Громкие прогнозы роста цен и манипуляции с рекламными объявлениями ненадолго вывели московский рынок недвижимости из коматозного состояния. Однако говорить о смене рыночного тренда пока не приходится.
Московские риэлтеры ликуют: на рынок вернулись покупатели. Квартиры, на несколько месяцев застрявшие в листингах, вдруг начали продаваться.
Лучше всего расходится жилье бизнес-класса и элитная недвижимость. И, похоже, она вновь пользуется спросом у спекулянтов. «Недавно на Смоленской набережной появился новый проект. Застройщик сначала выставил квартиры на продажу от 12 тысяч долларов за метр, но через две недели поднял цену сразу на две тысячи долларов, потому что предложение заинтересовало инвесторов», — рассказывает директор по проектам компании Kirsanova Realty Ирина Егорова.
В сегменте массового жилья ажиотажа не наблюдается, но по сравнению с весной сделок стало больше. По словам руководителя отделения «На Ленинском» компании «Миэль-Новостройки» Юлии Гераськиной, «люди перестали ждать снижения цен и повышения доступности жилья, спрос вырос, хотя и не на все объекты».
Многие риэлтеры уверены: столичный рынок окончательно вышел из стагнации и впредь цены на жилье будут расти. Впрочем, более осторожные эксперты предполагают, что оживление носит краткосрочный характер, а всплеск покупательской активности вызван хитроумными манипуляциями.
Видимость роста
Первым звонком для потенциальных покупателей недвижимости, затаившихся в ожидании снижения цен на жилье, стало обвальное сокращение объема предложения — оно было зафиксировано в середине лета. Однако генеральный директор информационно-аналитического центра «Реалпрайс» Владислав Шевцов предполагает, что квартирный рынок был «сдут» искусственно.
«С начала года цены на рынке жилья снижались, а объемы предложения стабильно росли, — восстанавливает хронологию событий г-н Шевцов. — В апреле-мае в газете Из рук в руки, которая является основным источником публикаций о продаже недвижимости, проходило до 14 тысяч объявлений в день о продаже квартир и комнат в Москве. Но в июне издание резко ограничило прием бесплатных объявлений в рубрики о продаже недвижимости. Газета прекратила принимать их по почте — только в офисе, по паспорту и не более одного объявления в день на человека. Затем у подающих бесплатные объявления стали требовать правоустанавливающие документы на квартиру. Это привело к обвальному падению предложений примерно на 40 процентов. Одновременно цены оставшихся предложений перестали снижаться и начали расти». Граждане, планировавшие приобретение жилья, уловили эту тенденцию и поспешили на рынок.
Свою лепту в оживление рынка внесли перипетии, возникшие на валютном и ипотечном рынках. Падение курса доллара вынудило многие агентства недвижимости перейти на рубли и пересчитать цены предложений по курсу 26 рублей за доллар. Одна из крупнейших риэлтерских компаний, которая является лидером по объему публикуемых предложений, решила поиграть с цифрами. Сначала она произвела перерасчет цен по курсу 27–27,5 рубля за доллар. Затем она же осуществила обратный пересчет цен по курсу ЦБ, продемонстрировав участникам рынка и покупателям жилья рост долларовых цен. Не уточнив, впрочем, что он образовался только за счет разницы в курсах валют.
Ускоренное падение доллара привело к резкому повышению спроса на долларовые ипотечные кредиты. «В условиях падения доллара они особенно выгодны», — констатирует заместитель генерального директора компании «Миэль-Брокеридж» по регулярному рынку Алексей Шленов. По его словам, количество обращений за ипотечными кредитами существенно возросло. Правда, другие участники рынка пока не заметили всплеска интереса к ипотеке. Тем более что банки ужесточили требования к заемщикам после ипотечного кризиса в США.
Но окончательно вывело покупателей из равновесия громкое заявление известного аналитика рынка недвижимости, по совместительству профессора кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника. В октябре он собрал пресс-конференцию и во всеуслышание объявил: с весны 2008 года по весну 2009−го цены вырастут вдвое и достигнут 8 тыс. долларов за квадрат. По его мнению, квартиры будут дорожать и в дальнейшем на 20–25% в год, что будет обусловлено ростом экономики и реальных доходов населения. Этот рост, не исключающий временную коррекцию вниз, например в конце 2009 года, продолжится еще десять-пятнадцать лет. И только затем, как полагает Стерник, жилье начнет дешеветь.
Риэлтеры утверждают, что это заявление маститого аналитика всколыхнуло публику, имеющую в своем распоряжении свободную наличность. «Свою роль сыграли профессорское звание Стерника, массовое цитирование сенсационного прогноза и отсутствие внятных возражений со стороны профессиональных участников рынка и независимых экспертов», — полагает один из наших собеседников.
Пальцем в небо
А вот многие из опрошенных нами профессиональных участников рынка к заявлению г-на Стерника отнеслись скептически. Стоит заметить, что большинство прогнозов, сделанных г-ном Стерником ранее, не оправдались. Например, в 2003 году он предполагал, что цены на жилье в Москве за год повысятся на 20%, тогда как фактический рост составил 43%. В 2004–2005 годах аналитик предсказывал стабилизацию или снижение цен. Однако вопреки этой установке в 2004−м квартиры подорожали на 20%, а в 2005−м — более чем на 30%. И наконец, на 2006–2007 годы г-н Стерник выдал два сценария развития ситуации. По первому цены должны были стабилизироваться или снизиться. По второму — вырасти на 10–15%. Но и эти предположения оказались ошибочными: в 2006 году жилье подорожало на 74%, и только в 2007−м рынок вошел в полосу стагнации.
Подозрительно выглядят и манипуляции с объемом предложения квартир. Здесь удивительным образом совпали интересы газеты, заинтересованной в снижении своих издержек, и крупных риэлтеров, которые дают пакеты платных объявлений. Последним вряд ли нравилось, что их объявления теряются среди тысяч бесплатных публикаций, которые дают в основном мелкие компании и частные маклеры. Причем отсеклись как раз наиболее вменяемые предложения. Те, которые были в среднем ниже рынка и потихоньку сползали вниз.
Г-н Шевцов из ИАЦ «Реалпрайс» уверен, что ограничение предложения и последующий рост цен вызваны искусственно. «Вряд ли такие краткосрочные манипуляции рыночными механизмами приведут к долгосрочному повороту рыночного тренда. Сегодня мы имеем: беспрецедентные цены предложения на рынке недвижимости, разговоры о предстоящем введении прогрессивного налогообложения для владельцев нескольких квартир, претензии налоговых органов к нелегальной сдаче жилья, нарастающий кризис ипотечного кредитования. Все это на одной чаше весов. На другой чаше — графики возобновившегося роста цен и падения предложения. И, честно говоря, я не уверен, что графики перевесят», — заключает наш собеседник.
