Главное событие 2007 года -- это стабилизация рынка недвижимости

Уходящий год на российским рынке недвижимости стал первым годом без серьезных потрясений: цены на квартиры не росли галопирующими темпами, депутаты не принимали судьбоносных законов, а участники рынка не изобретали новых схем по их нейтрализации. Год стал временем подведения итогов, закрепления достигнутых результатов и относительной стабилизации, которую нарушила только победа Сочи в олимпийской гонке, однако, замечают эксперты рынка, и она вскоре привела к стагнации рынка.

"Главное событие 2007 года -- это стабилизация рынка: стоимость недвижимости корректировалась лишь инфляцией и изменением курса доллара, -- отмечает положительную тенденцию руководитель отдела маркетинга группы компаний "Конти" Елена Калинина. -- Если ранее рынок недвижимости был рынком продавца, то в этом году ситуация изменилась, и сегодня мы наблюдаем рынок покупателя".

Вопрос цены

Нынешняя стагнация на рынке немало обусловлена бешеным ростом цен на жилье, который наблюдался в прошлом году. Директор аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков уверен, что это был основной фактор, повлиявший на развитие ситуации на рынке в 2007 году. "Рынок пытался пережить бурный рост цен прошлого года, -- рассуждает эксперт. -- Эта тенденция наблюдалась не только в московском регионе, но и в других крупных городах России". По данным аналитического центра DAILYSTROY, с января 2006 года по январь 2007-го цены выросли с 84,344 тыс. руб. за кв. м до 133,756 тыс. За этот же период в Санкт-Петербурге цены выросли с 33,408 тыс. за кв. м до 69,711 тыс., а в Екатеринбурге -- с 31,332 тыс. до 63,601 тыс. руб. за кв. м. Тогда как первая половина уходящего года стала периодом ожидания.

"Многие ждали, что рынок рухнет, на продажу будет выставлено большое количество "инвестиционных" квартир, но в большинстве случаев эти ожидания не оправдались. Была лишь стагнация спроса. Второе полугодие показало, что рост цен в 2006 году -- это не сговор игроков рынка недвижимости, а естественный рыночный рост. Новые цены были приняты рынком", -- говорит Луцков.

Это мнение поддерживают большинство участников рынка. Но, когда речь заходит о ценовых тенденциях, их мнения расходятся вплоть до диаметрально противоположных. Одни утверждают, что цены на квартиры начали падать, другие -- что они стабилизировались, третьи -- что начался незначительный рост. У риэлторов, зарабатывающих на процентах от стоимости квартиры, небольшая надежда появилась к началу осени. Сентябрь на протяжении последних нескольких лет стал традиционным месяцем роста цен. Однако в этом году он не оправдал ожиданий: все осталось без изменений -- никто не бросился покупать квартиры. В итоге к началу декабря 2007 года, например, цены на московское жилье всего лишь вернулись к январским показателям до 4200 долл. за квадратный метр. Иными словами, стоимость квартиры за год никак не изменилась.

Единственный регион России, где 2007 год породил настоящий ценовой бум, -- это Сочи, признанный в июле столицей Олимпийских игр 2014 года. По оценке ИК "Финам", за неделю цены, запрашиваемые продавцами квартир в Сочи, выросли примерно на 15 -- 20% для массовой застройки и на 30--40% для элитного жилья. А земля выросла на 50%: участки продавались до 200 тыс. долл. за сотку, но это был еще не предел. Вскоре появились предложения участков из расчета 800 тыс. долл. за сотку. "Сочи после провозглашения его столицей Олимпийских игр 2014 года, бесспорно, стал наиболее привлекательным регионом", -- говорит генеральный директор HomeHunter Владислав Сухарев-Погожев. Такие цены незнакомы даже покупателям недвижимости на Рублевке.

Бешеный спрос на "олимпийскую недвижимость" привел к тому, что многие продавцы, рассчитывая на дальнейший рост цен, перестали продавать свои квартиры. А зря, ажиотаж быстро прошел, и многие покупатели, разобравшись в ситуации, тоже решили уйти с рынка: только очень взбалмошный покупатель был готов купить недвижимость на пике ее стоимости. Более того, в последнее время по рынку поползли устойчивые слухи, что многие инвесторы, достаточно заработав на росте цен, собираются продавать свои проекты.

Сегодня ажиотажный спрос уступил место неординарным проектам. Так, компания Altius Development Олега Дерипаски пообещала вложить 3 млрд долл. в строительство многофункционального комплекса "Имеретинская Ривьера", а петербургская "М-Индустрия" запланировала создать насыпной остров стоимостью 6 млрд долл. Но все это пока только планы на фоне последовавшей за ростом цен стагнации сочинского рынка.

