На вторичном рынке жилья в столице близок момент истины

Столичные квартиры, предлагаемые для продажи собственниками, настолько же разнятся в цене, насколько разнообразным стало качество самого предложения объектов. Часть продавцов выставляют свои объекты по сниженным ценам, а иные сохраняют долларовый номинал цены, учитывая инфляцию. Определение истинной цены квартиры станет основным трендом 2007 и 2008 годов. Второй момент, на который обращают внимание эксперты, - на стихию вторичного рынка перестали влиять частные инвесторы. Они либо успели зафиксировать прибыль, избавившись от дешевеющих квартир, либо на свой страх и риск приостановили продажу до лучших времен: кто говорит - до весны, а кто - до осени 2008 года, когда ожидается возобновление роста цен.

Квартир все больше

Ценовую ситуацию в этом году, после прошлогодней ценовой гонки, риэлторы называют кто стабилизацией, а кто - коррекцией. В любом случае вряд ли можно назвать ростом повышение цены предложения за 10 месяцев текущего года на 10--15% при фактически аналогичной скрытой инфляции. Судя по отчетам, полученным "Газетой" из разных компаний, рост цен, отмечаемый в первые месяцы года, был связан главным образом с падением курса доллара, а также выходом на рынок новых объектов, продавцы которых умышленно завысили цену, чтобы не продешевить в условиях неопределенности на рынке.

Константин Апрелев из агентства недвижимости "Савва" так комментирует ситуацию в начале года: "Произошел уход с рынка не только инвестиционных покупателей, но и инвестиционных продавцов". "В январе--марте текущего года произошел резкий выброс инвестиционных квартир, - отмечает эксперт, - объем которых достиг 25--30% в общей структуре предложения. Но в июне практически все эти квартиры были сняты продавцами с продажи". В результате резкий рост цен в 2006 году обернулся не менее очевидным их торможением в начале 2007-го. Явно перегретый рынок испытал всплеск предложения, на которое спрос отреагировал более чем вяло. Как отмечает Алексей Кудрявцев из компании МИАН, "в первом полугодии снижение спроса на квартиры произошло во всех сегментах рынка: на 35--40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года". И это несмотря на то что, как утверждает Владислав Луцков из компании "Миэль", "средние цены на первичном рынке выше, чем на вторичном". Исходя из этого, продажи должны были бы идти активнее именно на вторичном рынке. Но этого не произошло.

"Сколько бы мы ни исследовали рынок, каждый раз убеждаемся в одном: все зависит от соотношения спроса и предложения", - говорит Луцков.

В отчете его компании оптимистично выписано следующее: "В целом ситуация на рынке стабильна и во всех округах Москвы и классах квартир прирост цены приблизительно одинаков, что говорит об окончании периода коррекции цен на жилье. В ближайшем будущем и в территориальном разрезе, и в разрезе жилья по качеству следует ожидать увеличения цен на 2--3% в месяц". МИАН по итогам первого полугодия характеризовал ценовую ситуацию как "корректировочно-стабилизирующую": качественное жилье медленно, но все же дорожает - на 0,1--0,2% в неделю, переоцененное и некачественное - постепенно дешевеет, на 0,1% в неделю. А специалисты агентства RWAY с августа, то есть уже три месяца, фиксируют повышение средних долларовых цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. В совокупности за август--октябрь они выросли на 8,4%. Однако выводы специалистами агентства делаются диаметрально противоположные: "Числовое значение - лишь иллюзия возобновления стабильного роста реальных цен".

Дело в том, что с начала года укрепление курса доллара к рублю уже составило 8%. При этом половина этого прироста пришлась на август--октябрь, период активизации сделок на рынке жилья. Вот и получается, что при росте долларовых цен средние рублевые цены, даже с учетом осеннего роста цен на квартиры, сейчас ниже январских на 2--3%, а на жилье экономкласса - на 5--6%. "Рост долларовых цен на московское жилье был связан с массированной PR-кампанией и вбросом объявлений в базы данных в августе и сентябре о продаже квартир по завышенным ценам игроками рынка, заинтересованными в фиксации прибыли, а также с резким укреплением курса рубля по отношению к доллару в последние месяцы", - объясняет глава RWAY Александр Крапин. При этом он отмечает, что число сделок остается на крайне низком уровне. "А сами сделки совершаются с дисконтом к ценам предложения процентов на десять, - добавляет Крапин. - В целом московский рынок жилья находится в депрессивном состоянии".

