Арендовать? Купить? Оформить кредит? Существует ли государственная поддержка в реальности? У кого есть шанс ею воспользоваться? И стоит ли вообще ждать милостей от власти с ее «Доступным жильем»? За ответами лучше обратиться к профессионалам. Для начала напомним, что официально, на законодательном уровне, ипотека существует в России всего три года. Объем выданных ипотечных кредитов с 18,5 млрд руб. в 2004 году к настоящему моменту вырос до 460 млрд. Из них 264 млрд выдано за 2006 год. В этом прогнозируется увеличение объемов на 80–100%.
Есть рекорд
Уже за первое полугодие 2007 года объем выданных жилищных кредитов по России сравнялся с итогом всего прошлого года и составил около 250 млрд руб.
«Около 70% ипотечного рынка приходится на семь банков, — комментирует аналитик рейтингового агентства «РусРейтинг» Виктория Белозерова. — Наибольший размер портфеля ипотечных ссуд традиционно приходится на Сбербанк и составляет около 45% всего рынка ипотечных кредитов.
Далее идут ВТБ 24, который в 2006 году активно развивал это направление и увеличил ипотечный портфель почти в четыре раза, а также банк «Сосьете Женераль Восток» (после приобретения одного из ведущих игроков рынка — ДельтаКредит банка). Примечательно, что новыми лидерами рынка ипотечных кредитов в 2006 году стали Москоммерцбанк и банк «КИТ Финанс», которые до этого практически не работали в розничном сегменте. Темпы роста ипотечных портфелей Абсолютбанка и УРСА-банка в разы также подтверждают доступность этого рынка для новых игроков».
Прогресс в ипотечной сфере носит не только количественный, но и качественный характер. За последние три года процентная ставка снизилась с 18–20 до 9–12%, срок кредитования удлинился с 10–15 до 25–30 лет. Некоторые банки, например ДельтаКредит, готовы оформлять ипотечные займы семь дней в неделю, без выходных.
Несмотря на отсутствие полноценной законодательной базы, связанной с залогом земли, банки потихоньку раскручивают программы кредитования под залог земельного участка. Все чаще не только разрешают, но и рекламируют продажу жилья из-под залога: клиент вправе увеличить сумму кредита и приобрести более интересный для него объект недвижимости с одновременным погашением старого кредита.
Снижаются требования к заемщикам, растет отведенный на приобретение жилья срок действия одобрения заявки. Смягчаются возрастные ограничения: вышедший этим летом на рынок ипотечного кредитования ДжиИ Мани банк установил предельный возраст для ипотечного заемщика таким образом, что последний взнос допускается сделать не в 65 лет, как принято, а в 70. В будущем году банк обещает увеличить максимальный срок выплаты кредита с 30 до 40 лет.
Многие банки отказались от вступительного взноса и готовы учитывать доходы созаемщиков. В качестве таковых могут выступать не только родственники, но и друзья.
Средний класс наступает
Средний размер ипотечного кредита в Москве составляет около $120–130 тыс., в регионах — $50–70 тыс. Ежемесячные платежи по ним обходятся в $1,1–1,5 тыс. и $500–700 соответственно. Получить кредит размером $120 тыс. имеет шанс семья с совокупным ежемесячным доходом около $3,2 тыс. и $2 тыс. Среднестатистический ипотечный заемщик сегодня, по данным банкиров, — человек в возрасте 30–37 лет с хорошим образованием, способный найти в течение месяца новую работу с зарплатой не ниже нынешней.
По мнению начальника отдела розничного кредитования СМП Банка Екатерины Валеевой, вследствие роста цен на рынке недвижимости уменьшилось количество потенциальных заемщиков с невысоким уровнем доходов. Зато банки получили новых клиентов из числа покупателей, которые планировали приобретать недвижимость самостоятельно, но из-за резкого скачка цен вынуждены обратиться к заемным средствам.
Невозвраты по ипотечным кредитам крайне редки. Банки предпочитают пойти навстречу клиенту и изменить условия кредита, но не продавать заложенную недвижимость — это слишком хлопотно. Генеральный директор коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева объясняет ситуацию так: «Проблемные ипотечные кредиты в портфеле нашего агентства составляют не более 3% всего объема переданных нам в работу долгов. Основная проблема этих кредитов — не отказ от выплаты денег вообще, а невозможность для заемщика по тем или иным причинам вносить платежи в срок. Основная задача в этом случае — вернуть должника в график. Проблемных ипотечных кредитов не так много. Во-первых, ипотека охватывает не такую большую часть населения, во-вторых, к жилью люди традиционно относятся весьма трепетно и, взяв на него кредит, гасят его более аккуратно, чем другие кредиты».
До самых окраин
Удешевление ипотеки расширяет аудиторию потенциальных заемщиков. Освоив Москву и Петербург, ведущие игроки рынка все чаще оглядываются на регионы. Там объемы самих кредитов скромнее, зато простора куда больше, а конкуренция — ниже. В частности, руководство ДжиИ Мани банка, оценив уровень конкуренции на столичном рынке с точки зрения новичка, наибольшей отдачи от своих ипотечных продуктов ждет именно из регионов. Начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования банка «Сосьете Женераль Восток» Екатерина Забелина считает, что рост спроса на ипотеку в этом году обеспечивается за счет регионов, поскольку столичный рынок достиг «потолка».
«Доля ипотечного кредитования в ВВП страны выросла за последние годы с 2,5 до 5%, и это далеко не предел, — приводит данные Е. Забелина. — Для Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США — 50%».
