Система различных финансовых, и не только, пирамид известна давно. Они существовали еще задолго до МММ, в том числе и строительные, но не были так широко раскручены, как "три бабочки". Как и Мавроди, первые виртуальные строители уже отсидели свои сроки и сегодня вышли на свободу с "чистой совестью". Именно благодаря им и появилось такое понятие, как соинвестор, который как вкладывал, так и продолжает вкладывать свои деньги в дома и квартиры, которых еще нет и неизвестно, будут ли. Ведь психология "халявы" зародилась в нашем общественном сознании еще до того, как на предпринимательской арене появились новые "великие комбинаторы" постсоветской эпохи.
Тем не менее, если дело ведется честно, то человек смело может вложить свои деньги в финансирование строительства своего будущего жилья. Но и здесь существует большой риск. Различные социальные инициативы по типу: "Строим, поем или идем вместе" в своей рекламе рассказывали, что пока средства вкладываются в еще не построенный дом, квартиры в нем будут стоить дешево. Вкладчики заберут их практически по себестоимости. Но никто из последних не задавался вопросом, а какая в таком случае выгода тем, кто организует "строительство"? Какой смысл отдавать квартиру по себестоимости?
УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС НАДО ЧТИТЬ
Перспектива купить как можно дешевле всегда привлекательна, а тем более в Москве и Московском регионе. Широкая реклама на ТВ и в печатных СМИ, которым привыкли доверять и которым просто ни к чему обманывать наивных и простодушных граждан, сделала свое дело. Просто никто не видит и не читает, что написано мелким почерком, - за рекламу СМИ ответственности не несут. Вот народ и покупается на всеобщее зомбирование и несет свои деньги в пирамиды.
Правда, существуют Гражданский и Уголовный кодексы, и статью 159 (мошенничество) никто не отменял. Но строительные аферисты об этом прекрасно знают, потому что кто-то все-таки получает свое долгожданное жилье. Свидетельством тому являются проверки правоохранительных органов, устраиваемые по жалобам вкладчиков, которые не могут своевременно получить квартиры. В таких случаях в пирамиде заявляют, что у них, мол, существует очередь и она потихоньку продвигается. Кроме того, показывают договор, который подписал сам жалобщик. Таким образом, из Уголовного кодекса дело перетекает в гражданско-правовые отношения. Начинает работать статья 421 (свобода договора). То есть гражданин бумаги подписывает сам, все понимает и осознает, о чем свидетельствует его подпись в договоре, поэтому, если возникают какие-то последствия, в первую очередь виноват сам "подписант".
Все это напоминает ситуацию, которая недавно происходила с различными банковскими, потребительскими кредитами. Когда человек подписывал договор на приобретение машины или телевизора, но не обращал внимания на то, что написано мелким шрифтом. А там как раз речь шла о дополнительных поборах за обслуживание, за открытие и ведение счета, о том, что проценты начисляются не на остаток, а на всю сумму. И получается, что человек покупает телевизор не за те цифры, которые указаны в бумаге, а на 50-100 процентов дороже, чем если бы он купил его за наличные.
Такая же схема работает и с соинвесторами. По статьям УК назвать строительные пирамиды мошенниками сложно, поскольку нет состава преступления, потому как дома строились и строятся. А кто виноват в том, что цена растет или случаются какие-то непредвиденные расходы? Соинвестор, финансируя строительство дома, так же рискует, как и организатор фирмы. Последний рискует собственными деньгами и деньгами своих соинвесторов.
ТЕХНОЛОГИЯ ОБМАНА
Строительные пирамиды используют ту же схему, что и финансовые. То есть, если в финансовых деньги более поздних вкладчиков идут на выплату дивидендов более ранним, то в строительных - на деньги более поздних соинвесторов достраивается жилье для более ранних. Но рано или поздно поток финансовых вливаний заканчивается, фирма не в состоянии достроить тот или иной дом, и пирамида рушится. Недостроенные дома по решению судов передаются другому подрядчику или хозяину, которые и будут их достраивать. Но квартиры будут стоить уже дороже, потому что новые строительные фирмы не должны отвечать по долгам предыдущих хозяев. Соинвесторам предлагают покупать квартиры не за те деньги, о которых они договаривались изначально, а по новой цене.
По словам Игоря Еникеева, адвоката, ведущего дела обманутых соинвесторов, следовало ожидать, что различные строительные "инициативы" рухнут, с ними произойдет то же самое, что произошло в свое время и с МММ. Московские суды сейчас завалены гражданскими исками обманутых дольщиков.
Адвокат рассказал еще об одном любопытном способе мошенничества - продаже так называемых виртуальных квартир. Вот его суть. Подписывается договор переуступки прав. Человек еще не имеет квартиры, но имеет право ее приобрести, а согласно договору - приоритетное право. И соинвестор решает переуступить это право, продавая его одним, другим, третьим лицам. Таким образом, на одну квартиру начинает претендовать множество людей. А кто из них реально сможет приобрести квартиру, вопрос для мошенника абстрактный. Кроме того, право собственности на квартиру наступает не с момента продажи или переуступки, не с момента заключения договора или акта передачи, а с момента государственной регистрации в Федеральной регистрационной палате. Только тогда сделка считается законченной, а на любой другой стадии может поджидать "подводный камень", например, окажется несколько претендентов на квартиру с переуступленными правами. Гражданам надо знать, что при приобретении квартиры деньги нужно передавать после или одновременно с получением на нее права собственности.
