Обычно квартиры дорожают без всяких предварительных предупреждений.
Стоимость московской жилой недвижимости, цены на которую несколько месяцев практически стояли на месте, опять поползла вверх. За последнюю неделю 1 кв. метр подорожал в среднем на 20 долларов. Правда, как говорят специалисты, дело здесь в том, что дешевеет сама американская валюта. В регионах же о такой стагнации только мечтают - там жилье дорожает сегодня в десятки раз быстрее, чем в столице. Отстав в этом отношении от Москвы, российские города и веси наверстывают упущенное. И процесс этот, констатируют специалисты, необратим.
Так что не только столица, но и вся Россия в ближайшие годы может войти в число лидеров по стоимости квартир. Качество их по сравнению с другими странами при этом даже не обсуждается.
По оценке руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, в последнее время Москва перестает быть единственной "точкой притяжения" межрегиональной миграции. Россияне активно передвигаются по стране в поисках лучшей работы, более комфортных условий жизни. А хорошее жилье непременно входит в число этих условий. Не меньшим, чем столица, спросом начинают пользоваться Московская область, Санкт-Петербург и города Красноярского края. Со временем, полагает эксперт, этих точек появится больше, люди станут меньше стремиться в Москву. И возможно, уже в обозримом будущем и у нас, как в США и Европе, спрос на жилье, а, следовательно, и цены на него будут распределяться более равномерно. "Что касается региональных цен на квадратные метры, то они идут за московскими с некоторым запозданием", - отмечает специалист. Все регионы России с точки зрения стоимости жилья делятся сегодня на две категории: прогрессивные и отстающие. К первым относятся упомянутое уже Подмосковье, а также Питер, Сочи, Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Уфа, Красноярск, Пермь, Омск и другие города-миллионники. Отстающие - все остальные города, там цены за "квадрат" пока не превышают 1 тыс. долларов. Однако это "отставание", по словам, экспертов, сохранится недолго.
В прогрессивных же регионах и городах ценовая картина меняется со скоростью, которая местных жителей не может не ужасать. Уже в конце прошлого года, когда Сочи еще не был объявлен олимпийской столицей, за 1 кв. метр жилья просили в среднем 3-3,5 тыс. долларов. Сегодня, как рассказала "НИ" вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, цена "квадрата" вплотную приблизилась к 5 тыс. долларов. И хотя это уже столько же, сколько в Москве, или даже больше (оценки существуют разные), предельный уровень, по оценкам специалистов, еще не достигнут.
Другой лидер квартирного ценообразования - Московская область. "Цены на коттеджи в Подмосковье уже практически сравнялись с московскими. Особенно стремительно в последнее время растет спрос на таунхаусы", - рассказывает г-жа Радченко. За коттедж площадью 230-250 кв. метров с придомовой территорией в 3,5 сотки просят сегодня около 500 тыс. долларов. Единственный минус, не позволяющий рассматривать покупку загородного дома как альтернативу московской квартире, - это транспортные проблемы. По словам г-жи эксперта, если бы не пробки на дорогах, цены на таунхаусы могли бы уже и обогнать столичные.
Цены на жилье в большинстве регионов выросли с начала года на 20-30%. Вслед за названными уже лидерами уверенно идут Красноярск и Ростов-на-Дону. Там квартиры подорожали в среднем на 38%, а "квадрат" стоит уже 1,7 тыс. долларов. По темпам чуть отстала Пермь (35-37%), но зато она обогнала "конкурентов" по средней цене метра - 2,1 тыс. "баксов". Дальше идут Новосибирск (32% и 2,2 тыс.), Омск (26%, 1,6 тыс.), Самара (20%, но уже 2 тыс. долларов), Воронеж (18 % и 1,2 тыс.).
Среди больших городов самый низкий темп роста цен на недвижимость за первые шесть месяцев специалисты отмечают в Екатеринбурге (+4%) и Санкт-Петербурге (+11%). А в Уфе жилье за это время даже подешевело на 6%. Как полагают эксперты, не- надолго. Самое же дешевое жилье из городов-миллионников в Волгограде, Челябинске, Казани и Омске (от 1460 до 1650 долларов за метр).
Как рассказал "НИ" председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев, процесс роста цен на региональном рынке жилья необратим. "Нет никаких объективных экономических оснований для его прекращения. Всего 1,5 % семей в состоянии приобрести жилье, тогда как платежеспособный спрос гораздо выше - около 10%, а с учетом ипотеки 15-20%", - утверждает эксперт.
