всего прошлого года на московском рынке коммерческой недвижимости ощущалась нехватка офисных площадей. По данным Russian Research Group (RRG), в 2007 году на рынке появилось 876 новых офисных предложений, а общее количество экспонируемых объектов этого сегмента составило 1357 штук. Это на 6% больше количества объектов, предлагавшихся в 2006 году. Объем ввода в эксплуатацию качественных офисных помещений в минувшем году, по оценке консалтинговой компании Mayfair Properties, составил порядка 700 тыс. кв. м.
Офисы по цене жилья
Суммарная стоимость офисных объектов составила $17,8 млрд. Этот показатель на 73% выше, чем годом ранее. Общая площадь предложений оценивается аналитиками RRG в 3,65 млн кв. м.
При этом доля офисных площадей, расположенных в центральном округе, снизилась за прошедший год с 18% до 16%. Средневзвешенная цена 1 кв. м. офисных объектов к декабрю прошлого года составила $6050 за 1 кв. м. Таким образом, 1 кв. м. московских офисов стоит примерно столько же, сколько 1 кв. м. жилой недвижимости бизнес-класса. При этом средняя стоимость 1 кв. м. офисных помещений внутри Садового кольца в течение минувшего года выросла на 119%, составив $11 810. Эта величина, в свою очередь, сопоставима со средней стоимостью 1 кв. м. столичной элитной жилой недвижимости.
Несмотря на внешне внушительные объемы, спрос на офисные помещения многократно превышает предложение. «Главной причиной подобного дефицита стал введенный столичными властями запрет на строительство офисных зданий в Центральном округе»,— считает директор департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties Ульяна Алиева. Введенные ограничения заставляют девелоперов все чаще реализовывать проекты вне центра города. «Все больше новых объектов появляется в удаленных районах Москвы и за пределамиМКАД. В минувшем году также обозначилась тенденция выхода ряда девелоперов в южные районы столицы»,— поясняет генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев.
Однако пока наиболее значимые сделки в офисном сегменте происходят все же в ЦАО.
К таковым многие эксперты причисляют, в частности, долгосрочную аренду 32,5 тыс. кв. м. офисных площадей компанией PricewaterhouseCoopers в строящемся бизнес-центре «Белая площадь» на Лесной улице и аренду 31,6 тыс. кв. м. офисов сотовым оператором «Вымпелком» в деловом центре «Эрмитаж плаза». Стоит отметить и другую тенденцию, свойственную офисному рынку столицы: достаточно много компаний-арендаторов стараются выкупать значительные объемы площадей в строящихся бизнес-центрах. Так, в 2007 году компания «Газпромстрой» приобрела 133 тыс. кв. м. офисов в МФК «Миракс плаза». «Внешторгбанк» в МФК «Федерация» купил 63 тыс. кв.м. офисных площадей, а компания «Промышленные инвестиции» стала собственником 40 тыс. кв. м. офисов в бизнес-центре «Новосущевский».
Запрет на застройку центральной части города негативно сказался на стоимости аренды офисных помещений. «Арендные ставки на помещения класса А в течение 2007 года выросли более, чем на 65%. По темпам роста этого показателя Москва уступает только Сингапуру, где рост стоимости аренды составил 83%.
На данный момент Москва — самый дорогой город в мире после Лондона и Мумбаи по уровню ставок аренды на офисные помещения»,— консатирует руководитель отдела исследований офисных помещений консалтинговой компании CB Richard Ellis Ирина Флорова.
Прогнозы аналитиков и участников рынка неутешительны. В текущем году стабилизации цен и снижения темпов роста арендных ставок не предвидится. Они по итогам текущего года вырастут не менее, чем на 15-20%.
Торговая децентрализация
Тенденции, присущие офисному сегменту, с некоторыми оговорками применимы и к ритейлу. По мнению участников рынка, главным трендом минувшего года стало развитие тенденции децентрализации спроса. На сегодняшний день к наиболее востребованным объектам относятся не только площади в географическом центре мегаполиса, но и помещения — к примеру, около станций метро.
По данным RRG, в 2007 году на столичном рынке купли-продажи коммерческойнедвижимости появилось 879 новых торговых помещений, а общее количество экспонируемых объектов этого сегмента составило 1257 штук, что на 20% больше, чем в 2006 году. Суммарная стоимость объектов составила $7,3 млрд, рост стоимости в сравнении с позапрошлым годом — 84%. Общая площадь предложения оценивается аналитиками RRG в 1,32 млн кв. м. За минувший год отмечен рост числа объектов внутри Садового кольца: если в 2006 году от всего объема предложения их было 8%, то в 2007-м — 11%. Средневзвешенная цена за 1 кв. м. составила на конец декабря минувшего года $6530.
