При определении стоимости того или иного объекта коммерческой недвижимости практически все участники рынка пользуются специальными методиками и классификациями.
Однако все они не являются обязательными к применению. В силу этого обстоятельства девелоперские компании при исследовании возможности вхождения в очередной проект вынуждены опираться не столько на мнение сторонних консалтеров, сколько на собственный опыт.
Сегодня существует несколько методов, которые используются консалтинговыми и девелоперскими компаниями при оценке объекта коммерческой недвижимости. «Использование того или иного метода зависит от того, какие именно объекты коммерческой недвижимости рассматриваются. Если, к примеру, это гостиницы или рестораны, то в большей степени подходит доходный метод оценки»,— считает начальник отдела коммерческой недвижимости девелоперской компании «Комстрин» Ирина Александрова.
Два других распространенных метода оценки — затратный и сравнительный. «Первый метод используется, когда строится что-то новое.
При затратном методе оценки стоимость объектов равна стоимости земельного участка плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа с учетом предпринимательской прибыли и НДС. Однако затратный метод не учитывает текущего состояния рынка недвижимости, поэтому часто применяется при оценке уникальных объектов»,— поясняет Ирина Александрова из «Комстрина». Сравнительная методика часто применяется при оценке офисных объектов.
Правда, сами девелоперы производят оценку объектов, исходя во многом из личного опыта.
«В большинстве случаев стоимость объекта коммерческой недвижимости определяется исходя из его текущей или плановой доходности. При этом мы пользуемся формулой, согласно которой стоимость объекта равна чистому операционному доходу (NOI), поделенному на ставку капитализации»,— рассказывает гендиректор девелоперской компании «Торговый квартал» Дмитрий Зотов.
Перечисленные методики не являются обязательными для всех участников рынка. Более того, общепринятой классификации во всех сегментах коммерческойнедвижимости в Москве (впрочем, как и в России) не существует. «Есть классификации, которые индивидуально определили для себя отдельные консультанты, девелоперы, инвесторы и даже собственники, арендаторы и управляющие компании на московском рынке недвижимости. Также с определенными корректировками или поправками, качественными или количественными, в части критериев, параметров и показателей эти клас сификации применяются участниками рынка недвижимости в регионах»,— говорит директор по развитию консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Дмитрий Петров.
Именно поэтому некоторые ведущие консалтинговые компании ориентируются на рекомендации Московского исследовательского форума по недвижимости. В соответствии с ними офисная недвижимость московского региона делится на три класса: А, В+ и В-.
«Отнесение офисных центров к тому или иному классу зависит, в частности, от таких характеристик, как их местоположение, планировочное решение, инженерное обеспечение здания, обеспеченность парковочными местами с учетом удаления от центра города»,— рассказывает старший консультант департамента оценки и инвестиционных стратегий консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Павел Карцев.
По его словам, каждый из этих факторов важен при оценке офисов. К примеру, присутствие рядом с бизнес-центром индустриальных объектов или его значительная удаленность от станций метро автоматически понижает такой объект в классе (а значит, и в цене). Кроме того, для офисов класса А важно наличие свободной планировки с глубиной этажа не более 22 м, сеткой колонн не менее 6 х 6 м, высотой этажа «в чистоте» не менее 2,7 м и т. д.
Следует отметить, что критерии отнесения офисных центров к тому или иному классу могут изменяться по прошествии времени.
«Так произошло в прошлом году, когда форумом была принята новая классификация, повысившая требования к наиболее качественным офисным центрам. Это произошло из-за выхода на рынок более современных офисных центров, вследствие чего часть зданий, ранее относившихся к классу А, были переведены в класс В+»,— комментирует Карцев. По мнению Дмитрия Петрова, сегодня к бизнес-центрам класса А по международным стандартамклассификации можно отнести, например, «Аврору», «Балчуг плаза» и «Лотте плаза».
Похожая ситуация складывается и с оценкой торговых площадей. Наличие сразу нескольких методик заставляет большинство игроков рынка вычленять отличительные черты каждого конкретного ТРЦ. «Основными критериями отнесения торгового центра к той или иной категории являются такие параметры, как его общая площадь, зона охвата аудитории, площадь парковочных мест, наличие и число якорных арендаторов, а также профиль сопутствующих арендаторов»,— поясняет вице-президент по стратегическому развитию консалтинговой компании Blackwood Михаил Гец. Весьма любопытна классификация торговых центров, которые большинством участников рынка подразделяются на семь типов — от микрорайонного до суперрегионального. «Микрорайонный и районный ТРЦ имеют площади, соответственно, 1,5-3 тыс. кв.
