82% жильцов многоквартирных домов Москвы свой выбор уже сделали

До 31 декабря этого года москвичи должны определиться со способом управления жилыми домами. И вот за три месяца до часа икс руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства столицы Артур Кискинов сообщил, что 82% жильцов многоквартирных домов Москвы свой выбор уже сделали. Утверждение очень оптимистичное. Сейчас в городе зарегистрировано 549 управляющих компаний - это вместе с ТСЖ и ЖСК. По большому счету, капля в море.

Ведь всего в городе насчитывается всего около 40 тысяч домов. А это значит, что в принципе ничего не изменилось, и большую часть жилья по-прежнему будут обслуживать старые добрые ДЕЗы. Самое печальное то, что формирование товариществ собственников жилья - того, ради чего и затевалась реформа ЖКХ, идет, мягко говоря, очень вяло. Стоило ли ради этого огород городить? В этом вопросе разбирались наши корреспонденты Анна Безлепкина и Владислав Никитин. После сюжета мы продолжим обсуждение с руководителем центра реформы ЖКХ Ириной Шрамко - Здравствуйте, Ирина Павловна, и депутатом Госгордумы, председателем комиссии по городскому хозяйству и жилищной политики Степаном Орловым. Добрый день, Степан Владимирович. Итак, давайте посмотрим сюжет.

КОРР.: Россия - единственная в мире страна, в которой до сих пор квартиры можно получать, а не покупать. Просто потому, что таковы законы. За время советской власти мы привыкли не только к бесплатному жилью, но и забыли про ответственность, которую несем за него. Если кран течет или мусор не вывозится, значит, виноват ДЕЗ. В скором времени такой подход станет невозможным.

Татьяна ЛЫКОВА, главный специалист направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города": Собственность - это слово, которое стоит во главе угла. Собственность у нас сейчас на 80% жилищного фонда частная. Поэтому за государством остаться уже никаким образом не получится. Люди, живущие в квартирах, принадлежащих им, гражданам, по праву, должны определяться сами, каким образом и за счет каких средств и чьими силами их жилье будет управляться.

До 31 декабря москвичи должны выбрать один из трех способов управления недвижимостью. Первый - непосредственное управление. То есть, когда все решения о ремонте, парковке, коммуникациях и прочем принимаются на общем собрании жильцов. Которое, кстати, еще нужно уметь созвать. Второй способ - через управляющую компанию - дорого, зато никакой головной боли.

Виктор ГОРЕЛОВ, генеральный директор управляющей компании: Когда задают вопрос "А сколько ты с нас будешь брать?", я говорю "Давайте мы сперва договоримся, как я буду работать, а потом я вам посчитаю и совершенно объективную дам картину.

Покажу свою прибыль, свои затраты, себестоимость свою". Я считаю, что перед заказчиком не надо делать никакой тайны.

КОРР.: Если до Нового Года жильцы дома выбор так и не сделают, то управы и префектуры решат их судьбу сами, к 1 мая по конкурсу выбрав управляющую компанию.

Татьяна ЛЫКОВА, главный специалист направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города": ТСЖ - на данный момент это лучший вариант для России. Лучший вариант для большинства многоквартирных домов в городах Российской Федерации.

КОРР.: К тому же, у ТСЖ есть несколько неоспоримых преимуществ перед прочими формами управления домом. Товарищество - это юридическое лицо, которое отстаивает интересы только входящих в него собственников. Контроль за средствами, выделенными на ремонт или озеленение, ведется совместно, а значит, и украсть деньги становится проблематично. Наконец, любое решение принимается коллегиально, а это залог объективности. Плюс ко всему, недавно был принят закон о фонде содействия реформированию ЖКХ, призванный поддержать собственников жилья.

Константин ШИШКА, руководитель программы "Самоуправление жильем" некоммерческого фонда "Новая Евразия": Он как раз и создает вот такие условия, которые стимулируют муниципальное образование жителей создавать, в первую очередь, ТСЖ.

Потому что средства будут направляться, в первую очередь, на те территории и на тот жилой фонд, который управляется посредством ТСЖ.

КОРР.: Система будет такой: на каждые пять рублей, вложенные в ремонт собственниками, государство через федеральный фонд обещает добавить еще 95.

Заманчивое предложение. Все более успешнее и эффективнее мы начинаем пользоваться опытом европейцев, для которых такие выражения, как "товарищество собственников жилья" или "управляющая компания" давно уже не в диковинку. Это норма жизни, достаточно удобная норма. Между прочим, по оценкам специалистов к началу зимы в Москве количество ТСЖ удвоится. Чем не шаг вперед для всей системы коммунального хозяйства?

