Застой на рынке московского жилья, который некоторые аналитики вежливо именуют "коррекцией цен", кажется, закончился. В октябре почти во всех секторах был зафиксирован рост цен, выходящий за рамки статистической погрешности, а экономкласс подорожал, по некоторым оценкам, на 3-5% -- рекорд всего года. Однако нет никаких объективных факторов, которые позволили бы прогнозировать резкие скачки в обозримом будущем.
Статистический фактор
Принято считать, что рост (или снижение) цен в пределах 1% укладывается в рамки статистической погрешности. Кроме того, надо иметь в виду, что аналитики фиксируют цену предложения, которая при совершении сделок, как правило, снижается на 5-10% (особенно это заметно на вторичном рынке). Впервые за 10 месяцев этого года можно говорить об уверенном повышении цены предложения, прежде всего в нижнем ценовом сегменте -- по разным оценкам, от 1,5% до 4%. Конечно, в результате торга цена покупки снижается, но поскольку она зависит от цены предложения, то соответствующим образом также выросла по сравнению с предыдущим месяцем.
"В течение октября 2007 года колебания средней цены на вторичном рынке Москвы вышли за рамки однопроцентного диапазона стабильности,-- констатирует Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании "Новая Площадь".-- Пока колебания находились в границах диапазона, ситуация развивалась вялотекущим образом. Основные изменения затрагивали в основном объекты бизнес-класса. С активизацией спроса на объекты жилой недвижимости в начале осени начался рост цен на наиболее востребованные объекты рынка -- квартиры экономкласса. В течение месяца ценовой уровень в данных сегментах достиг значений октября прошлого года и продолжил рост. Таким образом, обозначились тенденции роста цен во всех сегментах рынка недвижимости Москвы. В перспективе положительная динамика изменения цен сохранится, при этом будет наращиваться интенсивность изменений".
Конечно, нельзя не принимать во внимание такой фактор, как падение курса доллара в прошедшем месяце. Заметим кстати, что квадратный метр -- пожалуй, последний товар на внутреннем рынке, цены на который большинство аналитиков продолжают индексировать именно в долларах. "Несмотря на достаточно динамичный на фоне прошедших месяцев темп увеличения цен в сегменте городского жилья -- на 2,2% в новых домах и на 3,2% на вторичном рынке -- говорить об общей тенденции к росту пока не приходится,-- замечает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".-- Фиксируемый рост, скорее всего, является компенсацией ослабления доллара, который с начала сентября потерял около 4%".
Однако есть еще один фактор, не столь очевидный, как падение доллара, который работает в обратном направлении. Многие застройщики превентивно повысили цены еще летом до того уровня, который казался им приемлемым, учитывая ожидания осеннего ажиотажа. Такового не произошло, но все же в настоящее время покупатель уже психологически согласился с завышенной еще в летние месяцы ценой, и по ней стали совершаться реальные сделки. "В конце августа мы установили явно отсекающую цену на наш дом бизнес-класса на Варшавском шоссе -- $5200 за квадратный метр,-- говорит генеральный директор компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова.-- Но в октябре квартиры стали продаваться по этой цене".
Таким образом, произошло привыкание покупателей к ранее заявленным ценам, стали осуществляться сделки, и на этом фоне рост на 2,2% (в некоторых секторах -- до 4%) является вполне значимым, несмотря даже на падение доллара.
Дисбаланс оценок
Участники рынка и наблюдатели дают разные, порой диаметрально противоположные оценки уровня спроса и предложения на городском рынке жилья.
"В октябре уровень спроса, как и ожидалось, вырос почти на 15%. При этом количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам октября практически не изменилось и составило около 332 адресов" -- таковы данные аналитического центра "МИАН-Агентство недвижимости". А начальник отдела маркетингового анализа компании "Масштаб" Игорь Лебедев так описывает соотношение спроса и предложения: "В Москве происходит резкое увеличение объема предложения. В октябре объем предложения на вторичном рынке в Москве вырос на 30-35%, тогда как объем предложения в Подмосковье увеличился всего на 15%. Столичный спрос, в свою очередь, был не настолько велик, чтобы хоть как-то повлиять на сохранение цены или ее рост".
"Крайне низкий платежеспособный спрос продолжает сдерживать рост цены предложения",-- дает свою оценку Ольга Юматова, аналитик ЗАО "Пересвет-Инвест" (головная компания ГК "Пересвет-Групп"). Но и предложение, по мнению госпожи Юматовой, реально снижается: В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается существенное снижение количества предложений: с 553 в июле до 416 в сентябре. Этому снижению способствовало несколько причин. Во-первых, принятие закона о запрете точечной застройки. Ввиду несоответствия федерального и местного законодательства многие компании были вынуждены заморозить свои проекты. Во-вторых, дефицит свободных строительных площадок в Москве. И в-третьих -- снижение темпов строительства с середины 2005 года в связи с вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве 214 ФЗ и введением поправки в Земельный кодекс, касающийся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков. С марта в Москве не проведено практически ни одного конкурса на строительные площадки. И регламенты выделения земельных участков под строительство становятся все жестче во всей РФ. Таким образом, учитывая, что средний срок реализации девелоперских проектов составляет три года, можно прогнозировать только ужесточение дефицита жилья к 2010 году.