При этом за весь прошедший год торговые площади в пределах Садового кольца выросли в цене на 29%, тогда как за его пределами 1 кв. м. подорожал на 64%.
Нехватка мест под строительство ТРЦ в черте Москвы, которую девелоперы испытывают уже не первый год, заставляет их обратить внимание на регионы. «В маленьких провинциальных городах строится все больше торговых центров, причем в некоторых случаях они соответствуют международным стандартам»,— отмечает руководитель отдела торговых помещений CB Richard Ellis Джефф Кершо. По словам Сергея Леонтьева из Vesco Realty, в связи с растущим спросом на качественные торговые помещения управляющие компании ряда наиболее востребованных торговых центров московского региона начали реализацию программ по увеличению арендопригодных торговых площадей за счет реорганизации общественных зон или помещений, изначально не предусматривавших размещение торговых объектов: «За счет реорганизации входной группы, холлов или подлестничных помещений владельцы комплекса получают дополнительно 1-2 тыс. кв. м., что позволяет увеличить доходность ТЦ в среднем на 5%».
По мнению экспертов, по итогам минувшего года арендные ставки в этом сегменте выросли на 15-17%. Специалисты предсказывают, что к декабрю 2008 года московская торговая недвижимость подрастет в цене примерно на 20%.
Складской дефицит
Рынок складских помещений в прошедшем году в ценовом плане показал значительный рост.
Одной из причин этого является некоторое уменьшение числа предлагаемых объектов в сравнении с 2006 годом. По данным RRG, общее количество экспонируемых складских помещений за минувший год составило 228 штук, что на 4% меньше, чем годом ранее.
На 23% снизилась и общая суммарная площадь предложения. В финансовом плане объем предложения вырос на 34%, до $2,38 млрд. Причиной роста стало значительное подорожание площадей этого сегмента. В сравнении с позапрошлым годом стоимость 1 кв. м. увеличилась на 63%, до $2122 (данные на конец декабря минувшего года). «В сегменте складских помещений наблюдалась активность как западных, так и российских инвесторов. Она обусловлена наиболее высокими показателями доходности в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости (см. таблицу. — B&FM). Тем не менее существующий объем предложения пока не может удовлетворить поступающее количество заявок»,— констатирует Сергей Леонтьев из Vesco Realty.
Наличие высокого уровня спроса провоцирует возникновение дефицита в сегменте складской недвижимости, а в результате количество вакантных площадей практически приравнивается экспертами рынка к нулю. Поэтому по итогам прошедшего года уровень арендных ставок в этом сегменте вырос в среднем на 13-15%.
В текущем году ситуация вряд ли сильно изменится. Несмотря на ожидаемый выход на рынок большого числа новых проектов (значительная часть которых будет располагаться в Подмосковье, в частности рядом с реконструируемой ЦКАД), эксперты предрекают 20-процентный рост цен на логистические площади.
Регина Лочмеле, руководитель отдела исследований консалтинговой компании DTZ — Динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других основных региональных городов обусловило высокую активность профессиональных инвесторов. Объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости России в 2007 году поставил очередной исторический рекорд и несколько превысил $5 млрд, что на четверть больше по сравнению с 2006 годом. При этом, как и в 2006 году, около 80% общего объема сделок пришлось на сектор торговой и офисной недвижимости, также порядка 80% сделок было заключено в отношении объектов недвижимости, расположенных в Москве и Московской области. Как ожидается, в 2008 го ду по-прежнему лидерами инвестиционных сделок останутся объекты торговой и офисной недвижимости, однако территориальный акцент будет все сильнее смещаться на региональные рынки.
Рынок офисной и торговой недвижимости Москвы и складской недвижимости Московской области характеризовался в 2007 году устойчивой положительной динамикой.
При этом офисный сегмент продемонстрировал беспрецедентный рост базовых ставок аренды. Это отчасти следствие инициативы столичных властей по запрету будущего нового офисного строительства в центре города. Кроме того, девелоперы сталкиваются с еще одной инициативой столичных властей, оказывающей существенное влияние на снижение доходности проектов: это обязанность введения апарт-отеля как составной части проекта.
Развитие рынка качественной торговой недвижимости все активнее охватывает подземное пространство Москвы, а также территории Московской области, более отдаленные от МКАД. В Московской области свое развитие находят как сетевые проекты относительно небольших торговых центров, так и проекты крупных торгово-развлекательных комплексов. В условиях ожидаемой модернизации и развития транспортной инфраструктуры Московской области все большая удаленность от МКАД также характерна и для анонсируемых новых девелоперских проектов складских и логистических центров.
