Догнать и обогнать Москву

Цены на недвижимость в крупнейших городах страны распределились на четыре группы.

В первой группе Москва со средней ценой в 5299 долл. за квадратный метр. Во вторую группу попали Санкт-Петербург (3115 долл.), Екатеринбург (2563 долл.) и Новосибирск (2438 долл.). Это крупнейшие по численности и экономическому весу города страны. В третью группу попали Пермь (2215 долл.), Самара (2172 долл.), Красноярск (2050 долл.), Нижний Новгород (1982 долл.), Уфа (1932 долл.), Ростов-на-Дону (1896 долл.). В четвертой группе находятся города Казань (1681 долл.), Омск (1680 долл.), Волгоград (1636 долл.), Челябинск (1584 долл.).

Москва, безусловно, опережает своего ближайшего "конкурента" Санкт-Петербург, где цена на 70% ниже, чем в столице. В других же городах страны цены в два или три раза ниже московских.

Вместе с тем говорить о том, что Москва как-то выделяется по темпам роста цен, не приходится. Длительные наблюдения показывают, что цены в разных городах выросли за последние годы примерно одинаково. Средний рост цен в крупнейших городах страны за восемь лет составил 8,44 раза. Если в некоторых городах рынок на долгое время успокаивался, то рано или поздно наступал час X и происходил взрывной рост цен. Так, например, было в 2007 году, когда в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Уфе, где длительное время жители радовались штилю на рынке недвижимости.

По мере развития экономики рынок недвижимости все больше становится связанным с потенциалом города. Если мы сравним между собой место города в ценовом рейтинге в 1994 году и сегодня, то обнаружится очевидная закономерность. Наиболее крупные по численности города страны стали и наиболее дорогими. Если в 1994 году в период всеобщего кризиса Екатеринбург находился на 11-м из 14 мест, то теперь он прочно обосновался на третьем месте. Кроме того, следует отметить, что именно за последний год обозначился ускоренный рост цен в регионах Сибири и Урала (за исключением Челябинска).

Прогноз на следующий год -- дальнейшее увеличение цен во второй ценовой группе: Санкт-Петербург, Екатеринбург и Новосибирск, а также рост рынка Нижнего Новгорода как четвертого по численности и успешно развивающегося многофункционального города.

Существует и иной подход к прогнозированию дальнейшего поведения рынка.

Проводившиеся ранее исследования (Г. Стерник) указывают на постоянство соотношений между собой цен крупнейших городов страны. Если какие-то города отставали или выходили вперед, то рано или поздно все возвращалось в рамки устойчивой структуры цен: либо цены в городе резко росли, догоняя рынок, либо замедлялись, и "российский рынок" догонял их.

Крупнейшие города страны по кратности роста цен с 2000 года разделились на две четкие группы. В первую попали города, в которых цены выросли примерно в 7--8 раз. Это Санкт-Петербург, Уфа, Казань, Нижний Новгород, Москва, Челябинск, Ростов-на-Дону. Во вторую "опережающую" группу, где цены увеличились в 10--12 раз, входят Екатеринбург, Волгоград, Омск, Пермь, Новосибирск, Красноярск. Невысокий рост Уфы -- в пять раз за семь лет -- не свидетельствует о том, что в этом городе начнется рост рынка. Дело в том, что в отличие от других городов страны рынок недвижимости Уфы во время кризиса 1999 года "упал" в гораздо меньшей степени.

В то же время прогнозы, основанные на другом подходе, указывают на грядущее резкое ускорение цен в городах первой группы (выросшие в 7--8 раз) с потенциалом роста около 50%. Попавшая в эту группу Москва к концу 2008 года, согласно этой гипотезе, выйдет на средний ценовой уровень в 8000 долл. за квадратный метр. С такой средней ценой за квадратный метр столица выйдет на уровень ведущих городов мира, таких, как Лондон или Нью-Йорк.

Больше строим - ниже цены?

Как высоко могут вырасти цены? Существует устойчивый стереотип, что, как только мы начнем строить много жилья, цены рухнут. Но, во-первых, необходимо строить очень долго и очень много. После развала СССР строительство в стране последовательно сокращалось. По сравнению с 1990 годом в 1999 году строилось за год жилья в два раза меньше. Происходило это по причине развала прежнего механизма финансирования отрасли на основе государственного планирования.

Кредитные условия как для застройщиков (строительные кредиты), так и для граждан (ипотечные кредиты) были невыгодными, поэтому был создан механизм финансирования строительства за счет средств "дольщиков", который в условиях резкого снижения реальных доходов населения не мог обеспечить достаточный приток денег в строительную отрасль.