Анна БЕЗЛЕПКИНА, корреспондент: Скорее, шаг в сторону. Казалось бы, жилищная реформа набирает обороты. Но далеко не для всех собственников квартир она как свет в оконце. Старые дома едва ли будут содержаться должным образом. В преобразовании им сопутствуют большие проблемы. Так может европейское качество обслуживания по доступным российским ценам всего лишь ловушка для неосведомленных? Государство поспешно покидает сектор ЖКХ, а собственникам жилья предлагают новые юридические и экономические отношения. Пока предлагают.

Евгения ЮНИСОВА, юрист: Способ управления нужно выбрать в обязательном порядке.

Если эту обязанность собственник не выполняет, то за них выбор делают органы местного самоуправления, они все равно выбирают управляющую организацию. Другое дело, что в таком случае выбор этой управляющей организации происходит вне ведения собственников и помимо их воли.

КОРР.: Инициатива, ответственность плюс немалые деньги. Формула ТСЖ пугает многих. Главная причина - отсутствие доходчивой информации. Отсюда недоразумения. В доме, где проживает Татьяна, выбор управляющей компании происходили, по меньшей мере, странно. В дверь звонила незнакомка и просила заполнить анкету.

Татьяна ИКОННИКОВА, собственница квартиры: Общая суть бумаги в том, что проводится какое-то собрание жильцов, и что мы выбираем управляющую компанию, и согласны ли вы - надо было поставить "да" - как нам сказала женщина, и согласны ли вы с выбором выдвинутых людей надо было поставить "да". Мы, конечно, очень удивились, почему мы должны ставить галочки именно в этих местах, указанных ею, что за собрание проводилось, в котором мы, в общем-то, не участвовали. И это только начало. Запущенные коммуникации, крыша, стены, лифты, так сказать недоремонт в наследство от государства. Все это достанется собственникам квартир. Зато когда ТСЖ создано, граждане неожиданно узнают, подсобные и технические помещения только по закону принадлежат им, а на деле давно приватизированы.

Зоя МАЛЬЦЕВА, депутат муниципального собрания "Хорошевское": Больной вопрос - это подвалы, вот. Сейчас они у нас все заняты, а в договоре есть такое предложение: "Список общего имущества". Так вот, там написано: все подвалы под всем домом принадлежат жителям. Поэтому такая петрушка будет непонятная. Значит, люди будут оплачивать содержание этих подвалов, а арендная плата будет уходить неизвестно куда.

КОРР.: Особый вопрос - земля. Власти в больших городах делают все, чтобы отказать ТСЖ в оформлении земельных участков. Передашь их гражданам в собственность и никакой тебе прибыли от уплотнительной застройки. Даже за узкую полоску вокруг дома идет борьба.

Алексей ПАНАСЮК, консультант аппарата комитета Государственной думы ФС РФ по вопросам местного самоуправления: Вот в соответствии с Жилищным кодексом земельный участок должен предоставляться в собственность:, ну не важно, товарищества собственников жилья, просто многоквартирному дому. И этот земельный участок должен войти в состав общего имущества. Но я думаю, что те процессы, которые у нас касаются земли, они не быстро развиваются, и пока, в общем, сказать, что и с землей люди смогут как-то улучшить свое финансовое положение, я бы так не стал говорить.

КОРР.: ТСЖ это коммерческая организация. Создать ее процесс весьма трудоемкий.

Время, деньги, нервы - кто это выдержит. Затем нужно вести бухгалтерию и платить все сопутствующие налоги. Добиться льгот практически невозможно. А если члены товарищества еще и управляющую компанию себе выбрать захотят - пиши, пропало.

Сергей ЦЕРЕВЕТИНОВ, председатель совета территориальной общины "Поселок Сокол": Если управляющая компания коммерческая фирма, она работает на прибыль на собственную, она совершенно не будет думать о том, чтобы создать лучшие условия жизни в доме. Она даже в некоторых случаях скорее по нашей московской современной действительности заинтересована развалить этот дом, признать его ветхим, добиться сноса и продать за взятку за какую-нибудь инвестору этот участок, который на этом месте построит новый дом с новым жильем или какой-нибудь коммерческий центр, увеселительный центр.

КОРР.: За управление берутся сомнительные компании однодневки либо крупные жилкомсервисы. Последние, те же ДЕЗы, только с новым юридическим лицом. Кому доверять и что изменила реформа ЖКХ, спросит несчастный собственник. В ответ, видимо, тишина.

ВЕДУЩИЙ: Так, сейчас продолжим дискуссию. В нашей студии руководитель центра реформы ЖКХ Ирина ШРАМКО и депутат Мосгордумы Степан Орлов. Ирина Павлова, у вас какие-то замечания были к сюжету, я просто хотел, чтоб вы сразу их высказали, если можно.

