Важно за 2008--2009 годы развить рынок ипотечных облигаций

Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка: "Очень важно за 2008--2009 годы развить рынок ипотечных облигаций настолько, чтобы объемы ипотечного кредитования росли в размерах, сопоставимых с ростом ВВП" Какие изменения произошли на рынке со времени создания АИЖК? Каковы основные тенденции, перспективы развития рынка?

Благодаря деятельности АИЖК рынок достаточно быстро вышел на объемы кредитования, привлекательные для многих бизнес-участников. На сегодняшний день уже более 450 банков предоставляют услугу ипотечного кредитования, при этом доля государственных банков - Сбербанка и ВТБ, по нашей оценке, составляет около 39% всех ипотечных кредитов.

Участие большинства банков в ипотечных программах стало возможным благодаря разработке Федерального ипотечного стандарта. Стандарт АИЖК позволяет новым участникам быстро входить на рынок и начинать работать, кроме того, он построен на балансе интересов заемщика и кредитора.

В частности, процентная ставка фиксирована, что делает платежи предсказуемыми вне зависимости от динамики общих кредитных ставок в стране.

В этом смысле ипотека в России отличается от ипотеки в США. Сам факт того, что ипотека пошла по пути фиксированных процентных ставок, - это, вне сомнений, заслуга госпрограмм - АИЖК, его операторов в регионах. В Великобритании, например, похожая госпрограмма начала реализовываться только в 2004 году, поскольку рынок пошел по пути развития плавающих ставок. Предвидя проблемы, возникшие в Соединенных Штатах, в Англии приняли решение содействовать развитию фиксированных ставок. В России же они были введены изначально.

Главное, что удалось сделать агентству за 10 лет существования, - это создать конкурентную среду и инфраструктуру рынка ипотечного кредитования не только в крупных городах, но и в средних и мелких, что, безусловно, повышает доступность ипотеки для граждан страны.

Этой осенью российский финансовый рынок испытывал определенные сложности с ликвидностью. Как это отразилось на рынке ипотечного жилищного кредитования?

Ипотечный рынок - часть финансового рынка. А на финансовом рынке ставки показывают достаточно высокую волатильность, вызванную проблемами, случившимися на ипотечном рынке США.

Это оказывает определенное влияние и на наш внутренний рынок, потому что западные хедж-фонды были активны не только на сегменте ипотечных облигаций, они активно инвестировали в российские долговые бумаги.

Некоторые российские банки уже повысили кредитные ставки, отреагировав на эти проблемы. Пока есть неопределенность (по разным оценкам, она будет длиться от двух до шести месяцев), нельзя исключать, что в этот период отдельные банки, которые в основном существовали за счет зарубежных заимствований, будут сокращать объем выдачи кредитов, в том числе путем ужесточения требований к заемщику.

С другой стороны, у российских госбанков и крупных западных банков достаточно собственных средств, они не зависят от внешних займов. И если кто-то сегодня сократит объем выдачи ипотечных кредитов, то этот объем наберут другие.

Думаю, что не стоит ожидать сокращения объемов выдачи кредитов по стране в целом. Прогнозируем, что в этом году будет выдано около 300 тысяч кредитов.

Какие слои населения наиболее часто используют ипотечный кредит для покупки жилья? Кто основной потребитель ипотечных услуг?

Средний возраст типового заемщика - 35 лет. Как правило, это состоявшаяся семья. За последние три-четыре года средняя сумма кредита выросла с 500 тысяч до 1 млн рублей. Рост размера кредита, очевидно, связан с ростом цен на жилье.

Средний размер платежа - 9 тысяч рублей. Чтобы семья могла выплатить такую сумму в месяц, ее доход должен быть как минимум в два раза больше. По нашей статистике, на оплату кредита у семьи уходит примерно треть дохода, который она подтверждает справкой 2-НДФЛ. Это официальный доход, от которого семья платит одну треть.

У человека к 35 годам, как правило, есть какие-то сбережения или квартира, то есть его сбережения находятся в квадратных метрах, он может перевести их в денежную форму и использовать как первоначальный взнос.

Обычно заемщики предпочитают взять кредит на более короткий срок с более низкой ставкой, при этом увеличивая сумму ежемесячных платежей. Я бы рекомендовал делать по-другому: брать кредиты с более низким ежемесячным платежом. Если у заемщика будут деньги, он погасит его досрочно и проценты перестанут начисляться. Если у вас есть деньги, то надо гасить кредит досрочно.

