Интервью с генеральным директором компании Setl City Василием Селивановым
С этой осени на строительном рынке отмечается резкий рост цен на стройматериалы. По оценкам участников рынка, рост себестоимости строительства в текущем году сильно превысит средние за последние несколько лет темпы. О том, можно ли изменить эту тенденцию административными методами, а также о том, как к ней приспосабливаются сами строители, в интервью корреспонденту РБК daily НАТАЛЬЕ КОВТУН рассказал генеральный директор компании Setl City ВАСИЛИЙ СЕЛИВАНОВ.
— Застройщики с тревогой отмечают резкий рост цен на стройматериалы этой осенью. Как вы оцениваете ситуацию?
— Это кризис. Но он был прогнозируем. История рынка такова, что мы с 1998 года имеем ежегодный рост себестоимости строительства на уровне не менее 17%. Она складывается из цен не только на стройматериалы, но также на землю и инженерию. Причем ни на одно из слагаемых себестоимости девелопер повлиять не может. Он может лишь заниматься оптимизацией своего бизнеса — повышать производительность, бороться за качество. Но себестоимость все равно растет. В этом году она будет гораздо больше 20%.
— Это значит, что нас ждет очередной скачок цен на недвижимость?
— Да. Вопрос лишь в том, когда это произойдет. По нашему прогнозу — весной 2008 года.
— Может ли власть как-то повлиять на ситуацию? Как складываются отношения строительного бизнеса и городской администрации?
— Рост цен — это рыночный процесс. Административно повлиять на него невозможно. Что касается отношений строителей со Смольным, то, если не погружаться в проблему глубоко, может показаться, что все хорошо. Однако это не так. Основная претензия — барахтанье администрации с инвестиционной политикой. Делается много заявлений о формировании градостроительной документации. Генплан приняли, слава богу. Но больше года не принимают правила землепользования и застройки. Не утвержден высотный регламент. Мы вынуждены работать по проектам документов, которые не имеют юридической силы или противоречат действующему закону. При этом местные власти делают ставку на большие стратегические проекты. У крупных городских операторов по этому поводу есть некоторая ревность. Вообще можно сказать, что строительный бизнес в Петербурге развивается активнее законодательства. А хотелось, чтобы это происходило параллельно.
— Эксперты говорят, что в Петербурге происходит изменение конфигурации первичного рынка недвижимости. Уплотнительная застройка уходит в прошлое. Остаются три ресурса: территории, прилегающие к городу (так называемые сателлиты), территории промышленных зон, которые нуждаются в сложной реновации, а также кварталы массовых серий, где ситуация по аварийности близка к критической...
— Если говорить о проектах освоения прилегающих к городу территорий, то необходимо отметить наш проект «Кудрово». Он предполагает строительство большого жилого квартала класса комфорт со всей инфраструктурой недалеко от КАД. Объем застройки превысит 1 млн кв. м. Срок реализации проекта составит около десяти лет, объем инвестиций — более 2 млрд долл. Нашим основным финансовым партнером по проекту выступит Сбербанк. Западные средства привлекать мы не намерены. Мы также не собираемся нарезать землю и продавать ее по кускам, как делают другие девелоперы. Хотим воплотить проект в жизнь своими силами от начала и до стадии продажи недвижимости. Сейчас мы занимаемся корректировкой градостроительной документации на территорию Кудрово. На строительную площадку планируем выйти к лету 2008 года.
— Много ли реализуется похожих проектов в регионе?
— В городе частной квартальной застройки такого масштаба пока нет. Но много заявленных проектов. Так что в ближайшие пять-семь лет, по нашим прогнозам, общий объем застройки в рамках комплексного освоения территории превысит 25 млн кв. м. Ожидаем конкуренции.
— А проекты реновации промышленных зон?
— У нас их два. Первый носит название «Редан». Это проект строительства жилого комплекса премиум-класса на Приморском проспекте, 46. По этому адресу много лет располагался завод «Редан», который производил небольшие военные катера. В начале 2007 года мы его купили. Сейчас завод переводит свое производство в Ленобласть. А в нашем распоряжении оказался участок земли площадью 2,5 га и старый имущественный комплекс административных зданий. Мы их планируем снести и построить на берегу Малой Невки комплекс общей площадью 38 тыс. кв. м. Там будут четыре башни высотой до 11 этажей и объекты инфраструктуры. В первой половине 2008 года мы полностью расчистим площадку и приступим к застройке. Закончить проект планируем к 2010 году. Объем инвестиций составит 180 млн долл. Скорее всего будет открыто проектное финансирование.
— Второй проект, видимо, «Лейк-Хаус»?
— Совершенно верно. Он уже близится к завершению. Срок сдачи — конец 2008 года. «Лейк-Хаус» — это жилой квартал бизнес-класса на Выборгском шоссе, 112, который появился на месте бывшей швейной фабрики. Участок площадью 1,2 га мы купили два года назад. Площадь новой застройки составит 12 тыс. кв. м. Это квартал из 4-этажных зданий со своей береговой линией. Объем инвестиций — около 40 млн долл.