Крючкотворцы и законники

В 2007 году Москва окончательно потеряла лидерство в России по объемам возводимого жилья. Участники рынка уже давно жаловались на нехватку привлекательных строительных площадок в российской столице. Московские власти сократили их число еще больше, декларировав запрет на точечную застройку. "Была создана специальная межведомственная комиссия по точечной застройке, на горячую линию которой звонили москвичи с различными вопросами, просьбами и пожеланиями. Результатом деятельности комиссии стали рекомендации правительства Москвы по изменению функционального назначения некоторых строящихся объектов, отмена строительства ряда других, сокращения этажности третьих", -- говорит директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин. По его словам, все это побудило руководство города к пересмотру принципов застройки столицы, сокращению строящихся объектов в пределах Садового кольца и активному использованию территорий, прилегающих к МКАД.

Решение столичных властей подтолкнуло к перетеканию интересов на подмосковную землю. Этому же способствовали и высокие цены на столичные квартиры. "Практически на протяжении всего 2007 года прослеживается частичное перетекание спроса в Подмосковье. Сегодня в Москве около половины населения нуждаются в улучшении жилищных условий, но рост их доходов несопоставим со стоимостью недвижимости. Этим объясняется смещение спроса в сторону подмосковной недвижимости, где цены доступнее, а объемы строительства превышают столичные. Высокие потребительские характеристики подмосковных новостроек привлекают потенциальных покупателей и создают конкуренцию московской недвижимости", -- отмечает руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании "Домострой" Сергей Куренков. По данным Сергея Куренкова, по сравнению с первым полугодием 2006 года в первом полугодии 2007 года ввод жилья в Московской области увеличился более чем на 40%. Наиболее заметно оживление строительства в зоне 30 км от МКАД. При этом более половины строящегося жилья составляют монолитные и монолитно-кирпичные дома.

В результате ухода застройщиков за пределы МКАД Москва утратила лидирующие позиции на российском рынке недвижимости по объемам строительства квартир.

Согласно отчету "Росстата", за девять месяцев уходящего года подмосковные строители возвели 3,74 млн кв. м жилья, что составляет 11% от всех построенных в России квартир. Столичный стройкомплекс может похвастаться только 3,55 млн кв. м, иначе говоря 10,5% объема российского рынка. Если сравнивать эти показатели с аналогичным периодом 2006 года, то получится, что область увеличила их на 31%, а Москва всего на 0,1%. Участники рынка недвижимости уверены, что нынешний год стал пиковым по объему строительства в Москве и начиная со следующего года жилья здесь будет вводиться все меньше и меньше.

За пределы МКАД устремились не только строители жилья, но и девелоперы проектов в области коммерческой недвижимости. "Среди основных тенденций на рынке коммерческой недвижимости можно выделить перемещение качественных офисных площадей за пределы центра города и дальше, а также увеличение их масштаба, что связано с нехваткой дорогих офисных зданий и высокими арендными ставками. Сегодня многие арендаторы предпочитают снимать офисы за пределами центра. Вместе с тем, поскольку эти районы не обладают развитой инфраструктурой, застройщики проектируют вместо обычных бизнес-центров многофункциональные объекты повышенной масштабности", -- говорит Елена Калинина. Таким образом, окончательно оформилась тенденция смещения строительной активности из Москвы в прилегающие регионы.

Дела судебные

В этом году институты власти активно демонстрировали свое негативное отношение к сложившейся практике взаиморасчетов на рынке недвижимости. В феврале 2007 года был арестован глава группы компаний "Вашъ финансовый попечитель" (ВФП) Василий Бойко, которому вскоре были предъявлены обвинения по двум статьям Уголовного кодекса: мошенничество и легализация имущества, добытого преступным путем. По мнению следствия, глава "ВФП" незаконно скупил около 24 тыс. га земли в Рузском районе Подмосковья, где планировал построить курортную зону "Рузская Швейцария". Формальным поводом для возбуждения дела стали жалобы в правоохранительные органы депутата Ивановского сельского поселения Николая Клюева. По мнению жалобщика, Бойко мошенническим образом скупал паи в совхозах, активно подделывая документы.

Сам предприниматель все обвинения отрицает. Следствие по этому делу продолжается, а срок содержания главы "ВФП" под стражей был продлен до февраля 2008 года. Более того, к нему в качестве обвиняемых присоединились гендиректор компании Мария Лобода и ее заместитель Олег Чудновский, которые также были помещены в СИЗО. По мнению участников рынка, в схемах, которые использовал Василий Бойко, нет ничего удивительного: большинство российских лендлордов приобретали свои участки через полузаконную скупку земельных паев у крестьян. А арест основателя "ВФП" свидетельствует только об отношении властей к этой практике, заслужившей право гражданства на загородном рынке недвижимости.