Люди часто зацикливаются на процентной ставке. Мне же кажется, что самое важное - сколько вы платите по кредиту в месяц.

Поэтому мы в агентстве и пытаемся создать новый кредитный продукт, по которому сегодня вы платите мало, а через 10 лет вы будете выплачивать в два раза больше. Но за это время пройдет инфляция. 20 тысяч через 10 лет - это то же самое, что 10 тысяч сегодня. Но и доходы будут другими. Такие вещи пока достаточно сложно объяснять людям. Уже сейчас по такому принципу работает специальный продукт для молодых офицеров, а в будущем мы планируем выпустить такую ипотеку для молодых семей.

В каких регионах страны зафиксирована максимальная и, соответственно, минимальная ипотечная активность? И чем это объясняется?

По нашей статистике, 50% всех кредитов выкуплено в Приволжском и Сибирском федеральных округах. То есть наша система рефинансирования ипотечных кредитов работает не на Москву и крупные города, а на Поволжье и Сибирь.

В Приволжском округе наиболее активны такие регионы, как Башкортостан, Самара, Киров, которые работают очень хорошо, хотя там почти нет промышленности. В Сибирском регионе лидируют Алтай, Кемерово и Новосибирск.

По поводу вопроса о максимальной и минимальной активности. Из графика темпов роста цен и ипотеки относительно цен на жилье видно, что зависимости между развитием ипотеки и ростом цен на жилье нет. Есть регионы, где ипотека финансирует уже каждую пятую сделку с жильем (это, например, Кемерово и Республика Тыва). Но рост цен там составляет около 10% в год, то есть ниже, чем в целом по стране. В Республике Тыва это связано с тем, что люди имеют невысокий доход, а в Кемерово при том, что там почти в два раза увеличены объемы строительства, сумели сбалансировать рост ипотеки с увеличением квадратного метра.

Поэтому ипотека пошла не на имеющийся вторичный рынок, а на новое жилье.

Это как раз то, что в рамках национальных проектов надо делать во всех регионах, это очень хороший пример.

На Алтае был период, когда цены резко возросли, но администрация вовремя отреагировала, стали больше строить, соответственно, темпы роста цен на жилье замедлились. Кемерово, Алтай, Иркутск и Кировская область являются хорошими примерами. Началось строительство жилья при ипотеке: сначала домов, позже, когда ипотека набрала оборот, - и кварталов.

Комплексная застройка и формирование секторов жилья экономкласса все больше набирают обороты, многие регионы уже на практике реализуют стратегии, подготовленные Министерством регионального развития.

В других регионах основная причина роста жилищных цен связана с ростом доходов людей. Доходы растут неравномерно, они сильно дифференцированы: у нас бедный может получать в 17 раз меньше, чем богатый. Есть люди, получающие сверхвысокие доходы, и для них жилье стало реальным средством сбережения и инвестиций. В частности, рост доходов населения этой группы привел к такому росту цен.

На протяжении последних лет цены на недвижимость постоянно растут. Как в связи с этим меняется ипотечное жилищное кредитование? Увеличиваются ли суммы кредитов, а также сроки, на которые можно получить кредит?

Цены растут, потому что растут доходы населения, а сроки кредитования растут за счет конкуренции. Кредит на 20--30 лет некоторое время назад вообще был экзотикой. Банки выдавали кредиты на три года, и то это считалось долго. Сейчас ситуация изменилась, так как отчасти удалось все-таки поменять ментальность банков.

Не надо выдавать кредит и держать его на балансе - можно выдать кредит и сразу продать его другому банку, а можно продать его в форме ценной бумаги. И в таком случае, даже если у вас короткие пассивы, главное, чтобы была возможность накопить 3--5 млрд рублей (это примерные объемы, используемые для секьюритизации). Банк накопил денег, параллельно осуществил сделку с секьюритизацией, продал кредиты в форме ценной бумаги, соответственно, вернул деньги в оборот.

Таким образом, в банковскую среду пришла очень важная культура - оборот актива. Данная технология (выдал кредит - накопил пул кредитов - продал пул кредитов) может работать в условиях коротких ресурсов, но требует развития рынка ипотечных облигаций.

