Сегодня некоторые аналитики, прогнозируя изменение уровня цен на жилье, опираются на метод функционального анализа. Суть его заключается в выявлении цикличности в поведении рынка недвижимости.
Так, определив цикличность роста и падения цен, можно прогнозировать временные и количественные изменения стоимости квадратного метра на ближайшие несколько лет. По мнению специалистов аналитического центра www. irn. ru, метод содержит разумное зерно, если представить себе, что рынок недвижимости - некая идеализированная система, которая подчиняется простым законам математики, а реальная жизнь не оказывает на нее ровным счетом никакого влияния.
Попробуем объяснить так, чтобы было понятно всем. Для наглядности рынок недвижимости в идеальном состоянии можно сравнить с маятником. Если маятнику ничто не мешает, он движется в заданном темпе, с определенной цикличностью. Но поскольку на рынок недвижимости воздействует множество факторов, он, скорее, напоминает маятник, мечущийся под ударами порывистого ветра. И здесь теория циклов не срабатывает. Особенно когда речь идет о становлении рынка недвижимости, а наш рынок еще переживает этот процесс.
Действительно, за последние несколько лет в поведении рынка недвижимости ярко проявились два подобных цикла. С начала 2002 года наблюдалось затишье, а с осени этого же года на рынке начался рост цен, и к весне 2004-го стоимость квартир выросла практически вдвое. Затем до конца 2004 года наблюдалась стагнация, а с начала 2005-го рынок начал раскачиваться, и со второй половины 2005 года до конца 2006 года цены снова выросли в два раза.
Оба этих цикла довольно похожи и охватывают рынок недвижимости за последние пять лет. Сейчас на рынке вновь наблюдается стабилизация цен, и если формально применить математику, то дальнейшее поведение рынка легко предсказуемо: цены снова должны вырасти в два раза. То есть в 2009 году средняя стоимость квадратного метра жилья достигнет $9, 5 тыс.
Однако подобный прогноз оторван от жизни и, скорее всего, годится только для бумажных построений. В реальности же рынок с каждым скачком стоимости метра приближался к своему ценовому потолку и сегодня, судя по всему, его достиг.
Последние два прыжка стали возможны по большей части из-за относительно низкого уровня начальных цен в Москве ($500-$1000 за кв. метр) по сравнению с ценами на жилье в Европе и Америке. Такие цены сложились из-за политической и экономической нестабильности России девяностых годов. Когда же появилась политическая стабильность, а затем стала укрепляться экономика, подросло благосостояние граждан, цены постепенно подтянулись к стоимости недвижимости в развитых странах.
Средняя стоимость столичного жилья составляет сейчас около $4-5 тыс. , что примерно соответствует уровню цен в ведущих европейских столицах и США. Жилье бизнес-класса оценивается около $7-10 тыс. за кв. метр, а предложения в элитном сегменте, как в Москве, так и за рубежом достигают $50 тыс. (например, Остоженка и Манхэттен). Поэтому можно заключить, что Москва по ценам на все классы жилья вышла на мировой уровень.
Подытожим. Еще пять лет назад у Москвы был существенный потенциал для роста цен. Сейчас она уже догнала мировые столицы, и на рынке начались новые процессы. Так, для покупателей жилья бизнес-класса и элиты появился выбор: приобрести- его в Москве,
Лондоне или Париже за те же деньги. Инвесторы тоже все чаще задумываются о загранице. Там и цены сравнимые, и жизнь стабильнее, меньше рисков для долгосрочных инвестиций. Вместе с тем, обычным людям, живущим на фиксированную зарплату, все труднее решить жилищные проблемы, так как рост их доходов стремительно отстает от роста цен на квартиры. Поэтому уровень их платежеспособности будет выступать естественным ограничителем роста цен на жилье эконом-класса.
Вероятнее всего, заметно перегнать мировые столицы Москва не сможет. Если цены и будут расти, то пропорционально росту цен на недвижимость в других странах. Этот рост будет обусловлен процессом инфляции и составит 10 % - 15 % - 20 % в год. Так что очередного "выстрела вверх" с низкого старта у Москвы уже не получится.
