Что будет дальше с ценами на жилье

Прогнозы на предмет перспектив столичного рынка недвижимости становятся все запутаннее. Кто говорит о новом витке роста цен, кто утверждает, что на самом деле цены уже падают, а их видимый рост существует только в отчетах экспертов, - и эта тенденция надолго.

Попробуем разобраться, что происходит и что делать в нынешней ситуации продавцам и покупателям жилья.

Немалую сумятицу в ценовой вопрос внесли несколько обстоятельств. Во-первых, колебания курса доллара и соответственно путаница, связанная с тем, что часть цен на квартиры выставляется в рублях (преимущественно новостройки), а часть - по старинке в долларах. Во-вторых, укоренившаяся с лета практика скидок. То есть изначально продавец (или его риэлтор) заявляет более высокую цену - с учетом торга и в надежде на то, что предложенная покупателю "скидка" сделает его более сговорчивым. Однако именно изначальная цена предложения, как правило, попадает в статистику и на глаза потенциальным покупателям. - Поскольку такая информация общедоступна, она и выступает основным ориентиром, зачастую становясь поводом для спекуляций и дезинформации.

Реальные же сделки совершаются с дисконтом, который составляет от 5 до 15 процентов - в зависимости от категории жилья и округа, - считает, к примеру, Александр КРАПИН, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY.

В-третьих, ожидания, что цены по осени должны вырасти - по аналогии с событиями 2005 - 2006 годов, когда после периода некоторой стабильности и затишья на рынке стоимость квартир за год подскочила аж в два раза. Стоит заметить, что у предполагаемого роста цен есть и свое "лобби" - некоторым игрокам рынка недвижимости иной поворот событий невыгоден, поскольку делает их бизнес менее доходным.

Понятное дело, что в такой ситуации говорить об объективности достаточно сложно. Тем не менее в одном все прогнозы, включая самые радикальные, сходятся: серьезные изменения на рынке жилья (если таковые вообще будут) нам обещают не ранее весны следующего года. Когда же эксперты говорят о росте или падении цен в ближайшее время, речь идет об одном-двух процентах в месяц, а то и вовсе долях процента. Это отнюдь не та ситуация, что была в 2006 году, когда средняя цена "квадрата" в столице ежемесячно подскакивала на 6 - 7, а то и 10 процентов.

Что же все это означает для потенциальных покупателей и продавцов квартир? Есть несколько моментов, на которые хотелось бы обратить их внимание.

Если вы внимательно посмотрите на таблицу "Почем квадратный метр в столице", то убедитесь: в известной мере правы и те, кто говорит о подорожании, и те, кто говорит о некотором падении цен на жилье. Поскольку все зависит от того, о каком типе дома (не говоря уже о районе) идет речь. Иными словами, в нынешней ситуации потенциальному покупателю жилья не так уж важно вслушиваться в споры экспертов и знать, дорожают или дешевеют квартиры в среднем по городу. Гораздо важнее иметь точную информацию по конкретному району и типу жилья. (Подробнее об этом см. в предыдущем номере "Вашего дома" (за 23 октября) и на сайте kp.ru). При этом ваша ситуация может решительно отличаться от "среднестатистической".

Кроме того, нынешние колебания цен - даже в долларах - в пределах одного процента в неделю. В абсолютных цифрах это, конечно, существенные для среднего москвича суммы. Однако поторопившись заключить неграмотную сделку, вы имеете шансы потерять гораздо больше денег (до 10 - 15% от стоимости квартиры), чем продав или купив жилье "не в то время".

Ну и наконец, поскольку ситуация на рынке не очень внятная, будьте осторожны: всегда находятся желающие половить рыбку в мутной воде.

СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ

Не слишком рассчитывайте на то, что вот-вот на рынке жилья опять начнется ажиотаж и покупатели повалят к вам толпами. На прогнозы надейтесь, но посоветуйтесь с толковым риэлтором и приведите продаваемую квартиру в товарный вид. Иначе даже если жилье, аналогичное вашему, реально дорожает, вы потеряете на сделке, поскольку на потенциальных покупателей ваше жилище производит неприятное впечатление.

СОВЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ

Будьте внимательны к долларовым ценам, которые выставляют продавцы.