м и 3-10 тыс. кв. м. Предполагается наличие в ассортименте у таких ТРЦ товаров повседневного спроса. Торговой зоной микрорайонного торгового центра является территория 5-10-ми нутной переходной доступности, районного — 5-10 минут езды на личном и общественном транспорте. В качестве районного ТРЦ можно назвать „ГУМ-Прагу” или „Шатер”»,— считает Гец.
Крупные ТРЦ (окружные, суперокружные и региональные) различаются в первую очередь по площади и составу операторов. «Ярким примером регионального ТРЦ является „Мега”, для которой характерны наибольшая площадь и количество якорных арендаторов. К окружным торговым центрам можно причислить „Калужский”, к суперокружным — „Ритейл парк”»,— говорит Михаил Гец из Blackwood. «Устаревшие форматы уходят с рынка с появлением более современных ТРЦ (помимо площади при их оценке учитываются такие немаловажные факторы, как оформление участка и здания комплекса и продуманность пешеходных потоков.— B&FM), и их собственникам приходится делать масштабную реконструкцию. В противном случае они будут нести значительные финансовые потери»,— поясняет Павел Карцев.
Если говорить об оценке складских помещений, то сейчас их принято разделять на четыре класса — A, B, C и D. «Основными качественными критериями складских комплексов являются высота потолков и этажность, характеристики и покрытие пола, температурный режим, инженерия и инфраструктура, год постройки, оказываемые арендаторам дополнительные услуги»,— говорит Дмитрий Петров. Скажем, склады класса А должны располагаться на основных транспортных магистралях или МКАД, что обеспечивает их хорошую пропускную способность. «Конструктивные особенности таких зданий пред полагают, в частности, наличие офисного блока, занимающего около 5-10% от общей площади здания, рабочую высоту потолков не менее 10 м, полы с антипылевым покрытием и нагрузкой не менее 5 тонн на 1 кв. м, а также отопление, способное сохранять постоянную температуру 15-18° C в течение всего года, наличие тепловых завес, вентиляции помещения, современных систем пожаротушения и охранных систем»,— говорит Павел Карцев.
К складам класса B предъявляются менее жесткие требования, например, по высоте потолков (они могут быть 5-10 м), а к логистическим комплексам классов C и D сегодня относят здания советской постройки.
Основные методики, используемые при оценке объектов коммерческой недвижимости, влияют на цену объекта лишь косвенно. «Только максимально типовой объект на максимально уравновешенном рынке даст незначительное расхождение в результатах расчетов тремя подходами при максимально обоснованной и достоверной оценке, поэтому отличие в результатах затратного, доходного и сравнительного подходов только подтверждает существующую объективную реальность на рынке»,— говорит директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль — коммерческая недвижимость» Айдар Галеев.
Однако крупные компании, работающие в московском регионе, стараются не доверять оценку объектов и проектов только сторонней компании. «Практически все серьезные девелоперы, работающие на российском рынке, имеют в своей структуре отдел, проводящий оценку проектов. Именно он занимается первоначальным рассмотрением и анализом приходящих в компанию проектов. Зачастую такого внутреннего анализа бывает достаточно для принятия решения руководством о вхождении или невхождении в проект»,— поясняет директор инвестиционного департаментакомпании AFI Development Иван Ващурин. На взгляд крупных девелоперских структур, такая позиция вполне логична: девелоперские компании, давно работающие на рынке, имеют собственные критерии оценки и используют в ее ходе личный опыт девелоперской деятельности, максимально приближенный к рыночным реалиям.
Поэтому-то принятые в среде консалтинговых компаний приемы и методики классификации считаются ими не более чем информацией к размышлению.
Константин Лебедев, старший консультант отдела оценки консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko - Подходы к оценке недвижимости не меняются уже десятки лет. Рыночная стоимость недвижимости определяется с помощью затратного, сравнительного и доходного методов. При выборе наиболее подходящего метода для оценки недвижимости из различных сегментов следует понять, для каких целей производится оценка и в каком правоустанавливающем состоянии находится объект. Например, если здание класса А с арендаторами предполагается для продажи институциональным инвесторам, оценщик скорее предпочтет доходный метод для определения рыночной стоимости, нежели все остальные. Основными особенностями в методиках расчета торговых, логистических и офисных комплексов является определение доходоприносящей площади. Например, для объектов офисной недвижимости используется термин «арендуемая площадь» (rentable area). Для торговых помещений оценщики устанавливают, какова общая арендуемая площадь торгового центра — gross leasable area, которая определяется общей площадью сданных в аренду магазинов. Для логистических комплексов оценщик чаще всего определяет число палетомест, а не количество метров. Таким образом, приведенные выше характеристики дают оценщику возможность сравнивать объекты на рынке между собой с точки зрения их экономических характеристик и приходить к наиболее обоснованным показателям стоимости.