Также думает и коммерческий директор крупной девелоперской компании Роман Большаков. "Рост цен связан с высоким неудовлетворенным спросом на новое жилье в регионах и отставанием предложения от спроса", - рассказал он "НИ". В то же время, по словам эксперта, сейчас наблюдается повышенный интерес частных инвесторов к региональному рынку. "Зафиксировав свою прибыль в Москве, они перенаправили свои деньги в региональное жилье", - пояснил он. Так что квартиры в России будут и дальше дорожать. Впрочем, возможно, не так быстро, как сейчас.
Как полагает г-н Большаков, с появлением новых игроков на рынке региональной недвижимости объемы предложения постепенно догонят спрос. Да и ипотека, считает он, может стать еще более недоступной. Мировой финансовый кризис, хоть и боком, но Россию затронул. "У некоторых банков начались проблемы с ликвидностью, и они стали предъявлять повышенные требования к заемщику и увеличивать процентные ставки по кредиту", - констатирует специалист. Словом, цены могут приостановиться, потому что купить жилье станет еще сложнее.
НЕМЦАМ ВЫГОДНЕЕ СТРОИТЬ ЖИЛЬЕ, ЧЕМ ЕГО АРЕНДОВАТЬ
Сейчас на каждого немца приходится около 50 кв. м жилой площади. Ежегодно сдается в строй около 500 тыс. "единиц" нового жилья. В каждом втором случае это особняки коттеджного типа на семью из четырех человек средним размером от 150 до 250 "квадратов". Внизу - тщательно изолированный от воды подвал, где размещаются семейная прачечная, сушилка, кладовая для продуктов, мастерские. Выше располагаются гостиная, столовая, кухня, спальня и туалет для гостей. На втором, а на немецкий лад третьем этаже - спальни для членов семьи, каждая из которых снабжена всеми сантехническими удобствами.
Без учета стоимости стройплощадки и услуг архитектурно-проектировочного бюро средняя стоимость такого коттеджа может вылиться и в 300 тыс. евро, и даже в 500. "Виновата" высокая стоимость квалифицированной рабочей силы, которая "съедает" до половины всех затрат. За коммунальные услуги в таком доме приходится платить от 250 до 500 евро ежемесячно, но это почти вдвое меньше, чем в квартире того же размера где-нибудь в "высотке".
Строят немцы быстро. В первую очередь потому, что земельные участки здесь разрешаются к продаже лишь после полной подготовки к застройке. То есть "дикий" кусок земли товаром в Германии вообще не является. К нему должны быть подведены все коммуникации, включая канализацию, водопровод и газовые трубы. А высокие цены смягчает ипотека. Закон о ней был принят еще 1 января 1900 года. Он установил четкие правовые рамки для рынка капиталов, обеспечил долгосрочное финансирование под устраивающие застройщика проценты и надежно защитил участников рынка.
На сегодня средние ссуды по ипотеке в ФРГ колеблются на уровне 150-200 тыс. евро. При этом процентные ставки не поднимаются выше 4%. Это делает германскую ипотеку куда выгоднее и популярнее, чем долгосрочная аренда жилья.
Сергей ЗОЛОВКИН, Берлин
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ В ГРУЗИИ ЗАВИСИТ ОТ ДИПЛОМА ОБ ОБРАЗОВАНИИ
В Грузии бизнес с недвижимостью - один из самых доходных, поскольку квартиры дорожают с каждым годом. Средняя цена "квадрата" в строящемся доме (без отделки) составляет 500-800 долларов. Самые высокие цены, естественно, в столице. В престижных тбилисских районах 1 кв. м стоит до 2 тыс. "зеленых". На вторичном рынке 1-комнатная квартира в центре Тбилиси - от 30 тыс. долларов, 2-комнатная - от 50 тыс.
На этом фоне все более популярными становятся ипотечные кредиты. Ими занимаются почти все крупные грузинские банки. Минимальная ставка составляет около 14% годовых. Кредитоспособность клиента в разных банках оценивается по-разному. В одних достаточно ежемесячного дохода в 200 долларов, в других - 400. От заработка заемщика зависит и величина кредита, и срок его предоставления. Так, для получения ипотеки на 20 лет необходимо, как правило, чтобы ежемесячный доход был эквивалентен 1 тыс. долларов. Некоторые банки включают в обязательные условия и наличие образования, полученного в странах Европы или США. Иначе больше, чем на 10 лет, кредит не получить.