Простому заемщику не всегда известно не только о деятельности АИЖК, но даже и просто о существовании такого агентства. Что оно из себя представляет? В чем разница работы агентства и просто банка, который предоставляет ипотечный кредит?

АИЖК при поддержке региональных администраций удалось запустить первичный рынок ипотеки во всех регионах страны. Были созданы специальные институты развития - региональные ипотечные агентства, благодаря чему можно получить кредит на условиях Федерального ипотечного стандарта на всей территории страны.

Рынок ипотеки состоит из первичного и вторичного сегментов. На первичном рынке партнеры АИЖК выдают ипотечные кредиты и, если они планируют его продать агентству, оформляют закладную (ценной бумагой на кредит) в соответствии с ФИС - сбалансированным структурным сводом регламентов и правил, разработанных с учетом баланса интересов заемщика, кредитора и инвестора.

В настоящее время ФИС представлен в продуктовой линейке партнеров агентства, работающих на розничном рынке кредитования, и представляет собой девять продуктов со ставками от 10,75 до 14% годовых в зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса.

ФИС не предусматривает кредитование без первоначального взноса, рассчитывается по фиксированной ставке и погашается равными платежами в установленный договором период времени (аннуитетными платежами).

Партнеры АИЖК, выдающие кредиты или займы, в силу экономических возможностей и требований законодательства не могут длительное время удерживать на своих балансах большое количество длинных активов, поскольку это приводит к ухудшению их финансовых показателей. Агентство выступает как рефинансирующая организация и приобретает стандартные кредиты, чтобы на их базе выпустить специальный финансовый инструмент - ипотечные ценные бумаги.

Такая деятельность нацелена на быстрый оборот активов и требует внедрения современных информационных технологий.

Основное, что удалось сделать агентству за 10 лет существования, - это сформировать конкурентную среду не только в крупных городах, но и в средних и мелких, что, безусловно, повышает доступность ипотеки для граждан страны.

Какие возможности сегодня предлагают участники рынка ипотечного кредитования тем гражданам, кто не может получить кредит по стандартам АИЖК (кредиты без первоначального взноса, сроки кредитования свыше 30 лет, кредитование в иностранных, в том числе в неосновных мировых валютах)?

Сейчас ряд банков развивает программы ипотечного кредитования сроком до 40 лет, что отражает общую тенденцию к постепенному увеличению сроков предоставления кредитов. В условиях действующих процентных ставок заемщик будет стремиться гасить досрочно даже те кредиты, которые были оформлены на длительные сроки, чтобы не переплачивать за пользование заемными средствами. При снижении процентных ставок стоит ожидать увеличения фактических сроков кредита.

Кредит, номинированный в иностранной валюте, платежи по которому осуществляются в рублях, не противоречит законодательству. Проблема в другом - в риске резких колебаний валютных курсов, а также в особенностях политики процентных ставок центральных банков стран валюты.

Моя настоятельная рекомендация - оценить возможные изменения курса и процентных ставок и просчитать экономику сделки в целом. Если у вас нет финансового образования, то такие расчеты вам будет сделать затруднительно, и я рекомендую взять кредит в рублях с фиксированной ставкой, по которому платежи в течение 30 лет не меняются и к тому же предусмотрена возможность досрочного погашения.

Думаю, что граждане это осознают, поскольку в последнее время наблюдается тенденция к сокращению доли валютных кредитов, выдаваемых на территории России.

Какие программы ипотечного кредитования в настоящее время наиболее популярны в России?

В основном рублевые кредиты предоставляются с фиксированными ставками, и нужно отметить, что средний срок таких кредитов на сегодняшний день составляет около 15 лет. Из наиболее популярных кредитов по ФИС можно выделить кредиты с первоначальным взносом в пределах 30% на средние сроки 15--20 лет.

Из других продуктов, предлагаемых на рынке, можно выделить кредиты под залог имеющегося жилья на цели ремонта.

Стандарты АИЖК учитывают те возможности, которые предоставляются за счет средств федерального и регионального бюджетов различным категориям граждан?

Миссия агентства - формировать новые рынки, то есть мы сначала разрабатываем типовые документы, стандарты и начинаем на этом рынке работать. В какой-то момент ипотечная деятельность начинает привлекать коммерческие банки, и на втором этапе наша задача состоит в создании конкуренции на рынке. На третьем этапе, когда емкость рынка большая, АИЖК должно обеспечить его устойчивое развитие.