Одним из первых вопросов с вашей стороны должен быть такой: "По какому курсу предполагается расплата?" В последнее время наметилась тенденция. Квартира продается по вроде бы приемлемой цене (в долларах), однако, когда дело доходит до сделки, выясняется, что продавец желает получить рубли по явно завышенному курсу "зеленого". Иными словами, вас незаметно обманывают, фактически впаривая вам квартиру по цене выше заявленной.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Федор САРОКВАША, директор по общественным связям группы компаний "СУ-155": - На сегодняшний день предпосылок к снижению цен нет. Рост цен на недвижимость будет идти темпами, чуть опережающими темпы инфляции, то есть на уровне 15 - 20% за год.

Виктория ВАСИЛЬЕВА, начальник отдела маркетинга ОСК "Объединенная Строительная Компания": - До конца этого года цены вырастут незначительно: примерно на 1 - 2%. Причем в большей степени подорожает более комфортное жилье: в кирпичных и монолитных домах, с большими кухнями и санузлами, свободной планировкой. Квартиры в хрущевках, скорее всего, сохранят нынешний уровень цен либо подорожают очень незначительно.

На первичном рынке жилья рост цен будет выше, чем на вторичном, поскольку новостройки более привлекательны и востребованы.

В дальнейшем мы ожидаем значительный скачок цен - будущей весной, по прогнозам, даст себя знать отложенный спрос на жилье, и стоимость квадратного метра может вырасти на треть. ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ Эти факторы подталкивают стоимость квадратного метра вверх... 1. Постоянный спрос на жилье в столице - как со стороны недовольных своими нынешними квартирными условиями москвичей, так и со стороны иногородних, перебирающихся работать в Москву. 2. Увеличивается количество ипотечных программ, есть возможность купить жилье в рассрочку - таким образом, подогревается платежеспособный спрос. 3. В черте столицы уже практически нет места под новое строительство. Уплотнительная точечная застройка - удовольствие дорогое и к тому же вызывает недовольство "старожилов", которым по понятным причинам не по душе стройка у себя во дворе. А достаточно обширные площадки для строительства целых микрорайонов массового жилья есть только за МКАД - да и то их надолго не хватит. 4. Рост доли социального жилья - московские власти уже неоднократно дали понять, что такие программы будут приоритетными. Москве надо выполнять свои обязательства перед очередниками, переселенцами из сносимых пятиэтажек, обиженными вкладчиками, а также по программам типа "Молодой семье - доступное жилье" и т. п. - Увеличение доли социального жилья - положительная инициатива, городу его не хватает, - говорит Федор САРОКВАША, директор по общественным связям группы компаний "СУ-155". - Но, в свою очередь, подобное увеличение должно повлечь рост общих объемов строительства. А это возможно только за счет выделения большего количества земли под возведение жилья.

Смотри пункт 3. 5. Общая инфляция.

Дорожают цемент и прочие стройматериалы, растет в цене земля - увеличивается себестоимость строительства. ...а эти ее рост сдерживают Платежеспособность населения.

Этот пункт вызывает самые противоречивые оценки среди аналитиков.

Население у нас, прямо скажем, по части доходов неоднородное. Поэтому "общая температура по больнице" очень плохо помогает понять, что реально происходит. Однако если говорить о жилье эконом-класса, оно, чтобы стать доступным среднему москвичу, а не только верхушке среднего класса, должно подешеветь, по разным оценкам, на 20 - 40% - даже с учетом ипотеки, рассрочки и т. п. Вот только беда в том, что тех объемов "массового" жилья, которые нынче попадают в продажу, лишь на верхушку и хватает...

Почем квадратный метр в столице в долларах в рублях Тип дома Средняя цена* % за неделю Средняя цена* % за неделю Панельные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней 3734 +0,2 92 865 0,0 Типовые панельные дома (9 - 14 этажей) 3835 +0,2 95 376 0,0 Панельные дома с квартирами улучшенной планировки (от 16 эт.) 4085 +0,6 101 594 +0,4 Кирпичные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней 4095 0,0 101 843 -0,2 Сталинки и типовой кирпич 4962 +0,7 123 405 +0,6 Монолиты и кирпичные дома с квартирами увеличенных площадей 4623 +0,3 114 974 +0,1 Все панельные и блочные дома 3885 +0,3 96 612 +0,2 Все монолитные и кирпичные дома 4560 +0,4 113 407 +0,2 *По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (www.irn.ru) и Metrinfo.Ru (www.metrinfo.ru) на 29 октября. Без учета элитного жилья.

30.10.07