Cтавки по ипотечным кредитам в этой валюте остаются значительно ниже, чем в рублях

По данным Росрегистрации, в прошлом году в России с привлечением заемных банковских средств было приобретено более 200 тыс. единиц жилой недвижимости, а за первое полугодие 2007 года в денежном выражении объем выданных ипотечных кредитов составил 70% от аналогичного показателя всего прошлого года. В Московской области каждая десятая сделка с недвижимостью являлась ипотечной. Это касается не только вторичного рынка недвижимости. Так, на объектах, возводимых СУ-155, по данным на 1 октября, за текущий год заключено 782 договора с привлечением кредитных средств на 2,9 млрд руб. Ожидается, что за весь год будет заключено около 1,1 тыс. ипотечных договоров более чем на 4 млрд руб.

Причины роста популярности ипотечного кредитования вполне понятны. "Ставки по ипотечным кредитам в последние несколько лет как в валюте, так и в рублях постепенно снижаются, - говорит Елена Шилина, старший вице-президент по развитию первого сервисного ипотечного банка - ИпоТек Банка. - Это обусловлено увеличением конкуренции на ипотечном рынке, приходом федеральных игроков на региональные рынки и постепенным снижением стоимости фондирования".

Постепенное повышение доступности ипотечного кредитования запланировано и на государственном уровне - концепцией развития унифицированной системы ипотечного жилищного кредитования (это часть федеральной целевой программы "Жилище"). В ней прогнозируется ежегодное уменьшение средних ставок по кредитам на 1%. В частности, в нынешнем году они должны находиться в пределах 10,5-11%. Поскольку, как следует из ст.75 Конституции РФ, денежной единицей в РФ является рубль, то и в данном случае речь идет о ставках на рублевые кредиты.

Между тем реально на сегодняшний день в этот промежуток редко попадают даже долларовые кредиты, ставки по которым ниже рублевых. По данным Банка России, на 1 января 2007 года средняя ставка рублевых ипотечных кредитов составляла 13,7% (при этом средний срок погашения кредитов составил 15,2 года), а по валютным кредитам - 11,4%. За прошедшие 10 месяцев ситуация, безусловно, изменилась, но в прогнозируемые рамки так и не вписалась. По ситуации на середину октября нынешнего года индекс ипотечных ставок (его рассчитывают участники проекта "Квадрум. Недвижимость России" на основе усредненных данных по 50 крупнейшим в России банкам) по рублевым кредитам, выданным на пять лет, составил 12,3 %, на 15 лет - 12,5%, на 30 лет - 12,9%, а по долларовым - 10,6, 11 и 11,4% соответственно. При этом, по данным исследования, проведенного ИБ "Траст", в разных банках рублевые ставки по ипотечным кредитам варьируются от 10,5 до 18,5%, а долларовые - от 9,5 до 15,5%. Впрочем, уточняют в СУ-155, "по ряду банков появилась ставка до 8% годовых". Но все же это исключительные случаи.

Любопытен иной момент: на фоне отрицательной динамики курса доллара процентные ставки по долларовым кредитам на несколько пунктов ниже, чем по рублевым. "Ставка по кредиту привязана к стоимости денег для банков", - говорит Алла Цытович, вице- президент по развитию DeltaCredit. А Наталья Грязнова, начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка, добавляет, что "длинные дешевые деньги банки привлекают, как правило, в виде иностранных займов либо при помощи выпуска и продажи ипотечных ценных бумаг (этот вид привлечения еще довольно слабо развит в России)".

"Долларовое фондирование (длинные деньги) для банков как в рамках секьюритизации, так и в рамках простого заимствования продолжает быть доступнее, чем рублевое фондирование", - резюмирует Елена Шилина. И как результат, ставки по долларовым кредитам оказываются ниже.

Для того же, чтобы рублевые кредиты по объему отданных на их погашение средств стояли по крайней мере вровень с долларовыми, курс доллара должен начать расти. Например, взятые сегодня на пять лет кредиты в долларах и рублях по нынешним средним для такого периода ставкам сравняются, если доллар к моменту полного погашения кредита достигнет 28-29 руб. Что и прогнозируют правительственные структуры. Но произойдет ли это в действительности, сегодня не знает никто.

"Рублевые ипотечные кредиты сейчас наиболее востребованы в регионах, - говорит Наталья Грязнова. - По моему мнению, одна из причин их популярности связана с тем, что первым со своими программами кредитования в регионы вышло АИЖК, именно за счет региональных операторов которого и происходит массированное распространение ипотеки в регионах, а АИЖК на сегодняшний день предлагает только рублевые ссуды". Как следствие, у банков, активно работающих в регионах, процент выданных рублевых ипотечных кредитов довольно высок. Например, у DeltaCredit две трети выданных ипотечных кредитов - рублевые. В то же время в Москве до 80% ипотечных кредитов выдается в долларах.

