В 2007 г. столичный рынок недвижимости пережил не лучшие времена. Высокая стоимость жилья стала серьезным барьером для многих покупателей. Продавцы, кто рассчитывал заключить сделки по более выгодным ценам, тоже не достигли желаемых результатов.
Продают последнее
Ситуацию на первичном рынке недвижимости Москвы в первую очередь определяют объемы вводимых площадей. В 2007 г. в городе планируется построить 5 млн кв. м, из них 2,5 млн кв. м будет отдано под социальное жилье.
В текущем году строительство коммерческого жилья в Москве преимущественно велось в границах МКАД. Вклад периферийных районов столицы, расположенных за кольцевой автодорогой и поставляющих на первичный рынок недвижимости самое доступное предложение, весьма ограничен. Причина — резерв одних районов (Новокосина, Куркина, Митина, Северного Бутова) уже практически исчерпан, на территориях районов, где еще остались площадки под застройку (в Некрасовке, Кожухове, Щербинке), они преимущественно используются для строительства по горзаказу.
По данным компании «Пересвет-Инвест», за последние месяцы предложение первичного рынка уменьшилось. Если в июле на рынке было 553 объекта, то в сентябре — 416. «Жилья в Москве мало, и наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства», — соглашается Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании. «Если в прошлом году мы оценивали дефицит спроса по новостройкам в 30-40%, то в этом году недостаток предложения по сравнению со среднегодовыми показателями составляет около 20%, — говорит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга “Миэль”. — По многим объектам происходит распродажа последних квартир».
По словам Даромира Обуханича, 2007 год отмечен резким ростом себестоимости строительства в связи с удорожанием основных строительных материалов, а также сложностью реализации девелоперских проектов, особенно на этапе первичного получения земельных участков и выпуска распорядительных документов. Что также не способствовало быстрому выходу на рынок новых предложений.
Кризис на мировом финансовом рынке привел к удорожанию заемных средств — основного источника финансирования многих уже начатых проектов. По словам Ольги Базановой, директора по маркетингу DeltaCredit, увеличилась стоимость финансирования для российских банков.
Тем не менее инвестиционно-строительные компании придерживали предложение, рассчитывая наверстать упущенное, когда рост цен возобновится. Но и покупатели не спешили заключать договоры в надежде на падение цены. «Начавшийся летом 2006 г. период стагнации на московском рынке недвижимости завершился, — уверен тем не менее Александр Моторин, исполнительный директор департамента недвижимости Mirax Group. — С середины лета покупательский спрос заметно активизировался во всех сегментах рынка».
Но индексация цен на рынке недвижимости в 2007 г. была продиктована не обычной для этого причиной — ростом спроса, а высокой инфляцией, считает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». Цены росли абсолютно на все товары, и застройщики были вынуждены проводить индексацию цен. До конца года следует ожидать рост в пределах 2-3% в месяц, предполагает Владислав Луцков.
Они возвращаются
В первом полугодии 2007 г. ситуация на вторичном рынке была благоприятной для покупателей. Предложение росло. По данным РАН «Савва», если в январе на рынке было 16 871 предложение, то в мае — 23 551. Во втором полугодии наступил перелом, продавцов не устраивала сложившаяся ситуация, и большинство из них прекратили продажи. К сентябрю объем рынка достиг своего годового минимума — 13 964 предложения. Покупатели, те, кто уже не смог откладывать продажи, в сентябре вернулись на рынок, постепенно стали возвращаться и продавцы — в октябре предложение выросло на 5% (до 14 703).
По данным «Миэля», в последние три месяца сохраняется тенденция увеличения средней удельной цены предложения (до $5106 за 1 кв. м по итогам октября) и уменьшения количества предлагаемых на продажу квартир. С начала года (относительно декабря 2006 г.) уровень средних цен повысился на 5,8%. По данным Penny Lane Realty, стоимость 1 кв. м на рынке элитной недвижимости в Москве составляет от $10 000 до $35 000, а цены отдельных предложений превышают $50 000 за 1 кв. м.
