Сегодня на заседании правительства будут обсуждаться поправки, позволяющие запустить полноценный рынок ипотечных ценных бумаг. Минэкономразвития предлагает изменения в законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, а также о регистрации прав на недвижимое имущество. Эти поправки предусматривают создание депозитария для хранения ипотечных закладных.
"Такая мера позволит повысить юридическую безопасность всех сделок с ипотечными ценными бумагами, а также существенно сократить издержки банков при передаче прав закладных", - пояснил смысл законопроекта источник в аппарате правительства. По его словам, "при условии хранения закладных в депозитариях и выпуска на них производных инструментов вырастет оборот закладных, а значит, и увеличится ликвидность, а главное, увеличится объем рынка ценных бумаг".
Примечательно, что после запуска депозитария закладных (в результате чего сделки будут проводиться в автоматическом режиме) чиновники не ожидают каких-либо улучшений условий кредитования граждан. Зато запуск рынка ипотечных ценных бумаг и увеличение их ликвидности станут хорошим подспорьем, например, для Внешэкономбанка, чей инвестиционный портфель в настоящее время жестко ограничен законодательством.
Впрочем, ипотечных ценных бумаг хватит на всех.
Ипотечная емкость Российский рынок ипотеки в прошлом году оценивался банкирами в 200 млрд рублей. Как ожидают ведущие игроки рынка, в 2007 году рынок достигнет 400 млрд рублей.
"Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4% ВВП (по другим данным - 1,5%. - "Газета")", - говорит председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей Крысин. Сегодня в среднем только около 10% процентов жилья приобретается по ипотечным кредитам. Главное достижение, которое еще предстоит материализовать российским финансистам, - это психологическая готовность населения приобретать квартиры в кредит под залог. Вопрос развития ипотеки упирается в доступ к дешевым кредитным ресурсам, который имеют (или не имеют) первичные кредиторы. Именно для привлечения первичных ресурсов для выдачи их заемщикам и придумана секьюритизация - выпуск долговых ценных бумаг, обеспеченных доходами от определенных активов. Теоретически секьюритизировать можно любые активы - например, обеспечением облигаций могут стать поступления от сданной в аренду недвижимости. Но чаще всего объектом выступают выданные банковские кредиты.
Суть схемы выпуска долговых ценных бумаг - рефинансирование. Средства, ожидаемые в будущем от заемщиков ипотечных кредитов, становятся обеспечением для выпущенных облигаций. На Западе это является важнейшим инструментом развития банковского бизнеса: предоставив достаточное число займов, банк может секьюритизировать их, выпустив облигации, а из денег, вырученных от продажи облигаций, снова выдавать займы.
Ипотечная секьюритизация В России рынок секьюритизации пока только налаживается. Первые сделки такого рода зарегистрированы только в 2004 году, но вплоть до 2006 года они имели единичный и пробный характер. Всего к настоящему времени зарегистрировано немногим более двух десятков сделок секьюритизации, проведенных российскими банками, а также Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Первая закладная была выкуплена агентством в 2002 году в Тольятти, а в 2007 году в Астрахани оформлена уже стотысячная. В целом по стране в 2007 году запланировано предоставить населению около 300 тысяч кредитов, и это вполне реально. Уже за первое полугодие их количество достигло 159 тысяч. Доля АИЖК в этом море кредитов составила 10%.
На 1 октября 2007 года количество рефинансированных агентством ипотечных займов составило 100 558, а общая сумма превысила 70 млрд рублей. До конца года, по словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, выдадут 41 млрд рублей.
Кроме АИЖК локомотивом рынка был Городской ипотечный банк (ГИБ), который с 2004 года провел несколько таких сделок. Владельцем ГИБа является инвестиционный банк "Морган Стэнли", специализирующийся на организации выпуска ценных бумаг. Объем рынка экспертами оценивается в несколько миллиардов долларов.
В течение 2006--2007 годов российскими банками было эмитировано около десятка тиражей облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами на общую сумму около $1,4 млрд.
Правительство запускает ипотеку в оборот
Новости по теме
Минэкономразвития предлагает уточнить порядок обращения ипотечных ценных
Россияне смогут сэкономить на покупке земли
Россиянам разрешат покупать нежилые помещения по ипотеке
Госдума разрешила брать ипотеку на покупку нежилых помещений
Изменен федеральный закон "Об ипотеке"Госдума приняла поправки в закон "Об ипотеке"