Ирина ШРАМКО, руководитель Центра реформы ЖКХ: Ну, меня, честно говоря, очень расстроил последний сюжет, потому что руководителя этого объединения я хорошо знаю и как орган территориально-общественного самоуправления община "Сокол" это отдельно стоящие домики на территории "Сокол", они: несколько строения эти отличаются от многоквартирных домов, там создан такой хороший социальный климат проживающих, все знают этот микрорайончик, микрорайон "Сокол". Но здесь были допущены такие серьезные ошибки, которые мне не хотелось бы, чтобы наши жители приняли это и на это ориентировались. Во-первых, управляющая организация никакого отношения к строительству дома и к сносу, ну просто не имеет.

Управляющая организация выбирается собственниками либо товариществами для управления домом. Если приходят управляющая организация, уж точно она заинтересована, чтобы остаться в этом доме надолго. А для того, чтоб остаться, она должна управлять как можно эффективней и уж точно не разваливать дом. Потому что если ее жители не выберут, то к строительству и к сносу аварийного здания уж она иметь точно не будет никакого отношения, порядок предоставления участков под строительство и снос в городе Москве совершенно другая практика - там и конкурс, и достаточно точное, четкое законодательство по признанию домов аварийными - она потеряет рынок, потеряет и должна будет искать другие дома для управления.

Степан ОРЛОВ, депутат Мосгордумы, председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике, член фракции "Единая Россия": Вот я хотел бы здесь добавить, дело не только в том, что данная управляющая компания имеет бизнес в данном конкретном доме. Уже сейчас все компании в России заботятся о своей репутации. Если компания плохо управляет вот этим домом, она уже не сможет придти в соседний дом, потому что любое ТСЖ или любой собственник жилья спросит - а где вы работаете, чем вы занимаетесь, каким домом вы управляете, мы пойдем, посмотрим. Если там крысы, если там грязно, если там неуютно, то, конечно, такую компанию никто не выберет.

ВЕДУЩИЙ: Ирина Павловна, в последнее время власти стали предоставлять ТСЖ значительные льготы. Можно ли говорить о том, что делается это для того, чтобы стимулировать собственников квартир более активно объединяться в товарищества?

Ирина ШРАМКО, руководитель Центра реформы ЖКХ: Да, конечно. Потому что льготное налогообложение и решения, принятые на федеральном уровне, в том числе и по просьбе нашего мэра Юрия Михайловича Лужкова, конечно, облегчает бремя товариществ собственников жилья, как организации и хозяйствующего субъекта, и естественно, являются более привлекательным для создания условий деятельности ТСЖ. Ну и, естественно, для города важно, чтобы жители, которые сегодня владеют более чем 80% квартир в собственности, о чем было сказано в сюжете, являются собственниками, смогли более эффективно защищать свои права и интересы. Когда они могут это делать? Очевидно, когда они могут объединиться и организованно выступать перед той управляющей организацией, перед любыми организациями в доме, которая предоставляет те или иные услуги.

ВЕДУЩИЙ: Степан Владимирович, скажите, а появилась ли надежная система защиты от мошенничества в сфере управления недвижимостью? То есть, есть ли гарантии, что жители многоквартирного дома, подписав договор с управляющей компанией, в конечном итоге не окажутся без света, отопления, воды и так далее?

Степан ОРЛОВ, депутат Мосгордумы, председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике, член фракции "Единая Россия": Очень важная проблема, она очень беспокоит и депутатов Городской думы, и правительство Москвы. Именно поэтому мы и настаивали на том, чтобы сроки были немножечко отодвинуты, мы не хотели вот такой вот моментальной приватизации в кавычках, мы не хотели моментального захода новых управляющих компаний на рынок ЖКХ в Москве. К сожалению, федеральные органы власти не всегда к нам прислушиваются. Мы предлагали ввести лицензирование управляющих компаний, потому что на наш взгляд управление жилым фондом очень ответственное дело и очень ответственный бизнес.

Но лицензирование не прошло. После этого мы выдвинули другое предложение - обязательные финансовые гарантии. Если управляющая компания хочет придти в дом и управлять своим домом, то она должна представить финансовые банковские гарантии, говорящие о том, что тот или иной банк несет на себе ответственность за нанесенный ущерб собственникам. Если компания сбежала с собранными деньгами или если из-за деятельности компании необходимо проводить какой-то серьезный ремонт или какие-то еще работы, банк компенсирует эти расходы собственников. Но сейчас правительство России вышло с встречным предложением, которое, в принципе, нас тоже может устроить. Это введение обязательных саморегулируемых организаций. То есть, все управляющие компании должны войти в общественные саморегулируемые организации, и уже сами эти организации формируют компенсационные фонды. Это тоже вариант, который может нас устроить, потому что в любом случае у жителей будет гарантия.

