90% москвичей не могут приобрести жилье в столице даже при помощи ипотеки, утверждают аналитики Rway. А качественные офисы — в верхних строчках рейтингов самых дорогих в мире.
Российский рынок приближается по своим параметрам к европейскому, снижение доходности в любом сегменте — нормальный процесс, говорят аналитики.
В борьбе за клиента
Весь 2007 год застройщики «планово» повышали цены на готовые новостройки, а потом предлагали скидки и бонусы. Играют на повышение и продавцы вторичного жилья, особенно экономкласса, говорит Александр Крапин, гендиректор Rway. По его словам, крупные игроки пытаются поддержать искусственное завышение цен активными PR-кампаниями. «Реальных сделок на рынке мало, и они происходят со скидкой в 5-15% к цене предложения», — добавляет он. Представитель крупного девелопера заявил, что продавцы сейчас сильно заинтересованы в покупателях, но не готовы «опустить» рынок, поэтому идет разноплановое воздействие на потребителя, стимулирующее его к покупке по существующим ценам. Пресс-секретарь ГК МИАН Светлана Фуфаева отмечает перераспределение бюджетов в пользу эмоциональных носителей: интернета, радио, ТВ, а также «косвенных методов воздействия» (PR и т. п.). По словам сотрудника рекламного агентства, некоторые застройщики уменьшили объемы рекламы в деловых изданиях и вместо модульной рекламы публикуют «строчки» и «рамки» в газетах бесплатных объявлений.
Аналитик МИАН Алексей Кудрявцев привел данные о 30%-ном росте числа заявок на квартиры в ноябре, однако не сказал, сколько из них оформились в реальные сделки. Количество звонков от потребителей не отражает реального спроса, говорит Олег Репченко, руководитель irn.ru. Согласно опросу irn.ru, 5% москвичей планировали в 2007 г. покупку квартиры.
При нынешних ценах менее 10% москвичей могут купить новое жилье, даже с учетом ипотечных кредитов и ожидаемого роста доходов, подсчитывает Крапин. По его словам, недовольство «недоступным жильем» нивелируется властями: в Москве в 2008 г. из запланированных 5 млн кв. м на городские жилищные программы будет выделено уже 2,58 млн кв. м.
Предложение и цены
Квартир на продажу будет меньше, резюмирует Кудрявцев. С учетом запрета на точечное строительство он прогнозирует сужение предложения, которое сейчас составляет примерно 300 объектов. По его данным, к ноябрю остановлены уже 25 «точечных» строек.
«Если даже предложение сожмется до нуля, у платежеспособного спроса есть предел», — возражает Репченко. Средняя цена 1 кв. м новостроек, по данным МИАН, в ноябре составила $4995. В «Миэле» называют $5773. Элитный покупатель платил по $15 000-20 000 за 1 кв. м, говорит Надя Кот, управляющий директор «Кирсанова риэлти».
Ипотека вряд ли сможет помочь рынку: максимум, на что она способна, — поддержать продажи, размышляет Дмитрий Таганов, аналитик «Инкома». По данным застройщиков, новостройки по ипотеке покупают 5-10% клиентов.
Репченко не исключает, что в 2008 г. отдельные новостройки подорожают — как минимум прибавляя в цене по мере достройки дома, — в целом же цены останутся на нынешнем уровне. Сергей Лядов, пресс-секретарь «Сити — XXI век», говорит о продолжении 5-10%-ной коррекции цен на низкокачественное жилье.
Ликвидация дефицита
Нехватку предложения аналитики «большой четверки» наблюдают и во всех сегментах коммерческой недвижимости: офисном, торговом, складском. Их насыщения, за которым должно последовать снижение арендных ставок, в 2008 г. эксперты не ожидают. Вакантные площади не превышают 2%. За неполный 2007 г., по данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, престижные офисы подорожали на 65,4%.
В ноябре в Москве насчитывалось около 6,4 млн кв. м качественных офисных площадей (из них около 900 000 кв. м — класса А), по оценке Knight Frank. По прогнозу Jones Lang LaSalle, к концу 2007 г. предложение достигнет 7,3 млн кв. м. В 2008 г. активное строительство бизнес-центров, в том числе в рамках многофункциональных проектов, продолжится — в основном за пределами ТТК и на МКАД, арендные ставки и цены продаж будут расти, высказывают общее мнение аналитики Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko. По прогнозу Юрия Юдакова из Praedium, в 2008 г., как и в 2007 г., будет развиваться тенденция «брать метры с запасом», а излишки сдавать в субаренду.
По тому же пути — за Третье транспортное кольцо, ко все большим площадям и многофункциональности — движутся и торговые центры. С начала 2007 г. в Москве их открылось 10, говорит Максим Гасиев, региональный директор Colliers International. На конец ноября общая площадь качественных торговых центров Москвы составила около 3,45 млн кв. м (торговая площадь — более 1,76 млн кв. м), до конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 700 000 кв. м, по данным Colliers.
Уровень вакантных площадей невелик: по данным Praedium, менее 1%, по оценке Кnight Frank — 1,6%. «Пока это рынок девелоперов. Все новые объекты к моменту открытия полностью сданы», — говорит Елизавета Эстрина, аналитик Praedium.
Предложение складов в 2008 г. подтянется к спросу, говорит Руслан Суворов, представитель Praedium. Пока, по его словам, оно отстает, отсюда рост арендных ставок: в 2007 г. — на 7-8%.