"На сегодняшний день в связи с ипотечным кризисом на Западе у многих российских банков появились сложности с финансированием, - отмечает Елена Кураткина, руководитель отдела ипотеки Первой ипотечной компании. - Есть и такие кредитные организации, которые негласно прекратили выдачу ипотечных кредитов. Можно ожидать, что в ближайшем будущем ряд банков повысят процентные ставки по ипотечным кредитам и ужесточат требования к заемщикам. Поэтому процедура получения ипотечного кредита не стала проще".

"Теперь инвесторы не спешат размещать свои средства в ипотечные активы, вследствие чего банки будут вынуждены кредитовать частично за счет своих средств, стоимость которых совсем другая, и поэтому будут вынуждены увеличивать ставки по ипотечным кредитам, - говорит Наталья Грязнова. - Увеличение же ставок по долларовым кредитам спровоцирует незначительный рост ставок по рублевым ссудам, поэтому разница в ставках по рублевым и долларовым ипотечным кредитам останется на прежнем уровне".

Ипотечные кредиты в швейцарских франках можно взять в Банке Москвы. Причем ставка по ним самая низкая из всех представленных сегодня в России - 7% годовых. "С конца мая мы начали выдавать ипотечные кредиты в швейцарских франках. Поскольку эта валюта является одной из самых стабильных в мире, именно в ней выдается большинство ипотечных кредитов в странах Восточной Европы уже на протяжении достаточно долгого времени", - говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

В ИпоТек Банке не планируют запускать ипотечное кредитование в экзотических валютах, и Елена Шилина объясняет эту позицию так: "Я считаю, что потребители зачастую ловятся на низкую декларируемую ставку в так называемых экзотических валютах и не осознают до конца, что берут на себя риски изменения курса неизвестной для них валюты, тем более не могут просчитать эти риски и, таким образом, потенциально не могут правильно рассчитать свои расходы в будущем. Конечно, кажется, что ничего драматического не может случиться с курсом, например, швейцарского франка или японской иены в ближайшее время, но мы должны помнить, что ипотека берется не на год или два, а на 15-25 лет. Я также считаю, что кредитные эксперты в банках не могут квалифицированно объяснить клиентам последние тенденции изменения курсов валют и факторы, влияющие на курс валют, так как они не являются специалистами в этом вопросе.

В общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов доля кредитов в евро крайне мала. По мнению представителей Инвестсбербанка, например, спрос со стороны клиентов на кредиты в евро практически отсутствует. Что странно: курс евро растет плавно и умеренно (за десять месяцев 2007 года он изменился на 2,7%). Процентные же ставки по кредитам в евро в среднем на 2 пункта ниже, чем по рублевым, и практически соответствуют ставкам по долларовой ипотеке. Исключение составляет лишь Сбербанк, где ставки по кредитам в евро выше, чем по рублевым. Впрочем, в этом банке та же картина наблюдается и с долларовыми кредитами.

Сохранится ли такая картина на протяжении четырех последующих лет погашения кредита, сказать трудно. Банкиры пока делают прогнозы лишь на краткосрочные периоды (1-1,5 года). Например, экономист Альфа-банка Наталия Орлова предвидит такую ситуацию: "Мы ожидаем, что к концу года доллар будет стоить 24,5 руб., наш прогноз на конец 2008 года - 23,5 руб.". Однако правительственные структуры в более отдаленном будущем (4-5 лет) предполагают, что курс доллара поднимется и достигнет 28-29 руб. Поэтому сказать определенно, в какой валюте сейчас следует брать ипотечные кредиты, нельзя. Можно выбрать либеральную стратегию заимствования. Вот что говорит по этому поводу Елена Шилина: "Любой клиент, берущий ипотечный кредит, прежде всего хочет быть уверен, что у его семьи ежемесячно будет хватать денег для погашения этого кредита. Таким образом, для наибольшего комфорта клиента, который просто хочет купить квартиру, а не играть на валютном рынке, мы рекомендуем брать кредиты в валюте, к которой индексирована зарплата". Тем же, кто играть хочет, можно делать ставку на иностранные валюты. В конце концов, если ситуация с курсом валюты кардинально изменится, для заемщика всегда существует возможность перекредитования.

25.10.07