Кризис ликвидности, накрывший финансовые рынки из-за дефолтов в сегменте высокорискованной ипотеки США, привел к тому, что этой осенью главной тенденцией российского ипотечного рынка стало ухудшение доступности ипотеки. Идет сегментация рынка, но ничего фатального для российской ипотеки не произойдет, считают эксперты, она будет расти, в результате чего в следующем году объемы рынка удвоятся.
Сейчас, по оценке директора департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексея Дороша, с рынка ипотеки ушло уже 10–15 банков. Если критическая ситуация с рефинансированием портфелей у банков сохранится и в начале следующего года, то могут уйти 30–40% игроков из 50 активно работающих на рынке, прогнозирует председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов.
Длительный период снижения ставок закончился, ипотека дорожает. Начиная с августа 2007 года банки повышают ставки, сворачивают рискованные ипотечные программы на первичном рынке жилья, прекращают кредитование в долларах из-за отсутствия возможности рефинансировать ипотечный портфель за рубежом и затягивают сроки выдачи кредитов. Правда, публично заявлять о происходящем банки, как правило, не решаются. Единственным исключением из этого правила стал Москоммерцбанк, первым объявивший в августе о повышении процентных ставок на 0,5–1,5% для заемщиков, не подтверждающих свой доход официально. Другие банки подтверждали информацию о произошедших изменениях задним числом. Одним из первых от кредитования без первоначального взноса отказался «ДельтаКредит». От кредитования в новостройках до конца года отказался банк «Возрождение». Перестал выдавать ипотечные кредиты в долларах Юниаструм Банк, который также сообщил о повышении ставок в среднем на 1,5%. УРСА Банк повысил минимальную ставку на 3% по кредиту «Классический».
Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам фиксируют также рыночные индексы. Так, уже два месяца подряд ухудшение условий по ипотеке отражает индекс «Фосборн». Он рассчитывается ипотечным брокером «Фосборн Хоум» и показывает средневзвешенную ставку по оптимальным предложениям ипотечных кредитов. На начало ноября, по сравнению с результатами расчетов по итогам полугодия, индекс вырос на 0,7 п.п. в рублях, до 11,5% годовых. По долларовым кредитам повышение составило 0,3 п.п. — 9,98% годовых. Ситуация в первую очередь объясняется кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием, отмечают аналитики «Фосборн Хоум». С началом кризиса sub-prime на рынке ипотеки США стоимость фондирования возросла, что привело к изменению условий ипотеки и в России.
Между тем статистика ЦБ показала снижение средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам с 13 до 12,7% в рублях и с 11,2 до 11% в валюте. Такое расхождение с данными ЦБ в динамике процентных ставок в «Фосборн Хоум» объясняют тем, что у них индекс отражает оптимальное предложение, а статистика ЦБ показывает фактические условия по выдаче кредитов в стране. Осенью банки сокращали sub-prime программы, и доля более качественных заемщиков, получивших кредиты по более низким ставкам, возросла.
В среднем предложения по ипотеке подорожали на 1–2%, констатирует зампред правления Юниаструм Банка Сергей Бессонов. Не повышали ставки только крупные игроки, в частности Сбербанк, ВТБ 24, банк «ДельтаКредит» и Абсолют Банк. «При этом все банки, продолжающие работать по ипотечным программам, проводят неценовое ужесточение параметров выдачи ипотечных кредитов, не повышая ставки. Устанавливают более высокие требования к платежеспособности заемщиков, увеличивают комиссии за рассмотрение заявки», — отмечает председатель правления Банка «ЖилФинанс» Владимир Фесенко. «У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка», — соглашается зампред правления Абсолют Банка Олег Скворцов. Инвесторов, рефинансирующих ипотечные банки, интересуют кредиты на сумму до 500 тыс. долл. размером до 80% от стоимости залога, выданные на срок до 20 лет заемщикам с официально подтвержденным доходом (по НДФЛ), уточняет зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «Наблюдается общее ужесточение требований к заемщикам, — отмечает вице-президент банка «ДельтаКредит» Лора Файнзилберг. — Таким образом, банки пытаются стать более привлекательными для инвесторов, чтобы обеспечить себе доступ к финансированию».
«Сокращение ресурсной базы ипотеки неизбежно вызовет дальнейшую сегментацию на рынке, выживать будут банки, нашедшие доступ к относительно дешевому фондированию», — считает Владимир Фесенко. В качестве дополнительного ресурса в борьбе за хорошего заемщика банки намерены использовать перекредитование — продукт, который еще полгода назад считался маловостребованным на рынке. «Рефинансирование розничных клиентов имеет большие перспективы. По-прежнему существует значительная доля заемщиков, получавших кредиты 3–4 года назад по ставкам на 2–3% выше действующих. У нас они могут получить новую сумму кредита, большую, чем размер ранее полученного, до 95% от стоимости закладываемого объекта недвижимости», — рассказывает начальник управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. С начала года доля продукта «Ипотека. Рефинансирование» в ВТБ 24 выросла почти в два раза и на начало ноября достигла почти 3% ипотечного портфеля. Не исключено, что будет расти и рыночная доля Сбербанка. Сейчас он является недосягаемым лидером для других игроков — у него одни из самых низких ставок по кредитам в рублях. Доля Сбербанка в объеме вновь выданных кредитов с начала года на 1 октября — 32,8%, в третьем квартале она выросла на 0,3 п.п.