Ирина ШРАМКО, руководитель Центра реформы ЖКХ: Я бы хотела отметить, что у Москвы есть определенные достижения, очень важные, которые сегодня на федеральном уровне поддерживаются. Это развитие концепции страхования в жилищной сфере, и страхование рисков гражданской ответственности тогда, когда у управляющей организации - иногда даже у добропорядочной - случились какие-то непредвиденные обстоятельства и возникла ситуация в доме, требующая дополнительных финансовых затрат, значит, то в соответствии с этой концепцией страхования и этим порядкам, которые в Москве, собственно говоря, действуют, достаточно только в договор управления включить обязательное страхование гражданской ответственности управляющей организации. Часть убытков будет возмещать страховые компании.

ВЕДУЩИЙ: Но опять-таки это на усмотрение ТСЖ или собственников, да.

Ирина ШРАМКО, руководитель Центра реформы ЖКХ: На усмотрение, но это дополнительный механизм, который помогает минимизировать риски, которые могут быть, в том числе, и у добропорядочных организаций.

Степан ОРЛОВ, депутат Мосгордумы, председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике, член фракции "Единая Россия": И ТСЖ, заключая договор с управляющей компанией, может потребовать, настоять, чтобы эта управляющая компания принесла им, предъявила договор страхования ответственности.

ВЕДУЩИЙ: Ирина Павловна, скажите, почему, прежде чем дать гражданам возможность организоваться в ТСЖ, в большинстве домов были распроданы нежилые помещения? А ведь это основной источник дохода любого товарищества.

Ирина ШРАМКО, руководитель Центра реформы ЖКХ: Ну это очень важный вопрос. На самом деле, очень сложный. Потому что упирается он в порядок описания общего имущества собственников многоквартирного дома. Понятно, что крыша это общее имущество, понятно, что лифт это общее имущество, и понятно, что там несущие конструкции общее имущество. А вот относить те или иные нежилые помещения, которые являются подвальными, к общему имуществу, четкого порядка, определенного законодательным или нормативно-правовым актом, такого не было. Какая сейчас ситуация в Москве? Я ее знаю, значит, исходя из различных обсуждений с департаментом имущества, той проблемы, которая сегодня возникла. Значит, она возникла даже не из-за того, что эти нежилые помещения могут стать доходной статьей бюджета ТСЖ, про статью бюджета ТСЖ можно говорить отдельно и она совсем не базируется в основном на доходах земли или помещений, совсем не от этого она идет. Дело в том, что порой продавались или отчуждались те помещения, в которых было инженерное оборудование и в случае проведения каких-либо работ профилактически, либо каких-то аварий, доступ к этим помещениям был закрыт.

Сегодня департамент имущества, зная эту проблему, значит, поставил вопрос таким образом, та аренда, которая сегодня имеет место в таких помещениях, она не будет продлеваться без учета наличия там элементов общего имущества, и должна быть и идет, как я понимаю, в департаменте имущества инвентаризация всех этих нежилых помещений. Конечно, хорошо бы привлекать к этому собственников. Но вот опять возникает вопрос: как привлечь всех собственников к тому, чтобы эта инвентаризация, этот процесс прошел грамотно. Когда есть товарищество, там урегулированы системы взаимоотношений и более прозрачная система контроля за теми или иными процессам инвентаризации этих помещений.

ВЕДУЩИЙ: Последний вопрос, объясните, мне пожалуйста, почему в городе до сих пор так мало частных управляющих компаний, а те, которые существуют, в большинстве своем образованы на базе ДЕЗов? Степан Ильич.

Степан ОРЛОВ, депутат Мосгордумы, председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике, член фракции "Единая Россия": Я думаю, что этот процесс постепенный, он ускоряется. У нас огромное количество частных эксплуатирующих организаций и многие из них хотели бы попробовать себя и в управлении жилым фондом. У нас будут постепенно приватизироваться ДЕЗы. Сейчас они преобразуются из ГУПов в открытые акционерные общества со стопроцентным участием города.

Постепенно также будет приходить в них частный капитал. У нас практически все частные строительные компании, крупные строительные компании, создают свои управляющие компании, эксплуатирующие компании. Я думаю, что буквально за 2-3 года у нас сложится рынок частных компаний. Другое дело, чтоб это был цивилизованный рынок и чтобы он работал все-таки в интересах не только собственного обогащения, но и в интересах жителей.

ВЕДУЩИЙ: Спасибо вам огромное за такие подробные разъяснения. Я думаю, наши телезрители сделали для себя выводы, почему им нужно организовываться в товарищества собственников жилья. Я напоминаю, что в нашей студии были руководитель Центра реформ ЖКХ Ирина Шрамко и депутат Мосгордумы Степан Орлов.

06.10.07