Ирина БАРАМИДЗЕ, Тбилиси
В ИЗРАИЛЕ ДЕШЕВЕЮТ КВАРТИРЫ И ВИЛЛЫ
Каждый гражданин Израиля имеет право получения машканты - государственной целевой ипотечной ссуды для покупки или строительства жилья. Залогом для банка является сама квартира или дом. Условия получения денег в разных банках не одинаковы, но процент везде не велик, а срок выплаты займа обычно составляет 28 лет. Как правило, нужны еще и гаранты, в качестве которых чаще всего выступают близкие родственники или друзья.
Если таковых нет, гарантов предоставят посреднические конторы, занимающиеся продажей и арендой жилья. В этом случае заветная подпись стоит немалых денег, которые берутся за риск: если заемщик перестанет ежемесячно гасить долг, банк по суду будет взыскивать его с гаранта. Неудивительно, что услуги "наемных" гарантов нередко предоставляют граждане, решившие навсегда покинуть страну.
Если разыскать их не удается, банк попросту продает квартиру, но при этом нередко терпит убытки.
Дело в том, что цены на квартиры и виллы в Израиле падают. Например, если пять лет назад 4-комнатную квартиру в элитном районе Тель-Авива можно было купить за 300-350 тыс. долларов, то сегодня хватит и суммы, на 50-80 тыс. меньшей. На периферии жилье подешевело еще больше: то, что года три назад стоило 70 тыс. "зеленых", продается сейчас за 40 тыс.
Для получения машканты необходимо предоставить сведения о доходах, которые включают для работающих по найму справку о зарплате за последние три месяца, а для частных предпринимателей - оценку заработанного за последний год. Размер займа зависит от количества и возраста членов семьи, состояния их здоровья. Даже страна, где родился заемщик, имеет значение: самые большие машканты получают евреи - выходцы из Эфиопии. Считается, что им трудно приспособиться к новым условиям жизни и заработать на приобретение жилья. Разумеется, машканта для одинокого гражданина всегда меньше "семейной". Но на супружескую пару она, в свою очередь, немного меньше двух "одиночных". Зная об этом, некоторые пускались на хитрость - разводились в "стране исхода", а в Израиле через какое-то время вновь женились.
Валентин БОЙНИК, Иерусалим
У ШВЕДОВ ОЧЕНЬ ВЫСОКАЯ КОММУНАЛЬНАЯ ПЛАТА
Средняя цена 1 кв. м жилья в центральных районах Стокгольма составляет сегодня около 600 евро. За год квартиры подорожали на четверть, и "подъем" продолжается.
По прогнозам экспертов, в ближайшие 10 лет стоимость недвижимости в крупных городах Швеции вырастет вдвое. 90% шведов покупают квартиры с помощью банковских кредитов. Процентные ставки невелики, менее 5%, при этом ссуду можно взять на длительный срок, вплоть до 30 лет. Наиболее типичные покупатели - молодые семьи. Средний доход в стране составляет примерно 2 тыс. евро "чистыми". С такой зарплатой можно рассчитывать на кредит в сумме около 120 тыс. евро. Правда, нужен и первый взнос - не менее 10% стоимости жилья. Одинокий гражданин на эти деньги может приобрести новую "однушку" в непрестижном спальном районе или 2-комнатную квартиру в блочном доме постройки 70-х годов. Для покупки более просторного жилища среднему Свенссону волей-неволей приходится искать себе вторую "половину" с зарплатой, сопоставимой с его собственной.
Кредитами пользуются даже богачи - это выгоднее. Собственные накопления шведы обычно пускают на покупку акций, доход от которых при правильном вложении превышает суммы ежемесячных выплат банку за кредит на квартиру или виллу.
Принятая в России скупка множества квартир среди преуспевающих шведов не практикуется - слишком высоки ежемесячные платы за содержание жилья. За новую "трешку", например, каждый месяц нужно выкладывать около 700 евро, а на сдаче внаем столь дорогой жилплощади "наварить" нереально.
Алексей СМИРНОВ, Стокгольм В КРАСНОДАРЕ ВЫРОС СПРОС НА ИПОТЕКУ За полтора года средняя цена 1 кв. м жилья в Краснодаре подскочила с 797 до 2 тыс. долларов. Блочные дома чуть подешевле, а кирпичные и монолитные - значительно дороже, вплоть до 4 тыс. Спрос на первичном и вторичном рынках за первые шесть месяцев этого года возрос примерно на 30%. Во многом этому помогла ипотека - за это же время спрос на нее вырос примерно в два раза.