Наконец, аналитик компании "КомСтрин" Олег Борисенок дает примиряющую оценку соотношению спроса и предложения: "Тот рост цен, который мы видим сейчас, вряд ли связан с дисбалансом спроса и предложения. Предложения на рынке вполне достаточно, и дефицита нет. Этот рост лишь отображает две макроэкономические тенденции. Первая -- инфляция оказалась выше в этом году, чем планировалась, и особенно в последние месяцы. Вторая -- затянувшееся падение доллара. Все это и играет роль при нынешнем повышении цен на квартиры. Ожидать нового скачка цен не нужно. Рынок сейчас занял определенный ценовой коридор, в котором и будет колебаться. К тому же в осенние месяцы спрос традиционно выше. По сути, инициатива сейчас у "быков", выражаясь биржевыми терминами. Но вряд ли у них хватит сил, чтобы развить свое наступление".
Дисбаланс оценок спроса и предложения свидетельствует о неуверенной ситуации на рынке, включая и отсутствие надежной статистики по строящимся и продаваемым объектам. Цена определяется в значительной степени не объективными, а психологическими факторами: наличием отложенного спроса, ожиданием ажиотажа (или, наоборот, падения спроса на низкокачественную недвижимость) и даже начавшейся повсеместно предновогодней лихорадкой. На этом фоне большинство участников рынка дают осторожные прогнозы на будущее: планомерный рост в пределах 2-3% в месяц.
Стоит отметить еще одну тенденцию октября: снижение активности рынка аренды. В октябре спрос на наем жилья по сравнению с предыдущим месяцем практически не изменился, утверждает Алексей Кудрявцев из МИАНа. Для наименее ликвидных квартир верхних ценовых сегментов даже зафиксировано незначительное снижение спроса на уровне 4-5%. При этом количество предложений аренды квартир на те же 4-5% возросло. Стоимость найма жилья все еще продолжает увеличиваться, но более низкими темпами. Ставки аренды по сравнению с сентябрем возросли на 2,3% (против 4,5% за предыдущий месяц). Таким образом, по итогам октября средняя цена аренды квартир по Москве составила $923.
Активность клиентов на рынке аренды и купли-продажи жилья -- коррелируемые величины. Чем больше покупают, тем меньше арендуют, и наоборот. Снижение арендного рынка можно считать косвенным свидетельством того, что покупательская активность будет расти.
За городом ждут скидок
Коттеджный рынок, которому в течение последнего года не свойственны скачки, в октябре не испытал оживления. "Прошедшие месяцы осени не ознаменовались ростом активности рынка, как надеялись многие,-- говорит Сергей Гоз, генеральный директор компании "Элит Строй".-- На короткий период времени оживились продавцы, которые рассчитывали на ожидаемый подъем. В сентябре они подняли цены, однако в октябре этого уже не произошло. Довольно вялый спрос наблюдается в сегменте до $1,5 млн. Свыше $2 млн сделок почти нет, и вряд ли ситуация изменится до окончания выборов -- и думских, и президентских. Состоятельные покупатели заняли выжидательную позицию. Что касается строящихся поселков, то здесь цены растут только в тех, которые еще находятся на стадии строительства. Они за счет повышения степени готовности повышают цены ежемесячно на несколько процентов. Вот цифры по самым популярным направлениям. По Дмитровке в сентябре--октябре ценник вырос на 2-4%, по Калужскому и Киевскому направлениям -- на 3-8%, по Новой Риге -- на 3-7%".
Наблюдатели продолжают говорить о превышении предложения над спросом в сегментах "элиты" и бизнес-класса. "Сегмент коттеджных поселков элит-класса для постоянного проживания перенасыщен,-- утверждает Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group.-- В сегменте бизнес-класса для постоянного проживания наблюдается относительное равновесие между спросом и предложением, но и в этом сегменте рынка уже явно наблюдается тенденция к превышению объема предложения над существующим спросом. В октябре заявлены в продажу новые поселки во всех сегментах, но большая часть приходится на "бизнес" и "элит". В октябре 2007 года на рынке загородной недвижимости рост цен составил 1%, то есть его практически не произошло".
Впрочем, Сергей Гоз считает, что сектор экономкласса активно развивается. "Появляются новые проекты в ценовой нише до $500 тыс.,-- утверждает он.-- Девелоперы продолжают осваивать дальнее Подомосковье и начинают застройку непопулярных ранее направлений". Летом на Ярославском шоссе были заявлены поселки "Пестовские дачи", "Маренкино-2", "Сосновый бор". Совсем недавно был заявлен новый проект на Егорьевском шоссе -- Papillon.
Высокий коттеджный сезон, возможно, еще впереди. "На рынке загородной недвижимости наблюдается относительная стабильность. В октябре на рынке появилось много новых предложений, незначительно, но вырос и спрос. Октябрь -- время ожидания. Впереди время новогодних скидок, когда покупательская активность обычно возрастает",-- оптимистично заявляет заместитель директора департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.