— Есть ли у компании проекты реновации кварталов массовых серий?
— Пожалуй, сюда можно отнести наш проект строительства жилого комплекса «Космос» в Московском районе, недалеко от парка Победы. Мы расселили в квартале на углу улиц Кузнецовской и Гагарина большое общежитие, которое находилось в аварийном состоянии. Строительство на его месте комплекса продлится два с половиной года. Площадь застройки составит 25 тыс. кв. м. Там интересное архитектурное решение, которое предложило архитектурное бюро Земцова: строительство трех башен высотой 21 этаж каждая на большом стилобате. В верхней части башни будут переплетены многоэтажными мостами. Объем инвестиций в проект составит 50—60 млн долл. Это будут собственные средства компании, а также кредиты Сбербанка и банка «Санкт-Петербург».
— Многие девелоперские компании в последнее время переходят из узкой специализации жилой застройки в область многофункциональных проектов. Какие проекты коммерческой недвижимости есть у Setl City?
— Наша компания как аналитическая и консалтинговая структура работает во всех нишах коммерческой недвижимости. Но как застройщик идет только в те сферы, которые сегодня демонстрируют максимальную эффективность. Это жилье и строительство офисных комплексов. У нас есть два больших проекта строительства бизнес-центров. Первый из них мы построим к 2010 году недалеко от СК «Юбилейный». Это будет бизнес-центр класса А общей площадью около 35 тыс. кв. м. Строительство начнется в первом полугодии 2008 года. Объем инвестиций — 120 млн долл. Второй проект мы реализуем совместно с банком «Санкт-Петербург» на Малой Охте. Это деловой квартал из офисных комплексов класса А. Площадь застройки составит 150 тыс. кв. м. Инвестиционная стоимость проекта оценивается в 430 млн долл. Окончание строительства первой очереди, включающей здание банка, запланировано на начало 2010 года. Ввод второй очереди ожидается к 2012 году. Наш проект опережает по срокам реализации аналогичные ему заявленные проекты «Охта-центр» и «Набережная Европы».
— Setl City планирует вывести на рынок Петербурга несколько форматных продуктов коммерческой недвижимости, которые пока здесь не представлены. Что это за продукты?
— Мы готовим три проекта бизнес-парков в районе КАД. Уже сформировали права на участки и разрабатываем концепции их освоения. Можно сказать, что бизнес-парки — это новое слово в российской коммерческой недвижимости, хотя для Запада это явление обычное. Речь идет о крупных офисных комплексах, которые разместятся в месте отличной транспортной доступности, но не в центре города. Обычно бизнес-парки — это кварталы большой площади, застроенные невысокими офисными зданиями с собственной инфраструктурой. О первом таком проекте в Петербурге мы заявим до конца года. Представим его полностью вплоть до концепции. В начале следующего года озвучим второй проект, а к весне — третий.
— Как идет работа по проекту создания многофункционального комплекса в Петергофе «За гербом»?
— Это очень сложный и большой проект. На участке площадью 36 га, который примыкает к паркам дворца, мы планируем построить жилье, гостиницы и туристическую инфраструктуру. Сейчас мы заканчиваем разработку градостроительной документации по объекту. Надеемся до конца года получить соответствующее постановление правительства. Если все пойдет хорошо, то в конце 2008 года начнем выводить с территории хаотичную туристическую инфраструктуру. Реализовать проект полностью мы надеемся за пять лет. Объем застройки составит 120 тыс. кв. м. Планируемый объем инвестиций — 400—450 млн долл. Мы будем заниматься проектом без партнеров, в том числе реконструкцией и восстановлением исторических построек.
— Нет ли у Setl City планов проведения IPO?
— Об этом модно говорить. Тем более что многие строительные компании, которые провели IPO, получили отличные результаты. Но считаю, что они сильно переоценены на волне сумасшедшего интереса к девелопменту в России. Ажиотаж скоро пройдет. Мы планируем IPO не раньше 2010 года. Для нас это не самоцель, а всего лишь один из финансовых инструментов по исполнению стратегии компании.Девелоперская компания Setl City работает на рынке Северо-Западного региона с 1994 года. Входит в Setl Group — холдинговую компанию, развивающую деятельность в России и Европе. Холдинг консолидирует ряд компаний и фирм, специализирующихся на девелопменте, услугах генерального подряда, продаже стройматериалов, брокерских операциях на рынке жилой и коммерческой недвижимости, управлении и эксплуатации объектов недвижимости, консалтинге, информационных технологиях. Объединяет такие бренды, как корпорация «Петербургская недвижимость», Setl City, Setvill, Honvill, Praktis, Setl North Europe OY.