Впрочем, доступность кредитов все равно остается весьма условной - новые квартиры в Краснодаре покупают в первую очередь бизнесмены, чиновники, нефтяники с Севера. Обычным горожанам платить в течение 20 лет ежемесячно по 20 тыс. руб. за небольшую квартирку не по карману. Да и первый взнос нужно умудриться скопить. А людей, способных мгновенно решить свои жилищные проблемы, в городе не более 3-4%.
Объем жилищного строительства постоянно и заметно увеличивается. Только за первое полугодие он вырос на 13%. Однако радуются этому не все - социального жилья в городе не строят вообще.
Если учесть, что очередь на получение квартир застыла еще в 1961 году, перспективы у очередников самые безрадостные.
Сергей ПЕРОВ, Краснодар
ЗА ШЕСТЬ ЛЕТ ПИТЕРСКИЕ МЕТРЫ ПОДОРОЖАЛИ В ПЯТЬ РАЗ
Кажется невероятным, но еще в 2000 году 1 кв. м строящегося жилья в Петербурге стоил 200-300 долларов. 38-метровую однокомнатную квартиру в панельной новостройке можно было без особого труда купить за 19 тыс. "зеленых", сегодня же меньше, чем за 100 тыс., нечего и пытаться. Даже в "кораблях", "хрущевках" и панельных домах 504-й серии за "квадрат" просят сейчас около 3 тыс. долларов. В кирпично-монолитных новостройках, сооружаемых по программе уплотнительной застройки, цена поднимается до 4-6, а в кирпичных домах - до 12 тыс. "зеленых".
В первом полугодии 2006 года цены на жилье в городе взлетели на 60%. Вторая половина прошлого года принесла рост еще на 12-15%. В 2007-м все ждали стагнации, но итог первых шести месяцев - 10% роста. В ближайшие годы, по прогнозам экспертов, питерские квартиры будут дорожать на 10-15% в год.
По данным городской администрации, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят 272 тыс. семей - 645 тыс. человек. Признано аварийными 1,035 млн. кв. м жилья, на которых проживают 360 тыс. человек. Ипотекой большинство из них вряд ли смогут воспользоваться, хотя кредиты усиленно пропагандируют.
В прошлом году Валентина Матвиенко заявляла: "Если молодой человек, работая водителем троллейбуса, получает по 25 тыс. руб., то он свободно может взять ипотечный кредит и обеспечить себя жильем!". Однако на деле выясняется, что даже если молодой петербуржец имеет доход в 40 тыс. руб., квартиры ему не видать.
Кредит дадут, но разве что на покупку стиральной машины или телевизора.
Ипотечники подтверждают: за квартиру эконом-класса в доме, построенном финской компанией, потребуется выплачивать не менее 2 тыс. долларов в месяц.
Наталья ШЕРГИНА, Санкт-Петербург
ВО ВЛАДИВОСТОКЕ ДОРОГО ПРОДАЕТСЯ ДАЖЕ ДЕШЕВАЯ "ГОСТИНКА"
Только с начала этого года цены на вторичное жилье во Владивостоке выросли на 30%. "Спрос по-прежнему превышает предложение. Когда рынок насытится, цены, вероятно, остановятся на каком-то уровне. Но сильно сомневаюсь, что жилье в городе подешевеет", - рассказала "НИ" директор Владивостокского риелторского центра Ольга Тимошина. Как рассказывают эксперты, большинство квартир в приморской столице выставляются на продажу через интернет-аукционы несколько раз. И каждый следующий перепродавец накидывает на предыдущую цену в среднем по 2-3 тыс. долларов. В результате, по прогнозам Дальневосточного маркетингового агентства, к концу 2007 года минимальный рост цен на жилье составит еще 40%.
Даже самая дешевая "гостинка" на окраине Владивостока уходит сегодня за 24 тыс. долларов. В начале 1970-х годов такие квартиры начали строить здесь как временное жилье для рыбаков и моряков. Максимальная общая площадь - 24 кв. м.
Кухня, как отдельное помещение, не предполагается вовсе, маленькая ванная совмещена с санузлом. Однако и такие "хоромы" ближе к центру города предлагают по цене 94 тыс. "зеленых". Средняя "двушка" стоит сейчас 61 тыс. долларов, "трешка" - 132 тыс.
Квартиры хорошо раскупаются благодаря ипотеке. В этом году на Приморье пришлось более половины всех ипотечных сделок, зарегистрированных в Дальневосточном федеральном округе. За 9 месяцев выдано 1535 займов на сумму 1,65 млрд. руб. Это в 3,3 раза больше, чем за весь 2005 год.