Возможно, шансы россиян решить жилищные проблемы увеличатся за счет развития системы стройсберкасс. Строительная сберегательная касса — это комбинированная накопительно-кредитная схема. Сначала клиент стройсберкассы в течение определенного срока накапливает оговоренную в договоре сумму, и только потом ему выдается целевой кредит для улучшения жилищных условий: на приобретение, строительство жилья, ремонт и т. д. Законопроект получил одобрение правительства и уже направлен на рассмотрение в Госдуму. По мнению спикера Совета Федерации Сергея Миронова, закон «О строительных сберегательных кассах» может вступить в силу и начать работать уже с 1 января 2008 года. Сегодня заключить договор со стройсберкассой, чтобы накопить денег на жилье, — обычное дело в Германии, Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы.
«Если объемы ипотечного рынка продолжат расти в прежнем режиме, то лет через пять–шесть этот рынок насытится. Ипотека начнет сворачиваться, потому что «закончатся» люди, на которых рассчитан этот проект, — предрекает И. Грачев. — Около 30% нуждающихся в жилье людей не имеют возможности внести первоначальный взнос в счет оплаты квартиры или дома, но способны их накопить. Вот эти слои населения можно привлечь к приобретению жилья в рассрочку через стройсберкассы.
Думаю, что, как только законопроект пройдет первое чтение, мы начнем заниматься подготовкой почвы непосредственно для создания стройсберкасс. Наиболее вероятный вариант — к нам придут иностранные строительные сберкассы, например, немецкие, австрийские. Schwabisch Hall, Райффайзен точно будут участвовать».
Российские банки пока не слишком хорошо себе представляют, что надо делать для создания стройсберкасс и как они станут работать. Пока законопроект не пройдет первое чтение, банки никаких реальных шагов по подготовке создания стройсберкасс предпринимать не станут. Существует достаточно много компаний, которые и деньги собирают, и строительство сами ведут, хотя по-хорошему такой бизнес должен быть разделен. Именно эти крупные компании проявляют интерес к стройсберкассам.
Схема, описанная в российском законопроекте, действует следующим образом. Специализированный банк заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время получит вкладчик. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления длится два года. Депозитная ставка по вкладу в стройсберкассу ниже рыночной — 2–3%.
Чтобы защитить вклады от инфляции, которая значительно выше такой ставки, вкладчику начисляется премия от государства — 20% ежегодного прироста вклада. Она имеет лимит 14 тыс. руб. в год. Соответственно, максимальная сумма, на которую начислят «премиальные», — 70 тыс. руб. в год. При начислении депозитных процентов учитывается и сумма премии, выплаченная за предыдущий год.
Когда необходимая сумма накопится, из средств стройсберкассы вкладчику выдается кредит в том же размере на срок от 7 до 15 лет. Процентные ставки по кредиту строго фиксированы: маржа между депозитной и процентной ставкой по кредиту не может превышать 3%. Таким образом, вкладывая деньги под 2–3% годовых, клиент стройсберкассы получает право на долгосрочный кредит под 5–6% годовых. Это куда меньше, чем самая низкая ставка по ипотечному кредиту.
Таким образом, вкладчик сначала вносит средства в стройсберкассу, затем получает ссуду и начинает гасить ее. Заемные средства возвращаются в стройсберкассу и направляются на кредитование новых вкладчиков. Контроль за тем, чтобы стройсберкасса раздавала ровно столько кредитов, сколько соответствует ее кассовому балансу, будет осуществлять Банк России.
Одалживать или копить?
Накапливать в стройсберкассе половину или хотя бы треть стоимости квартиры, пусть даже с учетом премий от государства, придется долго. Для Москвы и Петербурга система стройсберкасс при таких темпах накопления попросту не имеет смысла. Допустим, на новую квартиру требуется $200–250 тыс. Если задаться целью накопить половину такой суммы за три года, то в год придется вносить в стройсберкассу от 800 тыс. до 1 млн руб. Имея доходы, которые позволяют делать такие взносы, куда проще взять ипотеку. В регионах цены существенно ниже, но и там до момента получения кредита и приобретения жилья пройдет немалый срок.
Впрочем, некоторые эксперты с сомнением относятся к такому видению развития стройсберкасс в России. Если низкий процент по кредиту — безусловное преимущество, то длительность и нечеткость срока накопления называют серьезным недостатком новой схемы. Кстати, в Европе интерес к стройсберкассам снижается в связи с падением процентов по ипотечным кредитам и появлением комбинированных банковских продуктов.
«В Прибалтике мы изучали возможность предложения такого продукта, но не увидели спроса, — говорит председатель правления Сведбанка Марис Манчинскис. — Потому что банки готовы были идти на кредитование 100% стоимости жилья или структурировать такие сделки другим способом. Например, банк выдает 85–90% стоимости квартиры в виде ипотечного кредита, а на оставшуюся сумму клиент берет обычный потребительский заем. Система стройсберкасс обладает преимуществом с точки зрения риска для банка, но невыгодна для клиентов в том отношении, что люди не хотят ждать. Если у них есть альтернатива получить кредит на жилье сегодня, то они предпочтут сделать это сегодня».
«Для развития данной схемы приобретения недвижимости необходимым является стабильность в экономике, в доходах населения, в производстве и т. п. В нынешних условиях состояния экономики данная схема неконкурентоспособна, — считает директор департамента ипотечного кредитования банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк. — Но законодательную основу этому можно и нужно закладывать уже сегодня».
