Прошла половина декабря, и самое время проанализировать ноябрьские изменения рынка недвижимости Москвы.
Итак, в предыдущем месяце на московском рынке недвижимости получили еще большее развитие процессы, наметившиеся с начала осени.
Самым туманным вопросом продолжает оставаться реальный тренд цен на рынке. В условиях систематического ослабления американской валюты долларовые цены бьют все рекорды, создавая иллюзию очередного ценового скачка. В то же время рублевые цены скорее продолжают топтаться на месте или ползут вверх очень вяло. Это обстоятельство хорошо видно на графике сравнения динамики цен на недвижимость в разных валютах. Также остается за кадром, насколько реальные продажи соответствуют подросшим ценам предложения.
В долларовом выражении рост цен на столичную недвижимость набрал неплохой темп уже с начала осени. В среднем за этот период ценники повышались на 0,5% в неделю или около 2% за месяц. Прирост индекса стоимости жилья за ноябрь составил 1,9% с отметки в 4.116 до 4.194 единиц. Повышение стоимостных показателей по отдельным сегментам и районам составляют более 3%, что является немалой величиной, характерной для периодов интенсивного подорожания недвижимости.
Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) | Ноябрь 07 | К окт. 07 |
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 3760 | +1.5% |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 3860 | +1.9% |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 4116 | +1.7% |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 4113 | +1.3% |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт. и иные кв. небол. пл-дей) | 4980 | +2.1% |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел, пл-дей) | 4668 | +1.6% |
|
|
|
Все панельные и блочные дома | 3912 | +1.7% |
Все монолитные и кирпичные дома | 4-S7 | +1.7% |
Цена на недвижимость в Москве (www.irn.ru ) | Ноябрь 07 | К окт. 07 |
Индекс стоимости жилья (сред, уровень цен на жилье) | 4.194 пункт. | +1.9% |
Индекс ценового ожидания (темп измен, цен на жилье) | +2.10%/мес | +0.6 % |
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк, депоз.) | 1,27 б/деп | - 0 ,9 б/л |
Квартиры в Москве (www.irn.ru ) | Ноябрь 07 | К окт. 07 |
Однокомнатные | 4174 | +2,6% |
Двухкомнатные | 4262 | +2,4% |
Трехкомнатные | 4175 | +0,9% |
Многокомнатные | 4332 | -0,5% |
Говоря о росте долларовых цен на недвижимость, необходимо учитывать, что с начала осени доллар постепенно потерял почти 6% своей стоимости. Следовательно, рост долларовых цен на квартиры на уровне 2% в месяц на самом деле лишь компенсирует снижение самого доллара, происходящее теми же темпами.
Например, по данным журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, на начало осени средний уровень стоимости московских квартир составлял 104 327 рублей за кв.м, а в конце - 104.169 рублей за кв.м. Другими словами, в отличие от долларовых цен на московские квадратные метры рублевые цены за этот же период остались прежними.
Но есть примеры квартир и типов жилья, которые подорожали в течение осени больше, чем ослаб доллар, то есть реально выросли в цене. Это наиболее дешевые однокомнатные квартиры, элитное жилье и бизнес-класс, ряд домов-новостроек, строительство которых ведется хорошими темпами.
С другой стороны, на рынке остается и немало квартир по завышенным ценам, стоимость которых продолжает корректироваться вниз (нередко она выдерживается неизменной в долларах, но теряет в рублевом эквиваленте). В результате, если исключить инфляцию доллара, цены в среднем на недвижимость в Москве скорее топчутся на месте или ползут вверх незначительно, нежели испытывают заметный рост.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Очевидно, что до конца этого года заметных перемен в ситуации на московском рынке недвижимости не произойдет. Рублевая стоимость столичных квартир будет оставаться примерно прежней, испытывая конъюнктурные колебания. Долларовые цены, скорее всего, продолжат свой рост симметрично ослаблению доллара, пока курс последнего не стабилизируется.
По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, сейчас у основной массы московского жилья уже нет потенциала для дальнейшего роста стоимости, поэтому ожидать новый масштабный скачок цен вряд ли стоит. Прошедшей осенью продавцам квартир во многом подыграл падающий доллар, создав иллюзию нового ценового роста, однако это только поспособствовало постепенному укреплению рублевых показателей в мониторинге и оценке ситуации на столичном рынке недвижимости.
В следующем же году повышение стоимости московской недвижимости если и возможно, то его темпы вряд ли будут заметно выше темпов инфляции.