То же самое происходило и происходит и с "дольщиками" - долевыми участниками в строительстве собственного жилья. В этом случае люди заключают договор не с организацией, которая финансирует строительство и имеет договор с подрядчиками, а непосредственно с фирмой, которая строит. Этот вариант напоминает строительство кооперативов советских времен. Но дальше работает та же схема, что и с соинвесторами. Поэтому такое строительство давно себя дискредитировало. - Сегодняшняя "беловоротничковая" юридически подкованная преступность, естественно, отличается от лихих 90-х, когда свирепствовал бандитский беспредел по отъему квартир у граждан, - говорит Игорь Еникеев. - Конечно, подобные уголовные дела еще встречаются в адвокатской практике, но, к счастью, не так часто. Сегодня превалирует изощренное мошенничество. Судебные тяжбы могут тянуться годами, потому что юридически не к чему придраться. Один из моих доверителей, не получив в течение обещанного срока квартиру, сначала обратился в потребительско-ипотечный кооператив с желанием из него выйти и с требованием возврата денег. Там ему сказали, что свои деньги он будет получать обратно в течение многих-многих лет. Поэтому ему невыгодно выходить из кооператива, а лучше продолжать в нем участвовать. Тем не менее, посоветовавшись с адвокатом, человек вышел из компании и обратился в суд с иском о взыскании вложенных средств. Судья, рассмотрев дело, пришел к выводу, что, согласно договору между кооперативом и вкладчиком, часть денег - это паевые взносы, которые при выходе из кооператива не возвращаются. Другая часть денег ушла на посредника, так как строительные кооперативы не имеют права самостоятельно заниматься риелторской деятельностью, поскольку у них нет на это лицензии. Таким образом, пайщик лишается большей части внесенных средств и при выходе из кооператива остается как без денег, так и без квартиры. - Другой мой доверитель, Елена Голубенко, - продолжает адвокат, - пострадала от деятельности "Первой жилищной социально-направленной инициативы" и ООО "Компания Ренессанс". Обе организации получили от потерпевшей сумму в размере 2 миллионов 155 тысяч 253 рублей и не выполнили условий договора. Оплатить найденные женщиной самостоятельно квартиры отказались. В настоящее время эти компании судятся с огромным числом вкладчиков, а несведущие люди продолжают нести им деньги, не подозревая, с кем имеют дело.
Людям, столкнувшимся со строительными мошенниками, надо помнить главное - эти фирмы боятся огласки!
ЦИФРА
15960 долларов - такую сумму, по данным налоговой экспертизы, переплачивает пайщик кооператива "Строим вместе" за квартиру стоимостью в 100 тысяч долларов, которая приобретается в кредит на 5 лет, под 5 процентов годовых. При тех же стартовых условиях заемщик Городского ипотечного банка переплатит менее 15 тысяч долларов. Кроме того, пайщику придется оплатить проверку юридической чистоты квартиры. В среднем это обойдется в 1,5-3 процента от ее стоимости. По мнению налоговых служб, главный минус жилищных кооперативов - высокие риски, поскольку их деятельность не лицензируется, за их устойчивостью никто не следит.
По данным Федеральной налоговой службы по Московской области.
СПРАВКА
Сегодня на строительном рынке действует множество всевозможных пирамид, именующих себя ПИКами (потребительско-ипотечными кооперативами). Они намеренно вводят народ в заблуждение, используя бренд реально работающей - "Первой ипотечной компании", являющейся крупнейшим инвестором московских и подмосковных новостроек. Большинство пирамид пытаются выглядеть как государственные структуры, выполняющие программу "Доступное жилье". Так, к брендам "ДОН-Строя" и "Миэля", в которые вложены миллионы долларов, примазываются небольшие фирмочки, причем бесплатно, и получают узнаваемость у потребителя. Клоны действуют в основном в регионах, подальше от головных компаний, боясь гнева и соответствующих действий со стороны реальных компаний.
В настоящее время широкое распространение получили мошеннические ПИФы (паево-инвестиционные фонды), которые собирают деньги у населения для инвестирования их в различные сферы деятельности, в том числе и в строительство.
Многие работают по законной схеме, но некоторые крадут деньги и скрываются.
Также широко расплодились жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и так называемые фонды взаимной финансовой помощи или поддержки, которые работают по заведомо "пирамидной" схеме. Смысл ее таков: став членом кооператива, человек вносит первоначальный паевой взнос. Затем в течение года ежемесячно увеличивает свой пай из расчета 2 процента от стоимости квартиры. Эти деньги идут на субсидирование тех людей, которые вложили деньги раньше и у них подошла очередь на получение ссуды. А ссуду получают за счет возвратных средств за ранее купленные квартиры и частично из паевых взносов тех клиентов, которые вступили или вступят в кооператив позже. То есть жилье для старых пайщиков приобретается за счет взносов новых. Причем ссуды жилищных кооперативов обходятся покупателям жилья не дешевле, чем по банковской ипотеке.