Наталья Ветлугина отмечает, что значительная часть предложения — это старый жилой фонд. «Владельцы опасаются резкого удешевления этой недвижимости, поэтому спешат ее продать», — объясняет она.
Дома и заводы
В 2008 г. столичное правительство не намерено снижать темпы строительства. Как и в 2007 г., в столице планируется возвести около 5 млн кв. м жилья. По словам Александра Козлова, начальника отдела маркетинга и рекламы «Пересвет-Девелопмент», в 2008 г. будет вестись строительство примерно 300 жилых домов. Но подход к подбору строительных площадок изменится.
Новый градостроительный кодекс Москвы, проект которого одобрен в сентябре, предполагает ограничить точечную застройку. Объектами точечной застройки, по новой версии закона, могут быть только детские сады, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы, а также «стартовые» дома для переселения. Хотя старший юрист компании Tenzor Consulting Group Станислав Ражковский считает: ожидания запрета точечной застройки в Москве необоснованны. А обывательское толкование понятия «точечная застройка» не совпадает с толкованием чиновников. «Критерии, какой строительный проект следует считать точечной застройкой, не определены ни в действующем законодательстве, ни в проекте градкодекса. Фактически может быть построено все, что не противоречит нормам строительства», — подчеркивает он.
Большую часть намеченных объемов планируется получить на площадях, освобождаемых после вывода промышленных предприятий, а также за счет реновации городских кварталов, занятых пятиэтажками сносимых серий или морально устаревшими домами. Затраты застройщиков на реализацию проектов увеличатся, и компенсировать их они будут за счет покупателей.
В 2008 г. в столице начнется разработка нескольких крупных площадок. Одна из них располагается на территории Северо-Западного округа. На 54,1 га микрорайона 9-го района Южного Тушина планируется построить шесть жилых домов высотой 26-33 этажа и 10 — по 14-24 этажа. Общая площадь новой жилой застройки составит 331 900 кв. м. Комплексная реконструкция микрорайона осуществляется в рамках среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки Москвы.
Вторая площадка на территории округа располагается в Куркине. Это микрорайон № 8, занимающий площадь 6,79 га. Строительство первой очереди микрорайона планируется осуществить в 2007-2009 гг. В настоящее время разрабатывается проектная документация и определяются строительные объемы.
На территории Западного АО крупный участок под застройку подобран в квартале № 2 района Очаково-Матвеевское. На участке площадью 20,61 га планируется разместить 11 жилых домов переменной этажности (9-25 этажей). Общая площадь новой застройки составит 107 500 кв. м.
В Северо-Восточном АО широкомасштабное строительство будет вестись в районе Марфино, где планируется возвести 675 000 кв. м жилья. Компания «Дон-Строй» объявила о проекте на востоке города, рядом с Лосиным островом, где на месте стадиона «Красный богатырь» планируется возвести многофункциональный жилой комплекс общей площадью 260 000 кв. м. В рамках программы комплексной реконструкции района Ховрино (Северный АО) будет построено 14 жилых домов общей площадью более 160 000 кв. м.
В Москве насчитывается 66 промышленных зон, которые занимают примерно 20% территории города. По генплану Москвы, до 2020 г. 18 млн кв. м жилья планируется возвести за счет освоения этих территорий. В 2007 г. на участках, освобождаемых после вывода производств, намечено построить около 800 кв. м жилья. Эти темпы намечено выдерживать и в будущем.
Одна из самых престижных площадок — территория кондитерской фабрики «Красный Октябрь». На участке площадью около 40 га планируется построить примерно 70 000 кв. м жилья, а также офисные и торговые комплексы, объекты инфраструктуры. Работы над проектом ведутся с 2003 г., но несогласованность интересов инвесторов и города отодвигала начало работ над проектом. Другая площадка, поменьше (1,3 га), находится на месте Бадаевского пивзавода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти. Строительство жилого микрорайона в 2008 г. начнется на месте выведенного завода «Каучук» в Хамовниках. Общая площадь реконструируемой территории — 11 га.