Поэтому, начиная сегодня работать в военной ипотеке, мы планируем инициировать поправки в нормативные акты Центрального банка РФ, в законодательство об ипотечных ценных бумагах и в итоге сделать кредитование по военной ипотеке таким же бизнесом, каким является сегодня традиционная, существующая на рынке ипотека.

В настоящее время нашими региональными партнерами выдано 215 ипотечных кредитов для военнослужащих, из которых 86 - на сумму 107 млн рублей - уже рефинансировано агентством.

И какую же долю выданных банками ипотечных кредитов выкупило АИЖК в нынешнем году?

По данным Центрального банка, каждый пятый выданный ипотечный кредит был перепродан. В 2006 году АИЖК выкупило не более 20% от всех выданных на территории РФ кредитов. По итогам первого полугодия 2007 года этот показатель составляет примерно 15%.

Расскажите поподробнее об ипотечном рынке вторичных облигаций.

Ипотечная облигация достаточно сложна в выпуске. Но хоть она и называется облигацией, она по сути сильно от нее отличается. Например, у нее нет жесткого срока погашения - облигация, выпущенная на 30 лет, живет в среднем три с половиной года.

В чем заключается роль АИЖК? Мы покупаем ипотечные кредиты со всей страны, формируем пул закладных в 10 тысяч кредитов - это примерно 10 млрд рублей.

На основе этого пула формируется ипотечное покрытие и выпускаются ипотечные ценные бумаги.

Выпуск ипотечных ценных бумаг характеризует новый этап в развитии вторичного рынка ипотечных кредитов. Это абсолютно новый для нашей страны эффективный финансовый инструмент, позволяющий любой компании при наличии пула ипотечных кредитов по приемлемым ставкам привлекать средства с рынка.

В мае этого года АИЖК секьютизировало (рефинансировало) свой ипотечный портфель путем выпуска рублевых ипотечных облигаций на 3,3 млрд рублей на внутреннем рынке. Это важное событие для нашей страны, так как это был первый структурированный выпуск ИЦБ, разработанный с учетом российского законодательства.

Рейтингование облигаций осуществляло рейтинговое агентство Moody's Investors Service. Облигациям старшего транша был присвоен рейтинг А3, то есть на две ступени выше рейтинга Российской Федерации.

Уникальность нашего выпуска в том, что это первая сделка секьюритизации, предусматривающая эмиссию трех выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием. Эти выпуски имеют различную очередность по выплатам процентного дохода и погашению номинальной стоимости облигаций, приоритетность которых снижается от старшего к более младшим выпускам.

Так, погашение более младших выпусков допускается только после полного погашения старшего выпуска. Выплата процентного дохода по облигациям субординированных выпусков также может производиться лишь при условии полного удовлетворения текущих обязательств по облигациям более старшего выпуска.

Для исполнения обязательств по облигациям установлена следующая очередность: облигации класса "А" - первая очередь, облигации класса "Б" - вторая очередь, облигации класса "В" - третья очередь.

Наши облигации рассчитаны на широкий круг инвесторов. Осторожных инвесторов привлекут надежные старшие транши, а агрессивные будут готовы инвестировать в средние и младшие транши.

В числе осторожных инвесторов - и страховые компании, и банки, и управляющие компании, и пенсионные фонды. Мы также видим интерес к бумагам зарубежных компаний.

Ожидаем, что скоро доступ к этим бумагам получит государственный Пенсионный фонд. К сожалению, сейчас Пенсионному фонду разрешено приобретать только "ипотечные облигации, имеющие государственную гарантию".

Инвесторы проявляют интерес и к младшим выпускам ипотечных облигаций - на рынке сейчас избыточная денежная масса, и игроки готовы к размещению в более рисковые, но и более доходные инструменты.

Сейчас главное - это сохранить конкурентоспособность, чтобы банки в сегодняшних условиях продолжили работать на рынке, чтобы сохранилась конкурентная среда.

Очень важно за 2008--2009 годы развить рынок ипотечных облигаций, чтобы объемы ипотечного кредитования росли в размерах, сопоставимых с ростом ВВП. И это будет вклад не какого-то ограниченного количества банков, а вся банковская система получит возможность работать в ипотеке.

12.11.07