«Ничего фатального с российской ипотекой за последние месяцы не произошло, — оптимистично заявляет зампред правления Юниаструм Банка Сергей Бессонов. — Ипотека в России продолжит набирать обороты, и сегодня нет никаких оснований предполагать обратное». Эти слова подтверждают и данные ЦБ. Так, на 1 октября объем задолженности по ипотечным кредитам у банков вырос до 486,2 млрд руб., увеличившись в два раза по сравнению с 1 января 2007 года. При этом данный показатель не отражает кредитов, которые банки рефинансируют в оперативном режиме, продавая закладные Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) или небанковским организациям. Если посмотреть на объем вновь выданных кредитов с начала года, то окажется, что рост еще больше — 2,3 раза. Правда, в третьем квартале кредиты росли уже не так быстро, как в тот же период прошлого года.
По прогнозам Георгия Тер-Аристокесянца, объем рынка на конец 2007 года достигнет 31 млрд долл., а к концу 2008 года увеличится до 54 млрд долл. Аналогичные цифры называет и вице-президент МБРР Виктор Шпрингель: 30 млрд долл. и 55–60 млрд долл. соответственно. Но органы государственной власти более сдержанны в оценках: те объемы, которые участники рынка ожидают к концу 2008 года, глава МЭРТ Эльвира Набиуллина прогнозирует к началу 2010-го.
У АИЖК есть два сценария развития ипотеки, которые могут реализоваться в следующем году. Согласно первому варианту, АИЖК, Сбербанк и ВТБ не увеличивают процентную ставку. В этом случае сокращается количество банков-кредиторов. По второму сценарию АИЖК, Сбербанк и ВТБ увеличивают процентную ставку. В этом случае снижается доступность кредитов и сокращается количество заемщиков. При этом, как считает глава АИЖК Александр Семеняка, независимо от реализации того или иного варианта в 2008 году произойдет сокращение прироста выдачи ипотечных кредитов по сравнению с темпами 2007 года. Кроме того, вероятно сокращение платежного спроса в регионах с высокой долей ипотеки в общем количестве сделок с жильем.
«Самое главное, что мы видим рост ипотечного рынка. Но, безусловно, этот рост будет более сфокусированным», — отмечает управляющий директор банка «КИТ Финанс» Анастасия Фролова. «Перспективными направлениями являются развитие кредитования первичного и загородного рынка, рефинансирование кредитов, а также рынка коммерческой недвижимости», — уточняет руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. Но до момента выхода из кризиса и стабилизации ипотечного рынка банки по-прежнему будут ориентированы на кредиты, которые проще секьюритизировать и перепродать инвесторам, убеждена директор департамента ипотечного кредитования Москоммерцбанка Ирина Клунник.
Пока большинство банков находятся на голодном пайке. Показательно, что в конце прошлого года банки наперебой заманивали клиентов новогодними скидками и подарками, а в этом году проявить такую щедрость готовы немногие. «Традиционно банки, не реализовавшие свой потенциал в течение года, делают упор на предновогодний ажиотаж. Но в этом году многие банки заняли позицию выжидания и не спешат привлекать новых клиентов, пока ситуация на рынках не определится, — говорит начальник управления кредитования граждан СБ Банка Артем Ветюгов. — Даже учитывая ситуацию на рынке ипотеки, мы не ощущаем ослабления интереса к кредитным программам. И сегодня наши планы по количеству выданных ссуд практически выполнены. Таким образом, в канун Нового года мы, скорее всего, ограничимся дружескими поздравлениями и приятными подарками нашим клиентам».
Теперь же о возможности снижения ставок по рублевым и долларовым кредитам к Новому году заявляют лишь в Альфа-банке. Снижение может быть проведено на время проведения рекламной акции, в рамках которой с октября отменена комиссия банка за выдачу кредита на срок от 16 до 25 лет. В Райффайзенбанке с конца ноября до середины февраля по всем ипотечным продуктам отменяется комиссия за выдачу кредита. Некоторые банки продлевают до 31 декабря предложения, сделанные еще несколько месяцев назад: так поступили в банке «ДельтаКредит» (снижение ставки до 1% по программе «Назначь свою ставку») и в Собинбанке (скидка 20% за оформление кредита). Всего же из двадцатки крупнейших игроков ипотечного рынка о новогодних предложениях сообщили лишь четыре кредитные организации. Так что клиентам, ожидающим от банков лучших условий по кредитам в конце года, откладывать сделку не стоит.