Факторы и прогнозы

Резкий, практически двукратный, прошлогодний рост цен на жилье еще предстанет как негативный фактор, считают многие риэлторы. Именно из-за скачка цен жилье бизнес-класса перестало быть доступно для покупки даже с помощью ипотеки. Способны повлиять на понижение цен и рост требований банков к ипотечным заемщикам, и повышение стоимости кредитных ресурсов, которое, теперь уже ясно, неизбежно. Апрелев даже выделил как понижающий цены фактор вероятность развития банковского кризиса на рынке потребительского кредитования и ипотеки.

Среди факторов, влияющих на рост цен предложения в долларах, называются инфляция американской валюты, внутренняя инфляция в России, рост доходов россиян, развитие потребительского кредитования. Сокращение объемов строительства или, как выразился Апрелев, "отсутствие в Москве рыночной конкуренции" тоже играет на руку росту цен - в том числе и в рублях.

Какие из факторов, повышающие или понижающие, возобладают в обозримом будущем, никто из специалистов предсказывать не берется. Пока консенсус прогнозирует стагнацию до весны--осени 2008 года.

Эксперты RWAY прогнозируют как наиболее вероятный сценарий для последних месяцев 2007 года плавное снижение рублевых цен предложений как минимум до весны 2008 года. "Прогноз прост: плавный рост долларовых цен предложения и сохранение динамики, связанной со снижением инвестиционной стоимости", - считает Апрелев. Под коррекцией инвестиционной стоимости квартир эксперт понимает снижение эффективности вложенного капитала, которое с ноября 2006 года по настоящий момент составила 15%. И это едва ли не самое неприятное из наблюдаемого на вторичном рынке. "Если в течение года квартира, в которую вы вложили 100 тысяч, становится дешевле на 15 тысяч, то мало кому придет в голову вкладывать средства в такой актив", - резюмирует аналитик.

Ленивая стабильность

Рынок вторичных продаж в элитном сегменте московского жилья живет по своим законам. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, цена 1 кв. м в среднем здесь составляет $14 тысяч, что на пару тысяч больше, нежели в 2006 году. И эта обособленность от общего тренда вполне объяснима. Объем предложения дорогих квартир в Москве ограничен по определению. Кроме того, большую долю в структуре предложения занимают квартиры в новостройках, где предлагаются квартиры по переуступке прав.

Сегодня на вторичном рынке квартир элитарного сегмента не менее 20% занимают квартиры в новостройках, сданных относительно недавно, либо планируемых к сдаче госкомиссиям. "Именно поэтому взаимосвязь вторичного сегмента с первичным на элитном рынке более явная, нежели в сегментах более низких", - считает Ковалев.

Полностью обособиться все же не удалось. "В связи с увеличением объемов предложения как во вторичном сегменте, так и на первичном рынке сложилась такая ситуация, в которой продавцы больше не могли диктовать покупателям свои условия", - отметил Константин Ковалев. Логичным исходом стало увеличение сроков экспозиции квартир, а также снижение цен по отдельным, ранее переоцененным объектам. "Иногда результатом торгов между покупателем и продавцом являлось предоставление дисконта от первоначальной цены в размере до 10%", - уточнил Ковалев. Однако повального снижения цены в элитном секторе квартир московской вторички не было. По версии экспертов компании Blackwood, во многом потому, что для большинства продавцов на этом рынке выставляемые квартиры - не единственный актив, они также, как правило, не связаны с альтернативными сделками. А значит, могут себе позволить подождать с продажей в неблагоприятный момент. Тем не менее в настоящее время, по наблюдениям отдела аналитики Blackwood, предложение элитных квартир на вторичном рынке превышает уровень аналогичного периода 2006 года в 1,5 раза.

Другой особенностью, подмеченной экспертами этой компании, сравнившими третьи кварталы 2006 и 2007 годов, стало увеличение предложения на рынке элитного жилья супердорогих квартир, стоимостью свыше $3 млн. Во многом это объясняется увеличением доли крупногабаритных квартир в общем объеме предложения. "Стоимость квадратного метра в самой дорогой квартире (на ул. Климашкина), проданной в этом году, составила $36066 за 1 кв. м, - рассказал директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. - Для сравнения: в 2006 году самая дорогая квартира была реализована за $28 тысяч за 1 кв. м. А сегодня на рынке есть предложения по цене свыше $50 тысяч за 1 кв. м". В результате компания Penny Lane Realty фиксировала в течение всего года стабильный, но небольшой рост цен, на 2--5% в месяц, в секторе элитной недвижимости.

Основной фактор, влияющий на ценообразование в элитном сегменте московского рынка недвижимости - дефицит качественного предложения, - остается главным определяющим фактором, неизменным на протяжении уже многих лет, считает эксперт Penny Lane Realty.

07.11.07