Если дело

Василия Бойко -- это удар по девелоперам коттеджных поселков, то налоговые претензии к компании "МИАН" -- это угроза строителям городской жилой недвижимости. Летом 2007 года арбитражный суд Москвы признал обоснованными претензии Федеральной налоговой службы, которая обвинила риэлторскую компанию в неуплате налогов на сумму 1 млрд руб. По мнению налоговиков, "МИАН" использовал в своей деятельности так называемую "вексельную" схему. Согласно этой схеме, приобретатель жилья покупает вексель и заключает предварительный договор купли-продажи. В результате квартира оплачивается векселем, и клиент формально не участвует в строительстве. Такая схема стала популярной у застройщиков после принятия закона "Об участии в долевом строительстве", вступившего в силу в 2005 году усложнившего процесс привлечения средств соинвесторов. Однако компания "МИАН" использовала вексельную схему еще в 2002--2003 годах. Более того, созданные компанией "МИАН" структуры продавали векселя друг другу с дисконтом. В результате Московский арбитраж постановил заплатить налоги, а затем это же решение поддержал Девятый арбитражный апелляционный суд. Более того, судьи решили, что компания сознательно уклонялась от уплаты налогов.

Теперь против ее руководителя и главного бухгалтера может быть возбуждено уголовное дело. Аналогичные проверки проводятся не только в "МИАНе", но, по данным участников рынка, и в других крупных риэлторских и девелоперских компаниях. Представители этих компаний называют все обвинения беспочвенными.

При этом, как утверждают независимые эксперты, "вексельная" схема пользуется у московских строителей особенной популярностью.

Игра на публику

Что касается самих участников рынка недвижимости, то в 2007 году многие из них массово решили зафиксировать свою капитализацию и тем самым подвести итог своей многолетней работы. Наиболее популярным способом реализовать это желание является IPO, или первичное размещение акций. За минувший год сразу несколько крупных компаний предложили свои акции на одной из самых престижных финансовых площадок мира -- Лондонской фондовой бирже (LSE).

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев уверен, что это самое значимое событие уходящего года. "Более того, в ближайшее время число таких компаний увеличится", -- уверен он.

Если в 2006 году на LSE вышли такие компании, как строитель московского элитного жилья RGI International и девелоперское подразделение АФК "Система" -- "Система-Галс", то в нынешнем на лондонской бирже более крупные игроки. В мае 2007 года компания AFI Development, объединяющая российские девелоперские проекты Льва Леваева, продала в столице Великобритании 19% акций за 1,4 млрд долл. В результате ее капитализация составила 7,3 млрд долл. Следующей крупной российской девелоперской компанией, вышедшей на IPO, стала группа компаний "ПИК". Владельцы продали 15% акций за 1,8 млрд долл., а капитализация компании превысила 12 млрд долларов.

Разразившийся на мировых рынках в сентябре 2007 года кризис напугал других игроков, собравшихся было выйти на IPO. В частности, корпорация Mirax Group перенесла публичное размещение на год. В связи с этим свой пост в корпорации покинул председатель ее правления Максим Фролов. Однако опасения были напрасными. "Кризис ипотечного кредитования в США негативно отразился на европейском рынке и на рынке ипотечного кредитования в Казахстане. На российский же рынок это оказало минимальное влияние, поскольку требования банков к заемщикам у нас гораздо выше, чем на Западе, и риски сведены к минимуму", -- говорит Владислав Луцков. В свою очередь петербургская группа "ЛСР" не испугалась и провела IPO вполне успешно, заработав на продаже 12,5% акций 772 млн долл. Капитализация компании в итоге составила 6,8 млрд долларов.

Рублевый расчет

Кризис в США и падение курса американской валюты стали дополнительным стимулом к тому, чтобы участники рынка сменили основную валюту расчетов с доллара на рубль. Основной же причиной такой перемены стали поправки к закону "О рекламе", запретившие устанавливать цены в иностранной валюте.

"Этот переход был достаточно логичен и своевремен. Динамика обменного курса серьезно снизила стоимость недвижимости в рублевом эквиваленте. Переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в крупных городах к общероссийскому формату, с другой -- свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы. Кроме того, для ряда компаний-застройщиков он стал поводом для повышения цен через установку внутреннего курса конвертации", -- считает руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев. В отдельных случаях продавцы устанавливают свой, более выгодный курс в условных единицах, например 28,5 руб. за у.е. А рынок luxury, по словам Владислава Сухарева-Погожева, взял курс на евро. По словам Владислава Луцкова, "в регионах профессиональные участники рынка еще оперируют долларовыми ценами, а вот ипотечные кредиты в долларах практически не выдаются".

Подводя итог, заметим, что 2007 год не принес каких-то существенных потрясений российскому рынку недвижимости. В будущем все обозначенные тенденции, по мнению экспертов, продолжатся, однако оживления могут добавить результаты парламентских и президентских выборов, в ожидании которых российская экономика живет весь уходящий год.

13.12.07