Общий объем жилья, которое не было построено в стране за 18 лет перехода экономики на новые рельсы, можно оценить в 380 млн квадратных метров.

Несмотря на то что благодаря трудному, но, судя по результатам, успешному старту национальной программы "Доступное и комфортное жилье" темпы ввода нового жилья практически достигли советского уровня, необходимы еще значительные усилия, чтобы насытить рынок жилья. Даже при заявленных недавно в выступлении первого вице-премьера Дмитрия Медведева ориентирах строительства на уровне 95 млн квадратных метров в год потребуется больше десяти лет, чтобы построить то жилье, которое страна недополучила за прошедшие 18 лет.

Вместе с тем не стоит забывать о том, что значительная часть жилищного фонда ветшает и выбывает из оборота. Кроме того, следует помнить о необходимости скорой замены домов первых индустриальных серий по причине физического износа. Все это прибавляет потенциальные объемы необходимого строительства.

Связь цен на жилье и темпов строительства существует, но она осложнена таким фактором, как экономический рост в городах. Проведенный анализ (соотношение ввода жилья на одного жителя в 2000--2006 годах и увеличения цен на жилье) показывает, что в Казани, с ее самым большим среди крупнейших городов объемом введенного жилья, рост цен на рынке недвижимости был даже больше того, что наблюдался в Нижнем Новгороде, где в последние восемь лет был самый низкий объем строительства. Аналогичное сравнение Красноярска и Ростова-на-Дону: при примерно равных объемах ввода жилья рост цен в последнем в 1,5 раза ниже.

Справедливости ради следует отметить, что в городах, в которых цены выросли меньше всего (Уфа, Москва, Казань, Санкт-Петербург), власти много внимания уделяют поддержке строительного комплекса. Вместе с тем даже такой большой уровень ввода жилья не воспрепятствовал росту цен в семь-восемь раз за семь лет.

Спрос будет возрастать

Вопрос, который задает себе каждый, кто покупает квартиру: неужели цены могут расти бесконечно, ведь средств у людей не так много?

Сначала о доступности жилья и возгласах "доколе!". Во всем мире жилье считается товаром дорогим. Если мы почитаем блоги и гостевые книги форумов других стран, то возникнет чувство, что "где-то я это уже слышал". Все и везде гневно осуждают рост цен и ожидают их снижения.

Купить квартиру за счет собственных доходов может позволить себе не каждый житель даже западных стран. Коэффициент доступности жилья, который отражает теоретическую возможность стандартной семьи купить стандартную квартиру в 50 кв. м при условии расходования на это доходов всех членов семьи, показывает, что Россия и Москва по этому показателю занимают отнюдь не плачевное положение. В Москве (4,1 года) этот показатель близок к среднему по Америке (3,7 года). В России он немного выше -- 4,7 года. В Европе с доступностью жилья ситуация в среднем лучше -- коэффициент доступности равен трем годам.

Если же сравнивать показатели Великобритании (5,5) и Лондона (8,3), то становится понятным, что в Москве доступность жилья относительно высокая.

Вместе с тем рост возможностей, открывающихся благодаря ипотечному кредитованию, при увеличении объемов строительства усилит доступность жилья.

Целевой коэффициент, приводимый Институтом экономики города, для России должен быть равен трем.

В основе роста цен на недвижимость кроме факторов предложения лежат также фундаментальные факторы спроса. С одной стороны, около 75% сделок на вторичном рынке -- это альтернативные сделки. При совершении таких сделок платить всю сумму стоимости квартиры не требуется. Обычно речь идет о доплате в несколько десятков тысяч долларов. Найти такие деньги гораздо легче. Кроме того, возможности ипотеки существенно расширяются. Сегодня, согласно официальным данным, количество сделок по ипотеке превышает уровень в 15% во всех федеральных округах России. Развитие ипотечного рынка происходит быстро. Напомним, что еще в 2005 году таких сделок было в среднем 3--4%. Целевой показатель программы "Доступное и комфортное жилье" -- 30%.

Стоить помнить, что со стороны спроса ситуация на рынке недвижимости определяется не только тем, что много людей желает улучшить свои условия жизни. Благодаря экономическому росту и увеличению доходов населения у людей стали появляться сбережения и возможности использовать кредитные ресурсы.

Сама модель поведения и стандарты потребления в стране изменились. Разница между тем, что мы видим на телеэкране как образец жизни, и тем, что видим в реальности, незаметно становится стимулом к улучшению жизненных условий.

Современные квартиры становятся больше, все больше семей остается неполными, традиция жить вместе с родителями уходит в прошлое. Уже из этого неполного перечисления факторов, способствующих дисбалансу спроса и предложения на рынке, четко проявляется фундаментальная основа роста цен на рынке недвижимости.

13.12.07