Правительство Москвы утвердило проект планировки реорганизуемой зоны № 55 в Перово. На участке около 30 га будет построено 188 700 кв. м жилья. В промзоне на месте Люберецких полей аэрации планируется построить около 5 млн кв. м. В 2008 г. продолжатся застройка промзон в районе «Москва-Сити», «Красный Восток», «Грайвороново», на территории, ранее занимаемой компанией «Энерготехпром» в Новых Черемушках, реорганизация промзоны завода «Серп и Молот» и др. «Реализация масштабных проектов требует значительных финансовых и временных затрат, поэтому ждать их выхода на рынок придется довольно долго», — отмечает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.
Из крупных точечных объектов, строительство которых планируется закончить в 2008-2009 гг., в «Пересвет-Девелопмент» выделили ЖК «Разумовский» на ул. Верхней Масловке в САО. Общая площадь — 34 000 кв. м, жилая — 18 896 кв. м. Многофункциональный ЖК «Алексеевский» на Маломосковской улице тоже возводится в САО. Общая площадь новостройки составит 26 300 кв. м, жилая — 15 270 кв. м. Жилой 24-этажный комплекс на ул. 1-й Новокузьминской, 11, строится в ЮВАО. Общая площадь — 16 109 кв. м, жилая — 11 407 кв. м. Монолитно-кирпичный жилой комплекс общей площадью 33 461 кв. м (жилая — 18 987 кв. м) появится на ул. Удальцова в ЗАО.
Цены и выборы
Большинство опрошенных экспертов связывают ценовую ситуацию на рынке недвижимостью с предстоящими выборами президента России в 2008 г. По опыту прошлых лет уровень продаж перед выборами снижается, а цены замедляют свой рост.
Существенно играла на повышение цен ипотека — механизм, который, по мнению госчиновников, должен сделать жилье доступным для разных слоев покупателей. В 2007 г. в крупных столичных агентствах недвижимости на заемные средства приобреталось от 10% до 30% от общего числа объектов. Ожидается, что в 2008 г. количество ипотечных сделок увеличится. По мнению экспертов, это является своеобразным гарантом сохранения стабильного состояния рынка недвижимости.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «Инком», ожидает серьезных изменений только в случае резкой смены банковской политики. «К позитивным вариантам таких перемен можно отнести снижение процентной ставки по ипотеке, к отрицательным — отказ от ипотеки, явный или в виде усложнения получения кредитов, обусловленный возможным кризисом в этом сегменте», — подчеркивает он.
По мнению Александра Зиминского, наиболее благоприятным моментом для приобретения элитной недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке станут первые месяцы 2008 г. «Однако уже после выборов спрос на элитное жилье заметно увеличится, поскольку на рынок выйдут покупатели, которые откладывали приобретение квартиры до этого момента», — отмечает он. «Темпы роста цен составят 8-10% в первом полугодии и 10-15% — во втором», — прогнозирует директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.
Ситуация на рынке типового жилья будет развиваться по похожему сценарию. «Бурный рост цен на московское жилье вряд ли стоит ожидать в 2008 г., — соглашается Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости Doki. — Наиболее вероятен инфляционный рост цен, обусловленный внутренней инфляцией и изменением курса валют». По мнению Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы «МИАН — Агентство недвижимости», цены на первичную недвижимость в отсутствие серьезного спроса со стороны инвесторов будут расти с незначительным опережением темпа инфляции и увеличатся на 12-14%.
Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения, который будет поддерживаться в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 гг. «Мы ожидаем прирост среднего уровня в этом сегменте на 8-10%», — говорит Кудрявцев.
Евгений Якубовский, замгендиректора компании «Новая площадь», напомнил о прогнозах, сделанных Геннадием Стерником, главным аналитиком РГР, о достижении средних цен в столице уровня $8000 за 1 кв. м к середине 2009 г. «Наблюдаемые сегодня темпы роста с легкостью позволят рынку это сделать», — считает он.
